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Intégrer un immeuble dans une SARL avec un emprunt en nom propre ?

Investissement immobilier et statut de Loueur Meublé Professionnel : stratégies et contraintes

Cette discussion porte sur les difficultés rencontrées par un membre, Patrick99, souhaitant investir dans l'immobilier locatif et obtenir le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) tout en étant fonctionnaire. Le principal problème réside dans l'intégration d'immeubles dans une SARL, étant donné les contraintes liées à son statut professionnel et les réticences des banques à accorder des prêts à des SARL.

Patrick99 explique son souhait de créer une SARL familiale pour gérer ses investissements immobiliers afin de bénéficier des avantages fiscaux du statut LMP, notamment l'évitement de l'impôt sur la fortune immobilière et les avantages en cas de revente. Cependant, les banques lui accordent plus facilement des prêts en nom propre qu'à sa SARL, ce qui le contraint à trouver une solution pour intégrer ses biens immobiliers à sa société après leur acquisition.

Les autres membres de la discussion proposent différentes options, parmi lesquelles le transfert de biens déjà remboursés vers la SARL, ou la combinaison d'achats en nom propre et d'apports ultérieurs à la SARL. La question de la gestion du risque est également abordée, notamment l'importance d'une étude financière précise avant tout investissement. Le choix de la structure juridique (SARL, SCI, SNC) est débattu, ainsi que les implications fiscales et juridiques de chaque option. La possibilité d'une dérogation auprès de son administration pour exercer une activité commerciale est également évoquée.

Enfin, un membre souligne l'importance de respecter les critères d'exonération des plus-values en cas de revente dans le cadre du statut LMP et met en garde contre les risques de requalification en marchand de biens.

La discussion met en lumière les contraintes liées au cumul d'un emploi de fonctionnaire et d'une activité commerciale, ainsi que les difficultés d'accès au crédit pour les sociétés, et la nécessité d'une stratégie d'investissement bien définie tenant compte des implications fiscales et juridiques.


Pages : 1

#1 25/03/2014 14h08

Membre (2013)
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Bonjour,
J’ai déjà posé ma question à des comptables, à des juristes. Personne n a été capable de me répondre. Si quelqu un peut m aider. Merci.
1 Je travaille à la sécurité sociale : de ce fait je ne peux exercer une autre activité commerciale : donc pas d inscription au RCS
2 Je compte faire de LMNP et très vite du LMP
3 La solution : je crée une SARL de famille, je ne peux etre gérant et majoritaire. Mon fils est alors choisi comme gérant, je reste majoritaire.
4 Je trouve une banque qui veut bien me suivre pour l un de mes achats : Super, sauf que lorsque je parle à la banque de SARL : il n y a plus personne. Le mot société fait grimper le taux de 3,1 % à 4,5 %.
Mon idée : emprunter en nom propre, créer la SARL de famille, et ma question ;

Comment intégrer l immeuble dans la SARL ?

Si quelqu un peut m aider à sortir de cette difficulté, je pourrais ensuite donner des cours aux juristes et comptables qui n ont pu me fournir de réponses.

Mots-clés : comptable, cotisations, emprunt, juriste, lmnp, lmp, rcs, registre, sarl

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1    #2 25/03/2014 14h24

Membre (2011)
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Bonjour et bienvenue,

Vous voulez acheter un immeuble en nom propre avec emprunt je suppose ?
L’immeuble sera donc hypothéqué dans l’attente de la fin du remboursement

La SARL sera une personne morale distincte.
Vous ne pouvez faire un apport si l’immeuble est sous hypothèque.

Je voudrais savoir pourquoi vous souhaitez acheter en nom propre et faire un apport du bien à la SARL , question de taux d’emprunt ?
Le fait qu’il s’agisse d’une SARL implique une responsabilité limité des associés à la différence d’une SCI d’où la raison probable de la hausse des taux.

Dans le cas d’un apport d’un immeuble à une société , comme il s’agit d’un changement de propriétaire , il faudra vous acquitter des frais de mutation.
La valeur de l’immeuble sera intégré au capital ou à votre compte courant associé.
Ce type de montage hormis le fait qu’il n’est pas possible avec un emprunt en cours , il présente une complexité qu’il faut bien appréhender.

Est-ce la seule structure juridique que vous pourriez adoptée ?
Avez vous regarder si d’autres structures pourrait vous convenir SCI , SAS , SASU etc …

Si des experts vous n’ont pu vous répondre , ce n’est pas sur un forum que vous pourrez vous targuer de prendre des cours à donner à des experts dont c’est le métier.
La seule chose que vous pourrez obtenir ce sont des avis et des conseils à prendre avec précaution.

Philippe

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#3 25/03/2014 14h54

Membre (2013)
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Merci pour votre réponse. C est bien ce que je pensais.
Mon problème est le suivant : je souhaite faire des investissements immobiliers ( j’ai déjà 11 appartements pour lesquels j ai galéré pour obtenir un pret (cause SARL de famille ; ca fait peur aux banques). J avais à l époque fait des démarches pour un prete en nom propre et dans ce cas, je n avais aucune difficulté, dès que j employais le mot de SARL les portes des banques se fermaient.
Aujourd hui mon taux d endettement fait un peu plus peur aux banques, mais je peux encore les convaincre que mes investissements seront rentables.
Quand je demande en nom propre, avec un bon dossier, cela passe, mais quand j emploie le mot SARL : les portes se fement complétement.

pourquoi une SARL : pour devenir loueur en Meublé professionnel ( encore 1 ou 2 investissements me permettront d’avoir les bonnes conditions)., il n y a qu un moyen : la SARL de famille, les autres structures SCI, etc .. ne permettent pas de faire de la location meublée, et d etre soumis à l impot sur le revenu.

En nom propre, c’est possible en Loueur meublé non professionnel, mai je ne pense pas en loueur professionnel.
De plus, je travaille dans une Caisse Primaire d’Assurance Maladie et je ne peux exercer une activité commerciale. Ce qui m oblige étant l actionnaire majoritaire à déléguer la gérance à mon fiols qui est actionnaire minoritaire. Sinon, je suis contraint de payer des cotisations et surtout je ne peux cumuler mon emploi et une activité commerciale.

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#4 25/03/2014 15h49

Membre (2013)
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voilà un schéma mais pour sa validité il faut avoir des informations précises sur les appartements que vous possedez déjà et ceux à venir.

Vous pouvez transférer les biens remboursés à une SARL.
Ensuite emprunter et acheter en nom propre pour les nouveaux biens.

A préciser aussi pourquoi vous souhaitez passer en LMP et est ce que la SARL vous permettra toujours d’atteindre cet objectif.

D’autres possibilités de type, SCI IS (pour l’usfruit) détenue par la SARL et SCI IR (pour la nu propriété) détenue par vous et vos proches.

Bref, vous avez exposé le pb mais pas vraiment l’objectif. Une solution, si solution il y a, dépendra de l’objectif car vous le savez le couteau suisse n’existe pas.

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#5 25/03/2014 16h00

Membre (2011)
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Quelques idées

Pour les structures de sociétés , vous avez aussi la SNC.

Le LMP en nom propre est tous a fait possible mais votre cas est particulier.

Il s’agit d’une gestion patrimoniale et non d’une activité commerciale au sens commerce , magasin alors il y a peut être des possibilités de dérogation  , vous devriez vous renseigner.

Discussion similaire sur l’aspect fonctionnaire.
Info • Forums des investisseurs heureux

LMNP / LMP - Conseil gestion patrimoine Paris 75

A la lecture de vos réponses , j’en déduis que votre SARL est à l’IR, il me semble qu’il soit possible de  comptabiliser vos 11 biens meublés dans la SARL et de cumuler avec un achat en nom propre pour obtenir le statut LMP.
A vérifier.


Philippe

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#6 25/03/2014 16h07

Membre (2013)
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Merci Boubouka :
Quleques précisions :
J ai 11 appartements achetés il y a un an en SARL de famille avec un pret complet en 20 ans. Le rapport locatif est de 10 %.
Donc aucun des apparts n est payé. Mais surtout ils sont dans la SARL.
Je souhaite créer une seconde SARL pour d autres appartements.

Je voudrais ensuite passer au statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel). Pour cela : il faut que je sois inscrit au registre du commerce, mais là se pose un problème, je travaille dans une caisse primaire d assurance maladie et je n ai pas le droit d exercer une activité commerciale. Je ne peux donc etre gérant majoritaire (d une part parce que je devrai payer des cotisations, d autre part parce que je ne peux exercer uen activité commerciale). De ce fait mon fils est gérant et je suis majoritaire.

Pourquoi passer en LMP : pour éviter l impot sur la fortune :
- ma résidence principale + Biens immobiliers, je vais approcher le taux d imposition.
Autres avantages : en cas de revente : pas d impots sur les plus values.

SCI : impossible : on ne peut pas avoir le statut de loueur meublé professionnel en SCI. Et surtout, je souhaite etre imposé à l impot sur le revenu et non à l’IS ( ce qui est possible en SARL de famille et location Meublée).

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#7 25/03/2014 17h20

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Tout le reste est juste, mais ceci est inexact (pas faux, mais pas vrai en l’état).

Autres avantages : en cas de revente : pas d impots sur les plus values.

C’est trés encadré. Le bofip le précise :

Elles sont susceptibles de bénéficier du régime d’exonération défini à l’article 151 septies du CGI , étant rappelé que celui-ci n’est ouvert, en tout état de cause, qu’aux contribuables exerçant leur activité depuis au moins cinq ans. Pour le décompte de la durée d’exercice à titre professionnel de l’activité, il y a lieu de cumuler les périodes d’exercice à titre professionnel de l’activité.

Et 90kE max de CA.
Code général des impôts - Article 151 septies | Legifrance

Néanmoins attention, cela doit rentrer dans le strict cadre d’une gestion administrative de la société. En clair, le LMP ne doit pas cacher un MDB sous peine de requalification.

En pratique, pour ce qui nous concerne, et aprés avis des impôts, on évite de faire plus d’une vente par année et demi. Evidemment, cela varie avec la taille de l’entreprise.

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#8 26/03/2014 09h12

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@Patrick99

Finalement le pb est l’inscription au RCS plus que la structure juridique.

Vous avez plusieurs choix :
- demander une dérogation a votre administration.
- retarder la question de LMP pour votre retraite, une fois que vous ayez remboursé vos crédits. Ceci sans connaître votre age ou la date de votre départ a la retraite …
- si j’ai bon souvenir, les recettes s’apprecient au niveau du foyer. Donc, si votre conjoint  n’est pas soumis au mêmes règles peut être qu’il y a une piste. Même si d’autres considérations rentrent dans l’équation. Ceci sans connaître votre situation matrimoniale ….

Encore et encore des précisions et des détails. Vous êtes dans un cas spécifique et les généralités sont difficilement applicables.

Enfin, je suppose que vous avez fait une etude financière précise et le jeu vaut la chandelle.

Peut être vous avez déjà exploré cela. Votre retour sera toujours enrichissant.

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