Deninvest : étude de cas immobilier (avis sur une transformation)

Bonjour,
Le rendement semble intéressant.
Sur la fiscalité, je ne connais pas la fiscalité belge, donc je ne fais pas de commentaire.

Juste une remarque sur la photo 1er étage logement 2.
Ils ont vraiment fait passer le cable d’alimentation du radiateur sous le lino?!

Si on est à ce niveau là, ça promet des surprises dans les travaux.

Edit : la dernière photo, au sol, c’est de l’osb directement ?

Messieurs merci énormément pour vos commentaires, ils me sont très constructifs !
Je me permet d’y répondre:

Ils ont vraiment fait passer le cable d’alimentation du radiateur sous le lino?!

Oui ils ont osé faire ça. J’a soulevé le lino dégelasse et j’ai vu qu’en dessous, il y a un beau parquet à récupérer. (a poncer et a traiter)
Qui n’a pas l’air de grincer. Cependant, ce convecteur va partir car je passerai certainement à l’électrique.

Edit : la dernière photo, au sol, c’est de l’osb directement ?

En effet c’est de l’OSB qui est dans la salle de bain. Cet OSB n’est pas exactement au même niveau que le reste de la pièce, il faut donc je réausser pour l’aligner avec la chambre (la pièce en’est pas plus grande que sur la photo)

Dans la SDB à l’étage : OSB au sol et avant de la baignoire fermé par une simple feuille plastique. De plus, l’ensemble donne l’impression d’être de guingois. Notez que dans une salle de bains, le mieux est de carreler, mais si on pose du carrelage directement sur du bois, ça vibre et ça casse les joints. Il faut donc démonter cet OSB et bien réfléchir sur la façon de refaire un sol propre, solide et durable.
Les placards et aménagements semblent anciens et bricolés avec des matériaux bon marché : il faut tout reprendre.

Exactement c’est viellos et à refaire. Je compte dans tous les cas retirer toute cette salle de bain dégeu pour refaire quelque chose d’impeccable. Egalement refaire les rangement et placards propres. Une belle cloison séparera la chambre de la futur sdb. (qui sera certainement plus petite que celle installée actuellement (plus de baignoire)

Le passage en double vitrage est-il possible (quel coût, à cause de la forme spécifique ?  et y a-t-il des contraintes réglementaires type "environs d’un bâtiment protégé"

Oui, le passage en double vitrage est mandataire dans ma rénovation. L’avantage est que je n’ai ai pas beaucoup à remplacer. Il y a 4 fenêtres + la porte d’entrée + la petite fenêtre dans le toit (les deux vélux sont neufs)
Pas de facade classé selon l’agent immobilier.

Même question sur les murs donnant sur l’extérieur : sont-ils isolés ?

A ma connaissances, les murs donnant vers l’extérieur ne sont pas isolés. Cependant, ils sont très épais (voir châssis sur les photos) A approfondir

+ ce soir je retourne sur les lieux prendre les mesures et faire plus de photos de certains points. Je voudrais également faire passer ma lampe de poche dans le plafond du dernier étage pour jeter un œil sur la charpente ainsi que l’était des tuiles vu de l’intérieur. Du point de vue extérieur (lorsque je regarde par la fenêtre du toit), les tuiles du toit semble être à reprendre sous peu pour un budget de +/- 5000€ certainement, la surface du toit n’est pas très grande.

+ en ce qui concerne la rénovation, étant électricien du bâtiment à coté de mon temps plein d’informaticien, je pourrais faire une partie de la rénovation pour épargner de l’argent. Mais au détriment d’autres tâches à effectuer pour ce projet qui me demanderont du temps si précieux (étude des installations, choix des matériaux et aménagement, etc..) donc je pense me contenter uniquement de la démolition car ça ne me demandera pas des mois et des mois.

Merci beaucoup Bernard,

j’ai pu voir que les maisons mitoyennes à celle-ci sont toutes équipées de châssis différents, mais effectivement je vais prendre les renseignements nécessaires.

Merci aussi pour la formule de rapport d’isolation, je pense qu’en effet si un traitement est prévu ça sera pas l’intérieur. Surtout qu’effectivement ça permettrait de remettre le mur en état.

Je posterai les nouvelles photos demain

Photo 1 : es-ce une auréole au dessus du grand placard ?

Photo 2 : La moisissure peut venir de la douche (il n’y a pas d’aération visible) ou de la rive du velux (souvent source d’infiltration à cause d’un entourage mal réalisé), Les parois vous paraissaient ils encore humides (un collègue peintre ou à la rigueur plombier pourrait vous prêter un testeur d’humidité) ?
Si le bien est inoccupé depuis plusieurs mois, c’est plus vraisemblablement un problème de couverture-velux.

- la couverture et le ravalement mériteraient un rafraîchissement.

- Avez vous des diagnostiques état parasitaire champignons et insectes xylophages?

- l’état de la charpente est effectivement à bien regarder.

- dernière photo : le sol n’a pas l’air plan ou horizontal et/ou les plinthes sont très mal posées.

Dernière modification par Mi345 (03/05/2017 06h55)

Au vu des photos, je ne peux que redire ce que j’ai déjà dit : bien chiffrer les travaux, en ampleur, en coût, en délai.

Vous devriez refaire une visite avec les artisans pressentis pour faire les travaux, de façon à obtenir des devis ou au moins des estimations.

D’une part, ça vous permet de prendre une décision informée (vous savez exactement combien ça va vous coûter, donc vous pouvez refaire vos calculs de rentabilité avec les montants réels), mais aussi, ça peut vous servir à négocier le prix : "vu l’ampleur des travaux, la rénovation du bien se monte à un total de xxx € (devis à l’appui), et c’est pourquoi je vous fais une offre à YYY €".

Dernière modification par Bernard2K (03/05/2017 13h52)

deninvest a écrit :

Les tuiles différentes font partie du toit des voisins

En fait ma question était orienté, car avec une cheminée dedans, et une sur le toit du voisin, je me posais des questions!

Pour passer votre chemin, vu les photos, il semble y avoir pas mal d’imperfections, et donc beaucoup de petits trucs à reprendre (le petit est souvent le plus long).
Donc c’est un choix qui me semble censé!

Bonne continuation dans vos recherches.