Lebongars [74] : étude de cas immobilier (conversion hôtel-restaurant)

Bonjour
Voici le projet sur lequel je me penche actuellement, je cherche a avoir des retours d’experience sur des personnes ayant entreprise des projets similaires: passage d’hotel/restaurant vers une exploitation mixte habitation (courte et longue duree) et commerciale.
Un grand merci

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
Immeuble en pleine propriété, actuellement exploité en tant qu’hôtel/bar/restaurant
Surface = 400m2 sur 3 étages
Etat de l’ensemble : rafraichissement complet nécessaire


PROJET
Louer la partie bar/restaurant a un gérant
Transformer un étage en 4 appartements (approx. 35m2 chacun) loués en longue durée meublés
Transformer un étage en 4 appartements (approx. 35m2 chacun) loués en courte durée

LOCALISATION DU BIEN
- Localisation : région touristique, emplacement correct mais non premium
- 74
- Montagne, touristique

CHIFFRES DU PROJET
Prix d’achat des murs : 220 000 euros
Travaux : 300 000 euros
Frais de notaires et autres frais : 23 300 euros
Total : 543 300 euros

Revenus mensuels : 6000 euros
(1) Bar/restaurant : 1 434 euros (10% du CA actuel)
(2) 4 appartements en longue durée meublés : 1 350 euros
(3) 4 appartements en courte durée : 3 216 euros
- Détail : avec un taux de remplissage de 53% à 50 euros la nuit hors frais de ménage cela donne 804 euros par appartement
Mensualités : 2 489 euros
Charges mensuelles : 1 750 euros

Détail : fuel (300), Electricité (500), Eau (200), Internet (40), Assurance (60), Taxe Foncière (200), Maintenances courantes (450)

CF net hors fiscalité : 1 761 euros

Taux de rentabilité brute = 13.2%

FINANCEMENT DU BIEN
Financement : banque pour l’achat des murs et les travaux. Je prends en charge les frais de notaire et autres frais.
Sur 20 ans, taux fixe 1.4% hors assurance

RÉGIME D’EXPLOITATION
- Location meublée LMNP reel

RISQUES
- Changement d’usage d’un étage de local commercial (hôtel) vers un usage d’habitation avec permis de construire à obtenir auprès de la mairie (parkings…)
- Exploiter en logements de courte durée des locaux commerciaux (hôtel)
- Comment « loter » l’immeubles avec les habitations d’un cote, le restaurant/bar et les logements de courte durée toujours en local commercial
- Connaissances bail commercial de restauration ainsi que les responsabilités associées (normes, installations minimales requises, plan de sécurité…) et les risques de vacance
- Travaux conséquents
- Automatisation de plusieurs logements en courte duree

Mots-clés : commercial, hotel, immobilier, restaurant