Solstice : étude de cas immobilier (transformation d'un local en cabinet médical)

Il faut  que vous regardiez plus attentivement les prix et loyers des locaux commerciaux dans le coin. Regardez, renseignez-vous, remplissez un tableur excel.
Gardez en tête :
- calculez des prix en €/m² et des loyers en € mensuels /m². Apparemment votre propre loyer serait nettement plus cher que celui du paramédical, ce qui pose question.
- dans les annonces, attention aux tarifs qui ne correspondent à aucune réalité. Pour l’immobilier commercial, entre le prix de vente rêvé par le vendeur et la réalité, il y a parfois un facteur deux. Idem pour les loyers. Il faut essayer de déterminer les vrais prix (ceux auxquels ça se vend) et les vrais loyers (ceux auxquels ça se loue).
- concernant les quartiers, il y a des modes. Est-ce que les commerces sont en train de se déplacer vers tel centre commercial ? Il faut essayer de comprendre si vous êtes dans un quartier "à la mode" (ou susceptible de le devenir) ou bien déjà sur le déclin.
- globalement, les locaux commerciaux sont en perte de vitesse (à cause du développement des ventes en ligne telles que Amazon, Sarenza, etc).
- comme vous vous en doutez, le stationnement est essentiel pour votre activité. Or, vous parlez du terrain comme étant l’emprise au sol du bâtiment seulement. Y  a-t-il du stationnement à proximité immédiate ? Est-il facilement disponible ? Le restera-t-il ? Il faut bien se dire que les gens adorent se garer facilement à moins de 30 mètres. Dès qu’il faut marcher plus ça les épuise.

Dernière modification par Bernard2K (14/08/2021 07h33)

Je crois que l’investissement d’un médecin libéral dans ses locaux pros / des locaux à partager me semble une pratique d’un autre temps :
- Le nombre de praticiens ne cesse de se casser la figure : dans beaucoup d’endroits il est très difficile voire impossible de trouver des successeurs aux partants.
- Les collectivités locales construisent à tour de bras des maisons de santé aux loyers discount
- les praticiens libéraux ne s’entendent pas très bien entre eux : est-ce que louer à un confrère / investir avec un confrère est attractif (je ne sais pas) ? ça l’était plus ou moins il y a longtemps, je pourrai écrire un livre d’anecdotes sur les histoires d’associations qui se terminent mal… en général…

En bref : votre commune est plus habile que beaucoup d’autres : en investissant très peu, elle vous fait porter le projet qui vous fixera sur place…
Cela dit, vous donnez peu d’infos sur l’endroit qui est peut-être une zone ultra attractive pour les médecins.

Merci à vous pour ces remarques fort constructives !

Concernant la DETR/DSIL, je ne connaissais pas cette subvention, cela peut être intéressant en effet, je vais étudier cela. En revanche je ne suis pas éligible aux aides à l’installation de l’ARS (je suis déjà installé depuis plus d’un an et ma zone d’installation n’est pas considérée comme sous-dotée, même si tous les médecins sont saturés et que de nombreux patients ne trouvent pas de médecins).

Je ne souhaite pas en dire plus sur la localisation par souci de confidentialité, mais pour préciser la situation, je suis déjà installé dans la commune où se situe le local. Il s’agit d’un petit village à proximité d’une ville de taille moyenne. Ici la plupart des commerces ne durent pas dans le temps, ce n’est pas vraiment une zone attractive, la ville à proximité est trop proche et dispose déjà de tout ce qu’il faut. D’ailleurs le local est vide depuis plusieurs années, ce qui me donne un gros avantage pour négocier le tarif (le prix de vente au m2 reste en dessous de ce qui se pratique dans la ville d’à côté mais reste à mon avis sur évalué). En contrepartie il sera probablement plus difficile à revendre ou à louer à court ou moyen terme. C’est aussi une des raisons pour lesquelles je suis réticent à l’achat du bâtiment entier : je pense que ce genre de local n’est attractif que pour des professions médicales ou paramédicales, je crains donc de rencontrer des difficultés à trouver des locataires.

Par rapport au stationnement, c’est un point positif car le local est situé en bordure d’une place municipal, avec un stationnement possible pour plusieurs dizaines de voitures, à quelques mètres à peine de l’entrée.

En ce qui concerne l’attractivité, ce n’est pas si mal puisque la situation géographique permet de cumuler les avantages de la ville (plateau technique, hôpital à moins de 15min, services publiques, commerces, crèches, possibilité d’emploi pour le/le conjointe…) et de la campagne (calme, stationnement, circulation…). Néanmoins on observe plus de de départ à la retraite que de nouvelles installations sur le secteur.

Pour répondre à Range19 : je suis actuellement locataire, je considère l’argent versé pour le loyer comme perdu, d’où mon souhait d’investir.
De plus, dans mon secteur géographique, il n’y a eu aucun projet porté par les collectivités, donc pas de loyer discount à l’horizon.
Pour ce qui est de l’exercice en groupe, c’est à double tranchant, j’en conviens. D’un côté la plupart des jeunes médecins (dont je fais partie) souhaitent exercer en groupe. Mais d’un autre côté le risque de mésentente est bel et bien présent. Vous mettez le doigt sur un point important puisque je suis actuellement installé avec 2 autres médecins et les relations tendues avec un de mes collègues me poussent à changer de cabinet. L’autre confrère envisage un changement d’activité à moyen terme il n’y a donc pas de projet solide concevable avec lui. Vous pourrez ajouter un paragraphe de plus à votre livre sur les relations entre libéraux .

Je souhaite vraiment rester sur la commune, d’une part pour ne pas "abandonner" de patients, d’autre part parce que les conditions d’exercice ici me conviennent. La difficulté réside dans le fait qu’il n’y a pas d’autre local disponible ici.

Ce projet est peut-être trop ambitieux, mais je persiste tout de même à penser que l’achat de mon cabinet reste une option intéressante financièrement sur le long terme.
J’ai la possibilité de n’acheter que la partie de 60 m2 à aménager, ce me permettrait d’avoir cabinet pour 1 seul médecin. Il faut que je chiffre tout ça plus précisément mais je dois pouvoir arriver sous les 80k au total. Dans ce cas, au bout de 10 à 12 ans, j’ai fini de rembourser l’emprunt dont les mensualités seraient équivalentes à mon loyer actuel. Cette option minimise les risques.

Dans un premier temps, je vais attendre le chiffrage plus précis de ces 3 projets.

Dernière modification par Solstice (17/08/2021 13h34)

Je reviens plus d’un an après la réalisation de ce projet, j’ai finalement opté pour le local le plus petit, j’exerce donc seul et cela me convient parfaitement.
Je n’ai pas investi dans le reste des locaux d’une part parce que le prix de l’achat + rénovation était trop élevé (il aurait été difficile de rentabiliser le projet, je ne suis pas certain que la commune soit forcément attractive pour d’autres professionnels de santé), et d’autre part parce que je ne souhaite pas me lancer dans de l’investissement locatif.

Je suis passé par une SCI à l’IS, avec un loyer qui couvre amplement les mensualités du crédit et les quelques charges annexes. Je n’ai pas fait de demande de subvention, les délais étaient trop courts.

Au total il n’y a pas plus de charges que lorsque j’étais locataire donc tout va bien !