Floloup [Centre] : étude de cas immobilier (résidence sénior)

37 ans, Repreneur et développeur d’entreprises, TMI30/41. Revenus du travail 3k€ Revenus IMMO 90k€ bruts 2k€ nets. Patrimoine 1.3M€ (1M de cash en holding et 350k€ en perso)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : accompagné par un expert comptable pertinent et compétent, bonne connaissances perso en gestion et analyse financière.
- Fiscales : bonne connaissance micro/lmnp/sci etc, mais manque de mise à jour et du suivi de l’évolution des lois fiscales
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : quelques compétences en déco et électricité pour la réparation, mais un gros poil dans la main pour les travaux. Ami d’enfance maçon/électricien de métier en cours de réflexion pour s’installer à son compte.
- Sociales : variable, mais plutôt correctes.
- Temps disponible : assez flexible jusqu’à la fin de l’année 2022.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Hôtel particulier sur LA place de la ville rénové il y a 16 ans en résidence pour séniors avec 15 studios + un petit bâtiment pour de la location saisonnière derrière.
- Année de construction : 18XX
- Étage (4 avec ascenseur), luminosité, surface (530m² /carrez), ascenseur
- Déjà occupé 9 résidents/15 places
- Société d’exploitation en place depuis 16 ans, elle loue les murs.
- Chauffage collectif fuel, entretenu par la SA
- Pas de Volets ?
- Espaces verts dans la copropriété : parcelle de 300m²?
- Compteurs d’eau et d’électricité ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ?
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Ville à 80km de Paris, préfecture.
- Plein centre-ville sur la place principale
- Proximité région parisienne, attractivité en hausse depuis 15 ans ?
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ?

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : deux montages sont envisagés, rachat des parts de la SARL qui a acheté les murs, ou bien achat des murs en direct à loger dans une nouvelle SCI.
- Loyer déjà pratiqué : 100k€ Prévisionnel : 80k€. La situation est la suivante, depuis l’ouverture en 2006, la SA propriétaire prend des loyers élevés pour ne pas déposer le bilan, le déficit reportable est de 650k€, il reste 600k€ d’emprunt à 2.5% 600k€ de CCA (comptes courants d’associés, apportés pour rembourser un prêt IN FINE qui arrivait à échéance en 2021, les associés ont du vendre du patrimoine extérieur pour honorer la dette).
le bien a été financé à 140% (avec des travaux) 1900k€ pour une valeur qui est aujourd’hui estimée à 1550k€.
- Taux de vacance envisagé (0%, c’est la société d’exploitation qui loue, quelque soit le remplissage, bail évolutif proposé en fonction du nombre de résidents)

- Travaux immédiats
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) Devoir de la SA exploitation
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) Devoir de la SA exploitation (toiture ok)

- Taxe foncière hors TEOM : 9800€

- Rentabilité brute : 80k€ / 1.6M  d’€ (qui est plutôt mauvaise en l’état) ou rachat du prix des parts, mais cela suppose de ré-étaler la dette de 600k€ qu’il reste et de négocier un abandon partiel des CCA des associés. la renta brute ne peut se calculer qu’après une négociation qui ferait basculer le projet de limite à rentable. L’idée est d’augmenter la marge de sécurité.

Mes questions sont les suivantes : est-il d’après vous envisageable de racheter les parts de la SARL propriétaire après une négo intelligente, tout en ayant renégocié avec mon organisme prêteur préféré un ré-étalement de la dette, permettant au projet de s’équilibrer. Il est prévu une entrée au capital de la SA d’exploitation pour avoir la visibilité sur l’exploitation. Je me pose également le risque de mobiliser du financement pour un projet "peu rentable", mais un très beau bâtiment qui aura toujours avoisinant les 1.5M.
A ce stade, n’ayant pas encore de réponse sur le montage, je ne peux pas remplir correctement le Financement du bien, qui correspondrait soit au rachat des parts de la SA propriétaire (prix du bien - dettes fi + remboursement (total ou partiel des CCA) + créances) OU financement en direct, ce qui veut dire une meilleure maitrise du financement puisque pas de passif, mais pas de frais de mutation.

RÉGIME D’EXPLOITATION

La SA d’exploitation loue les studios avec des baux meublés et facture des prestations d’aides à la personne etc. un cadre beaucoup plus vivant qu’Orpea, 4 personnes salariées à temps plein, 

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ? => étant donné les ordres de grandeur, j’espère négocier à pouvoir le rendre neutre avec un financement/refinancement sur 15 ans max, pour financer sur 18 ou 20 et avoir une belle marge de sécurité.

Je suis dans l’attente de vos conseils, réactions, questions etc.. Merci de m’avoir lu

Mots-clés : immobilier, sarl (société a responsabilité limitée), senior