Dusgas [69] : étude de cas immobilier (achat d'un ancien hôtel)

Je ne vois pas ce qui peut manquer…

Au passage, je pense qu’il aurait été préférable de racheter l’immeuble plutôt que la société. Fondamentalement, vous voulez acheter des murs, pas un historique comptable, fiscal, etc. Vous prenez forcément un risque supérieur en achetant la société, même si vous la faites auditer.

PS : globalement, cet hôtel a fait faillite. Vous allez le remettre en service (même si j’ai bien compris que l’exploitant ne sera pas vous, ça sera quand même votre locataire, donc vos revenus dépendront de la bonne santé de votre locataire). Quand on reprendre une entreprise qui s’est plantée, il faut toujours se demander si l’on a bien identifié le facteur qui a causé la perte, et si on est capable de le corriger. Les hôtels ont du mal à survivre avec l’évolution des modes de consommation (airbnb etc.). Je connais personnellement un repreneur d’un hôtel failli, sa solution est de faire travailler toute la famille dans l’hôtel, avec un coût horaire bien moindre que des salariés normaux. Ca fonctionne mais c’est parce que sa famille subventionne l’hôtel par ses apports en industrie. Si les membres de sa famille s’en vont et qu’il doit les remplacer par des salariés normaux, il risque de planter son hôtel comme le précédent propriétaire l’avait planté. En bref, êtes-vous sûr d’avoir identifié le facteur qui a causé la perte, et êtes-vous sur que le futur exploitant va pouvoir le corriger ?

Dernière modification par Bernard2K (21/03/2022 08h27)

Merci pour vos retours.

La "faillite" de l’hôtel n’en est pas une. Il s’agissait d’un hôtel social que la mairie ne voulait plus. Il s’en est suivi un moment pendant lequel les proprio ont manqué de moyens pour se reconvertir, puis ont loupé une vente. Et c’est là que nous arrivons.

La vente porte sur la société et je suis bien conscient des risques que cela entraine et du fait qu’il aurait été plus favorable d’acheter l’immeuble mais ce n’est pas possible. Le vendeur impose un rachat de titres et pas de conditions suspensive de financement, on paie donc cash… L’immeuble a une VNC de zéro dans les comptes.

Bref, ces circonstances font que le prix n’est pas cher (décote de 30%, fiscalité latente comprise, sur le prix du m²). On envisage une revente dans 4-5 ans et on achète d’ailleurs avec engagement de revendre. C’est une société à l’IS qui achète les titres.

Le futur exploitant est un groupe familial avec une croissance impressionnante et une belle expérience dans l’exploitation d’hôtels, gites, location courte durée. Je connais personnellement les associés et ils sont également investisseurs dans le projet.