Location meublée : vos conseils rénovation et décoration ?

Comme prévu nous sommes allé jeudi voir l’appartement et refaire toutes les mesures au laser ce qui donne :



Concernant les prix de vente FAI voila les prix que le commercial me propose :

Sans travaux :
90/95k€ vide et 105/110k€ avec le locataire (rentabilité brute >5%)

Avec travaux :
Enlèvement de la cloison du couloir et nouvelle cloison salon/chambre qui donnerai une chambre avec environ 13-13.50m² + un placard et refaire le sol et repeindre les murs des 2 pièces.
Est ce que le mur légèrement en diagonale vous choque?

105/110k€ vide et 115/120k€ avec le locataire si hausse du loyer après travaux (rentabilité brute >5%)

Range19 a écrit :

Si seulement 5% de rentabilité, bof. En net d’impôts et csg, vous allez rapidement tomber à moins de 2.5.

Effectivement, en considérant les risques liés au support (immobilier) ; fiscalité, prix a priori élevé de la pierre, vacances, impayés etc… un tel niveau de rendement n’en est pour moi plus un ! A votre place je fuirais…
Concernant le plan, cette dernière formule me semble valoriser au mieux l’espace et les fonctionnalités.

J’ai du mal mal exprimé car l’objet n’est pas de l’acheter mais de continuer à le louer ou de le vendre.
Le commercial pour le prix de vente estime que je vendrais plus facilement le bien à un investisseur plus qu’a une personne qui l’achète pour l’habiliter.
Donc son prix de vente se calcule avec un rendement d’environ 5-6% donc avec le loyer actuel de 470HC il espère pouvoir vendre le bien vers 105k€ soit environ 5% de rentabilité.
Par contre si j’effectue les travaux et j’augmente le loyer de 20-30€/mois  avec la même méthode de calcul il espère avoir un prix de vente vers 115k€.

Actuellement j’ai un rentabilité nette de 6% et en vendant le bien à 100k€ net vendeur j’obtiendrais environ 20k€ de cash après impôts, IRA, etc…

Ma question est donc que dois je faire et que feriez vous?
1) je garde un bien à 6% net sans travaux
2) je fais des travaux maximum 2000€ et j’augmente de de 10€/ mois afin d’amélioré ma rentabilité
3) je vend le bien sans travaux à 100k€ et j’obtiens 20k€ de cash
4) je vend le bien avec travaux à 110k€ et j’obtiens 25k€ de cash

J’ai acheté l’appartement ya moins de 3 ans et les seuls travaux ont été le double vitrage. Les locataires sont là depuis 2006 et je crois qu’il n’y a pas eu d’autres travaux depuis qui sont dans l’appartement.
Afin de garder la même rentabilité :
pour 10€ d’augmentation il faut 2000€ de travaux maximum
pour 15€ d’augmentation il faut 3000€ de travaux maximum
pour 20€ d’augmentation il faut 4100€ de travaux maximum

la PV serait environ de 20k€ en comptant les frais d’agence, de notaire, et les travaux déjà effectués (double vitrage)

En effet avant toute démarche je dois me renseigner sur le prix de la location.
Le locataire ne s’est jamais plaint du tarif et je pense qu’il faut aussi et surtout en discuter avec lui. Il est présent depuis 2006 et il souhaite rester dans le quartier qu’il affectionne particulièrement. Donc tant qu’il n’a pas changé d’avis toute augmentation devra être validée par lui tout en contrôlant le prix du marché afin que si il partait je trouve rapidement un locataire au même prix.

Depuis 2006 (date de votre bail) nombreux sont les marchés qui ont évolués (parfois à la hausse plus souvent à la baisse)… nombreux aussi les propriétaires qui sont surpris de constater que le prix des loyers dans leur secteur ont baissés… la première chose est donc de vérifier le montant effectif des loyers dans le secteur.

Pour vendre au bout de 3 ans seulement il faut pour que l’opération garde intérêt soit que le marché soit très haussier dans votre secteur, soit que vous ayez acheté bien plus bas que le prix du marché (ou du moins celui auquel vous allez vendre).
Savez-vous avec certitude à combien partent sont des biens équivalents ?
Vous pouvez appeler votre notaire, il a une base de données des ventes effectives, rue par rue, voire par immeuble (ces données cependant ne comporte pas l’état des biens).

Kool31 a écrit :

@DDtee : Travaillant dans une agence immobilière j’ai eu la chance d’avoir un bien en dessous du prix du marché sans concurrence vu que le bien n’a pas eu besoin d’être diffusé. Les biens partent dans ce quartier vers 100-120k€ FAI suivant l’état. Le marché étant légèrement baissier je me demande si il faut prendre ma PV ou attendre encore que le bien soit payer par le locataire et avoir, peut être, une plus petite PV mais un remboursement moins important du crédit donc plus de cash.

Excusez ma naiveté mais ne  seriez vous pas "hors des clous" suivants de la charte déontologique des agents immobiliers instauré par le SNPI…

http://doc.snpi.fr/docs/ldai/charte.pdf
Article 2 / b

Pascal

Il peut y avoir un problème si la personne est un commercial dans l’immobilier est vendre à un prix en dessous du marché pour se l’acheter. Hors la ce n’est pas le cas car je ne suis pas un commercial j’ai juste était le 1er à visiter car le bien à été signé dans mon agence et nous y sommes allé directement comme d’autres peuvent le faire avec d’autres agents commerciaux. Les meilleurs affaire ne se vendent pas sur le net mais un mail ou quelques coups de téléphones à une dizaine d’investisseurs et le bien est vendu dans la demi journée.

Je partage l’opinion de vendre si vous avez un projet en vue, une stratégie pour la suite.

Pour ma part, je déteste le stratifié et ai opté pour une autre solution : plan de travail en chêne massif en 38mm d’épaisseur. Vous en trouverez régulièrement en promotion en grande surface ou même sur leboncoin suite à des coupes, restes de chantiers, etc..Evitez le hêtre et autres bois tendres.
Un coup de ponceuse entre 2 locataires, une couche d’huile et il est remis à neuf.
Nicolas

Même avec la promo vous visez celui qui est 2 fois plus cher que le moins disant?

Bonjour,

J’ai acheté dans 2 cuisines ce modèle de plan de travail

Plan de travail stratifié Effet chêne boréal Mat L.300 x P.65 cm, Ep.38 mm | Leroy Merlin

J’en suis très satisfaite : très facile pour les découpe, bonne qualité et tenue dans le temps; avec les chutes on en a fait un bureau dans une chambre, je rachète le même pour la prochaine cuisine !

Bonne soirée,

Lili