Flosk22 : étude de cas immobilier (investissement locatif)

flosk22 · #1

VOTRE PROFIL

- Jeune couple pacsé
Moi en CDI dans une grosse boîte
Madame étudiante sans revenu fixe pour encore un an

Non propriétaire de la résidence principal et pas de projet pour l’instant. Je détiens personnellement déjà un crédit immo affecté à des parts de SCPI. Madame a du cash en banque équivalent à la moitié de la valeur du bien environ. Nous ne souhaitons pas faire d’apport (dans la mesure du possible)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables - Bonne
- Fiscales - Bonne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) - Faible
- Sociales - Moyenne
- Temps disponible - Week end

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type 
-> studio de 41 m²
- Année de construction
-> 1989
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur
-> 1er étage sur 4, 41m² Loi Carrez, pas d’ascenseur dans la copropriété

- Déjà occupé ? Inhabité ?
-> Vendu vide (anciennement loué à 500€ HC)

- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ?
-> Syndic pro

- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ?
-> Chauffage individuel au gaz
- Volets isolants ou persiennes ?
Porte fenetre dans la pièce de vie double vitrage partout
- Espaces verts dans la copropriété ?
-> Espace arboré au centre de la copropriété
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes)
-> (Action Logement) copropriétaire majoritaire (40% de la copro)
- Concierge ?
=> Non un temps étudié par la copro au vue des PV d’AG mais non poursuivi
- Décoration : antique / vieillotte / moderne
-> Moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Département
-> A 5min de l’hyper centre d’une métropole régionale plutôt dynamique

- Centre-ville, périphérie
=> 5min en Tram du centre-ville ; 15 min en Tram de l’université

- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ?
=> Plutôt correct

- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ?
=> Comment le savoir ? Le bien est plutôt bien placé à proximité du centre, a priori il ne devrait pas perdre de valeur sauf baisse générale des prix.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire
=> 92 000 € + Frais de notaire (7300) = 99 000
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé
-> Loyer pratiqué : 500€ HC pour appartement non-meublé / Loyer envisagé : 570€ HC meublé
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
1 mois tous les 2 ans soit 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation
n.a. géré en direct

- Travaux immédiats
Changement de la chaudière à gaz / ameublement + peinture
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
Ravalement de façade estimé en 2015 à 3.2k€ pour l’appartement, surcout à prévoir par rapport à cette estimation.
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)
A priori juste le ravalement

- Taxe foncière hors TEOM
870€

- Assurance PNO (propriétaire non occupant)
5€ par mois
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés
Pas envisagé

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé
Coût bien + notaire = 99 000 €
Chaudière: 3000€
Meuble: 4500€
Total : 106 860€

- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats
Loyer net de la vacance = 547€
Travaux de maintenance = 900/12 = 75€ par mois
Rendement brut: (547 - 75)*12 / 106 860 = 5.3%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance
1.3% envisagé
- Durée du crédit
20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
300€ par an

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée type
LMNP Réel

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
Pas d’impôt pendant 16 ans d’après rendment locatif, les valeurs d’amortissement et autres sont elles ok avec les pratiques de marché ?
- Cash flow positif ou négatif
Cash flow négatif à hauteur de 209€ par mois

Je simule une revente dans 16 ans quand tout sera amorti et que je commencerais à payer de l’impôt avec un CAGR de 0.6% pour l’augmentation du prix de l’immobilier j’arrive à un TRI de 9.8% ce qui dans un monde à taux négatif me parait pas trop mal.

C’est mon premier investissement locatif je sollicite donc l’avis des pro du forum sur les points suivants:

A priori est-ce que j’ai oublié quelque chose dans mes calculs de renta ? Je pars du principe que les charges de copro peuvent être rebasculé au locataire à hauteur de 75%, que je vais en avoir pour 900€ de frais supplémentaires chaque année (amortissement des meubles, imprévus, ravalement de facade, etc), 60€ par an d’assurance PNO, CFE, CGA j’ai laissé les valeurs d’origines de rendement locatif,

Un emprunt a 110% est-il toujours possible aujourd’hui ?

Le fait que ce soit un bailleur social qui est majoritaire dans l’immeuble peut-il poser pbr ? C’est du action logement donc a priori logement social +

J’ai été voir le site recensant les transactions sur base des montants transmis aux impôts, trois ventes ont eu lieu l’an dernier à des prix cassés, c’est en fait le bailleur social qui a vendu des appartements avec une très forte décoté ce qui est apparemment normal (35% de décote par rapport au prix auxquel on achète l’appartement quand même).
Cependant, si il continue cela ne risque-il pas de dévaluer la valeur de la copro ? Pourquoi se désengage-il, des avis ?

J’ai créé une fausse annonce le boncoin pour voir si ça mordait à ce tarif la (ça me semble un poil au dessus du marché, mais on compte proposer de belles prestations), résultat 7 touches en 48h, peut-on considérer que c’est suffisant pour trouver un locataire digne de ce nom ?

Le ravalement de façade avait été estimé en 2015 à 3.1K€ pour cet appartement, cependant ce tarif sera à revoir à la hausse du fait de (i) l’inflation, (ii) des travaux d’étanchéité supplémentaires à réaliser. Peut-on avoir une idée du prix final ?

De manière générale, des avis sur la rentabilité/ viabilité de ce projet ?

Mots-clés : baileur social, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

loljokeman · #2

Bonjour,

Sans avoir complètement pris le temps d’analyser votre étude, il semble d’ores et déjà qu’il manque la CFE dans votre calcul de rentabilité. De plus si vous louez en meublé sous le statut de LMNP, allez-vous gérer par vous même les liasses fiscales et bilan comptable? Si non le fait de faire appel à un comptable impliquera lui aussi des frais qui viendront encore amputer votre rentabilité et rendre encore plus négatif votre CF…

Zouzou007 · #3

Bonjour,

Exact, il manque la CFE (je compte 400€/an environ) et les frais de comptabilité (environ 400€/an pour un appartement).

Pour ce studio de 41m², cet appartement a t-il un potentiel d’être transformé en T2, afin d’augmenter le loyer, et par conséquent le cashflow ?

flosk22 · #4

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

Tous ces frais sont inclus, ci-dessous le recap:

Taxe foncière: 870 €
Comptable : 300€ par an
CFE: 250€ par an
CGA: 150€ par an
Travaux imprévus: 900€ par an
Assurance PNO: 60€ par an
Charges non payés par le locataire : 240€ par an

Est-ce que j’oublie des choses ?

Malheureusement non, il y a la possibilité de faire un coin nuit, mais la transformation en T2 supposerait de changer la cuisine de place, ce qui est trop couteux.

Pas de problème particulier avec le fait que le propriétaire principal est un bailleur social (action logement) ?

lachignolecorse · #5

En regardant rapidement votre étude de cas, on se demande pourquoi vous achetez. La rentabilité est très médiocre et vous allez gérer du locatif durant 16 ans… en plus dans une résidence avec beaucoup d’appartements sociaux.

Avez-vous un devis pour le changement de chaudière car 3000€ me semble peu. Il serait peut-être intéressant de passer à l’élec pour une petite surface comme celle-ci. Si en plus vous avez des anomalies sur le diagnostic elec, vous ferez d’une pierre 2 coups.

Quelle est la classe de performances énergétique ?

Votre CGA ne vous servira à rien.

Attention, un ravalement de façade ne comporte pas forcément de rénovation énergétique. Donc voir ce qui a été prévu.

Comment comptez vous augmenter le loyer de 14%? Le bien est-il en zone tendue?

Vous parlez de refaire les peintures mais vous n’avez pas indiqué de budget.

flosk22 · #6

L’objectif est de bénéficier de l’effet de levier, et d’acquérir du patrimoine à crédit grâce à un locataire.
Qu’est-ce qu’on pourrait considérer comme une bonne rentabilité ?
Non pas de devis, c’est une estimation, entre 3 et 4K€ d’après nos proches.
La classe de perf energetique est D, plutôt correct donc.

Je pensais que le CGA permettait de defiscaliser certain frais notamment les frais comptables ?
Le bien était proposé à ce prix non meublé, donc l’augmentation vient en compensation de (i) la remise à neuf et (ii) l’ameublement.
Le bien n’est pas en zone tendue, pas de problème pour augmenter le loyer

Le budget rénovation y compris peinture est de 650€

On le fera nous même

lachignolecorse · #7

Vous serez aux environs de 2,8% de renta avec les soucis liés au locatif. Ca me semble très insuffisant. De plus, ce "placement" va entamer votre capacité d’endettement. Si vous voulez acheter une RP un jour, cela ne va-t-il pas être gênant?

Le CGA permet d’éviter la majoration de 25% du bénéfice. Mais comme vous n’allez pas faire de bénéfice…aucun intérêt.

Selden · #8

Bonjour,

Je ne serais pas aussi expéditif que lachignolecorse même si tout dans ce qu’il dit est vrai.

En effet tout dépend du but de cet investissement. Si c’est pour de la performance pure, aucun intérêt amha non plus.

Vous ne comptez pas non plus comme beaucoup d’investisseurs le temps passé à la gestion, le coût des allers-retours pour l’administration de votre bien etc…

Si comme vous le dites c’est pour utiliser le levier, pourquoi ne pas utiliser la marge chez votre courtier préféré? Vous vous épargnerez les joies de la gestion en direct.

Si vous tenez à investir dans l’immobilier et le levier pourquoi ne pas viser un investissement en SCPI avec un montage adapté?

Si par contre le but est purement patrimonial, et je vous dis ça car c’est le cas de mon bien en nom propre et en gestion directe, alors je dirais que la perf bien qu’importante n’est que secondaire..Réflexion peut être irrationnelle de ma part !?

Elle a surtout une visée de transmission mais aussi d’avoir la quasi certitude à mes vieux jours d’avoir un toit au dessus de ma tête si les choses venaient à mal tourner.

bonne réflexion à vous,

Range19 · #9

à l’instar de Lachignolecorse je pense que l’estimation chaudière est trop basse.

Sur les petites surfaces, je considère ce type de chauffage inapproprié pour un bailleur. Je pourrais écrire un livre avec les galères chaudières gaz dans des logements loués, à fortiori les petites surfaces où il n’y a aucun intérêt économique que ce soit pour l’occupant ou le bailleur.

J’évite dorénavant les logements avec autre chose qu’un chauffage électrique et n’en possède plus qu’un seul au gaz. Lorsque sa chaudière montrera des signes de faiblesse -pour l’heure c’est la seule qui en 15 ans n’a jamais faibli), il sera converti à l’électricité comme je viens de la faire dans un T1 de 31 m².
Je pensais aussi que le remplacement de la chaudière coûterait autour 2500 / 3000 euros mais non ; dorénavant il faut une chaudière à condensation trucmuche et j’ai eu des devis tous autour de 4500.

Ce qui m’a décidé à remplacer la chaudière par un ballon à production instantanée 60l, finalement plus esthétique et très efficace d’après le locataire, et les radiateurs eau chaude par des radiateurs à inertie. Le tout m’a coûté autour de 2000 l’Euros dont l’intervention du chauffagiste pour retirer les conduites de gaz et bouchonner/sécuriser et celle de l’électricien pour faire les différentes alimentations et modifications du tableau. Le locataire est ravi, plus d’abonnement gaz et pas de surcoût au final. Par contre, le nouveau DPE est moins bon.

lachignolecorse · #10

Range19 a écrit :
Par contre, le nouveau DPE est moins bon.

Pas certain avec la nouvelle méthode de calcul qui sera utilisée à partir du 01/07/21. Le gaz sera pénalisé à l’inverse de l’électricité. Donc les biens chauffés au gaz vont être pénalisés.

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Range19 a écrit :

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