Transfert d'un bien en nom propre à une SCI IR : apport ou vente ?

J’ai un appartement acheté en 2000 dont la valeur est passé de 70’000 euros à l’époque à 300’000 aujourd’hui. Je veux le transférer à une SCI à l’IR pour:
- "muter" le bien et purger la plus-value; je suis non-résident et ne payerait que 7.5% de PS sur la plus-value, avec abattement (d’ici 2022 en tout cas)
- le refinancer auprès d’une banque pour investir le capital dans autre chose.
Il reste une hypothèque de 30’000 euros sur le bien (suite à des extensions de durée) qui devra être soldée au passage.
Le bien est en location nue.
Je me demandais s’il valait mieux en faire un apport pur et simple à la SCI, la banque refinançant alors le CCA de la SCI, ou bien faire une vente à la SCI? Dans les deux cas le bien lui-même servirait de garantie à la banque au travers d’un PPD ou bien d’une hypothèque.
La SCI elle-même est a créer pour l’occasion. J’en serais l’actionnaire principal (90%), une SAS existante, qui tient le rôle de holding patrimoniale, aurait les 10% restant.

Des remarques?

Mots-clés : apport pur et simple, refinancement, sci ir