Croustibate29 [Sedan] : étude de cas immobilier (IDR en centre-ville)

Il est difficile de répondre à vos questions. Quelques remarques quand même :
- je n’ai pas compris si les appartements étaient vides ou occupés.
- location nue ou meublée, en SCI IS c’est imposé pareil. Faites donc ce qui se louera le mieux, car vous n’avez pas d’avantage à louer meublé (si ce n’est un loyer légèrement plus élevé) ; et si ce n’est en vue d’une revente de l’immeuble occupé à un investisseur qui veut faire du LMNP au réel (si ce régime existe toujours lorsque vous revendrez).
- cashflow 200, par mois ou par an ? De toute façon, même par mois ce qui est le plus favorable, ça veut dire qu’il suffit que le commerce ferme et que vous ne trouviez pas de nouveau locataire pour vous faire passer dans le rouge.

Au total, pour moi, la rentabilité me semblerait insuffisante au vu des risques posés par la ville.

Dernière modification par Bernard2K (23/05/2019 13h54)

Bonjour,

Vous avez des craintes sur la "croissance" de Sedan et vous vous interrogez sur une extrapolation de la situation de Sedan vis à vis d’autres villes de taille comparable.

Au delà des réponses concernant le projet lui même, on peut observer que dans un pays de 36 000 communes, ce genre de tentative de généralisation ne peut guère vous aider par la suite

Certes globalement tant qu’à généraliser, la France du haut se vide dans la France du bas. Mais des cas particuliers existent à la faveur de politiques publiques parfois censées et efficaces , mais pas forcément dénuées d’une forme de cynisme, on implantera peut être plus facilement vers Sedan des activités pénalisantes d’un point de vue touristique que dans le pays Niçois.

Ces politiques avec tout leur travail d’analyse sont à votre disposition sur le net, exemple au hasard :

Habitat - Aménagement et développement - Ardenne-Métropole

Ainsi viser un bien à remettre en état dans certains quartier de Sedan peut avoir du sens économique(à condition de payer le bon prix etc).

Dernière modification par Iqce (23/05/2019 17h07)

Je vous remercie pour vos retours, alors voici des éléments de réponses dans l’ordre (bien que je vais croiser certains éléments):

@Bernard2K
-Les 4 appartements à usage d’habitation sont aujourd’hui vides. Il s’agit de reprendre certains éléments avant mise en location. Pourquoi meublé? Car il semble y avoir moins d’offres sur ce créneaux. Je peux ainsi augmenter de 50€ le loyer (le portant ainsi à 400€ HC). Un mix avec de la location nue est toutefois envisagée.

-Le local commercial est loué depuis plus de 20 ans à une société ou seul le gérant tient la boutique (fut un temps il avait 3 collaborateurs d’après ses dires). Il s’agit d’une activité de B to B avec des prestations de communication/design/site web etc… Le CA semblerait baisser en même temps que l’activité économique de la ville mais c’est un jugement subjectif (de sa part) et non vérifié en profondeur. Quoi qu’il en soit la retraire approche et en discutant avec lui il m’a fait comprendre que la fin n’est pas bien loin. Prochaine échéance triennale du bail dans 3 ans.

-Le loyer actuel est de 300€, je remarque que c’est une fourchette basse mais il y a 4-5 locaux à louer dans la rue donc ce n’est pas très rassurant. Cependant je ne trouve pas les annonces sur leboncoin donc il est possible qu’aucun effort ne soit fait pour les relouer.
Par ailleurs, la ville a une population de l’ordre de 15K habitants, il faut des commerces et nous sommes juste à coté du Fort de SEDAN. Il peut être intéressant d’étudier la piste d’une location saisonnière à l’année (parfait dans le cas d’un local commercial!).

-S’agissant du CF c’est 200€/mois. Cependant mon calcul a intégré 1000€ de réparation diverses/an (ou provision pour des travaux à moyen termes), une GLI à 3% et une vacance locative d’un mois/an (&PNO etc…). J’ai bien l’intention de réduire cette moyenne en mettant à disposition des appartements proprement rénové/ isolé et meublé avec gout. Etant toujours très pessimiste sur l’aspect financier, il est fort probable que le cash flow réel soit plus de l’ordre des 300-400€.

S’agissant des subventions, j’ai pris l’habitude de penser que je ne suis pas éligible, ou alors avec des contraintes qui ne m’intéressent pas vraiment (loyer encadré avec le type de population que j’essaie d’éviter)

Ceci étant dit, votre conclusion est exactement la source de mon inquiétude…

@DDtee

-J’ai partiellement répondu à certains points ci dessus. Je suis globalement d’accord avec vous, et dans le même temps je trouve que le loyer est déjà dans une fourchette basse. 300€ pour un local de 40m² en hyper centre j’ai du mal à imaginer qu’il soit possible de descendre beaucoup plus bas… D’ailleurs je n’ai pas vu réellement plus faible comme loyer (éventuellement 250€…).
Je me réconforte dans l’idée que du cashflow sera tombé d’ici là et que je trouverai une solution (comme du meublé de tourisme, j’y ai pensé ce matin par exemple). Mon résonnement peut-être totalement faux, je suis preneur de votre avis bien évidement.

-Le différentiel est surement due aux travaux importants englobant le budget mobilier (portant le tout à environ 50 000€) plus les frais de notaire via clause acte en mains. En effet l’immeuble n’a pas été très bien entretenu, j’ai donc multiplié les devis par 1,5 pour voir assurer les pépins. Il y a ensuite ma provision de 1000€ par an qui complète cette crainte (comme je vous l’ai dit, je budgète de manière très pessimiste pour avoir de bonnes surprises au final).

Mon rendement net net (après provisions & impôt) est de 7% via rendementlocatif.

@Iqce
Je ne prétends pas être un génie de la démographie française. Ce projet me fait particulièrement réfléchir à ce sujet, et j’ai en effet consulté certaines études qui pour le coup déclare que les français d’une manière générale délaisse le centre ville pour la couronne (au delà de la banlieue)…

Bref, je me suis posé la question si des villes peuvent réellement mourir du fait d’une exode de sa population vers des communes plus attractive. Je n’ai pas vraiment trouvé de réponse sur le net, surement les mauvais mots clés, il y forcément des études là dessus.

Les politiques publiques peuvent je pense dans certains cas dynamiser des communes en faisant les bon choix, ce n’est bien sur pas évident, d’autant plus pour les élus qui peuvent avoir des intérêts différents.

Je vais de ce pas aller consulter votre lien, ce cas pratique a piqué ma curiosité au vif

Quoi qu’il en soit, je continu mes recherches en quête de réponses afin de savoir si je laisse tomber ou pas, le compromis étant en cours de rédaction je n’aime pas faire bosser les notaires pour rien mais sauter d’un pont sans voir ce qui se trouve en bas encore moins…

@Pierrot31
Une offre d’achat a été acceptée, un compromis est en cours de rédaction. Je ne vois pas en quoi je n’aurais pas le droit aux 10 jours suivant la signature du compromis pour en sortir. Local commercial ou pas car de toute façon l’acquisition porte sur un immeuble entier.

Dans la pratique, je peux même m’arrêter avant mais ça passera mal vis à vis du notaire & agent immobilier & vendeur.

Quoi qu’il en soit le sujet n’est pas là.

Je suis conscient que l’immeuble a de forte chance de continuer à perdre de la valeur mais, c’est le cas dans beaucoup de communes. De la même manière la reprise économique au niveau national pourrait redonner un élan à la ville et un cercle vertueux se mettrait en place.

Si c’était sur et prévisible ça ne serait pas un investissement, et tout le monde s’y mettrait (je me parle à moi même dans ces moments rassurez vous )

Mon objectif est au minimum d’engranger un cash flow et d’avoir des locataires qui rembourses les mensualités. Le reste est plus difficile à maîtriser

Prix Immobilier Ardennes

Sur le lien ci dessus, je me rassure dans le sens ou les prix ont augmenté sur 20ans mais baissé ces 10 dernières années. par ailleurs j’achète mon m² dans une fourchette basse.
Je ne fais donc pas une bourde énorme basé sur ces indices, je ne serais même pas là à en parler sinon.

Croustibate29 a écrit :

-Le loyer actuel est de 300€, je remarque que c’est une fourchette basse mais il y a 4-5 locaux à louer dans la rue donc ce n’est pas très rassurant. Cependant je ne trouve pas les annonces sur leboncoin donc il est possible qu’aucun effort ne soit fait pour les relouer.

Ou qu’ils soient confiés à une agence spécialisée, c’est souvent le cas pour les commerces ou aussi que dépités à essayer de louer sans succès depuis fort longtemps qu’ils aient baissé les bras.

300€, c’est vrai que c’est un tout petit loyer !

Croustibate29 a écrit :

Il peut être intéressant d’étudier la piste d’une location saisonnière à l’année (parfait dans le cas d’un local commercial!).

Vous n’êtes pas à Paris ou une grosse ville, en province on peut faire du saisonnier dans n’importe quel appartement.
C’est l’inverse, pour transformer un commerce en logement, il vous faudra sans doute l’accord de la commune (plan de sauvegarde des commerces).

Croustibate29 a écrit :

Mon rendement net net (après provisions & impôt) est de 7% via rendementlocatif.

Je persiste, malgré vos calculs conservateurs, à trouver que ce n’est pas beaucoup compte tenu du contexte.
Quelle négociation avait vous obtenue sur le prix demandé ?

Vous semblez dubitatif sur les dires du commerçant. Dites-vous bien qu’un chef d’entreprise a toujours tendance à cacher ses difficultés (pour rassurer clients et fournisseurs). Alors s’il les avoue, c’est que c’est vrai. Entre cela et les locaux commerciaux vacants dans la rue, la valeur du RDC, en loyer comme dans l’hypothèse d’une revente à la découpe, est proche de zéro.

Sur l’absence des 10 jours de rétractation : Pierrot31 a raison bien sûr. Ca veut dire que le vendeur ne vous doit pas cette clause. Mais si le notaire, emporté par l’habitude, écrit cette clause et que les deux signent en bas, alors cette clause s’applique puisqu’elle est contractuelle (c’est en tout cas ma compréhension de la chose). Lisez attentivement le projet de compromis. Si la clause y figure, ça veut dire que le vendeur vous alors fait une fleur en vous consentant une possibilité qu’il ne vous devait pas. AMHA, il faut alors ne surtout pas le signaler au notaire ; signer le compromis en faisant semblant d’être content. Puis se dédire dans les 10 jours, pour "raison familiale".

120 jours : non, cette limite ne s’applique que si vous louez en saisonnier votre RP. Vous confondez des trucs qui n’ont rien à voir.

Globalement, je trouve une autre raison d’alerte sur ce cas : vu vos questions et vos lacunes, vous ne semblez pas assez expérimenté pour vous colleter un immeuble collectif dans une telle ville.

Dans une ville en décroissance démographique et économique, il y a déséquilibre offre/demande. Les gens vont se loger là où ils trouvent le meilleur rapport qualité/prix. Donc, les pauvres sont en logement social (l’organisme HLM attribue les logements à tour de bras pour éviter d’avoir de la vacance), les riches ont acheté leur logement vu que c’est tellement pas cher. Ca ne laisse pas beaucoup de gens pour louer dans le secteur privé. Il y a de bonnes chances pour que ceux qui vont dans le secteur privé sont soit non solvables (attention aux impayés), soit en instance d’achat, soit en situation instable (genre CDD 6 mois, stagiaire, étudiant). Il n’y a pas de raison qu’un locataire solvable reste longtemps. Logiquement, il vous envoie un congé et vous explique "si vous saviez le prix ridicule auquel j’achète ma villa… je n’allais quand même pas payer un loyer plus longtemps ! M’enfin, votre logement m’a bien dépanné pour 4 mois, merci quand même".

Sur le vendeur qui vend à perte :
1) oui, et sa femme a le cancer et sa petite fille une maladie rare et il a besoin du prix de la vente de l’immeuble qui va payer l’opération et la rééducation qui coûtent très cher, et autres réflexions du même tonneau : ce ne sont pas vos oignons. Vous devez bannir ce genre d’idées de votre tête. Vous proposez le prix qui vous paraît bon pour vous, il accepte ou non, basta.
2) Il est de toute façon parfaitement normal de revendre à perte dans une ville en déclin.

Dernière modification par Bernard2K (24/05/2019 11h09)

Bonjour,

Toujours d’accord avec vous DDTee…
Et peut être un autre point d’alerte, pensez à vous mettre en règle avec le droit du sol pour les travaux envisagés sur la toiture.
En effet hyper centre = centre historique bien souvent, donc présence de MH et ABF (?) avec surcoût des travaux et imprescriptibilité en cas de travaux non déclarés.
http://www.sedan.fr/Sedan_Mag_107.pdf

Effectivement dans ces centres anciens en général le document d’urbanisme (PLU PLUi) interdit souvent les changements de destinations entre commerce et habitation ; un coup d’œil sur le règlement graphique suffit à ce renseigner.


A voir si la périphérie de Sedan est dynamique ou pas, auquel cas le paris sera peut être gagnant dans le temps, la volonté de l’Etat et des CC dans ce genre de situation (similaire à St Etienne par ex dont on a débattu sur ce forum) et de restreindre les droits à construire pour dynamiser la ville centre.

La phrase " En cas d’acceptation…" me semble sans grande valeur puisqu’elle ne précise pas le droit lié à une vente parfaite par ailleurs (cad : l’acceptation de l’offre par le vendeur) ; il aurait fallu me semble t’il (bis) que soit rajouté un délai de signature à compter de la rédaction de l’offre par le notaire.
Je ne sais pas si quelqu’un à une opinion plus fondée (jurisprudence par ex) ?
NB : la notion de délai "raisonnable" par contre est tout à fait correcte, mais en clair, "un mois" est il basé sur de la jurisprudence ? Le bon sens dirait que non ?

J’ai pas refait les calculs de croustibat29 mais quand on peut placer à 16% brut de l’argent emprunté à 2% sur 20 ans (et ce sera sûrement moins que 2%),  cela se réfléchit…

Il faut voir si vous êtes Ok sur la typologie des locataires,  sur les vacances et impayés éventuels, sur la moins value probable à la revente etc etc…

Le cash flow positif et le fait que, bien géré,  ce soit les locataires qui payent tout aident à relativiser je trouve…

Pour connaître quelqu’un qui a fait ce choix là,  c’est le côté psychologique qu’il faut être prêt à assumer… Surtout sur la durée!

Bien à vous,

En effet, bien vu B2k: c’est une rentabilité théorique annoncée par le porteur de projet et je ne me suis pas interrogé sur la réalité derrière les chiffres.

J’avais lu, très rapidement, l’étude de cas en diagonale et j’avais juste retenu : Sedan, 16%, immeuble mixte & la problématique d’un commerce dans une zone en déprise….

Au temps pour moi!

Bon choix, connaissant un peu la ville je confirme la morosité de la ville qui est fuie par les jeunes et avec un marché du travail difficile, tout en étant loin de bassins attractifs.
Je ne m’engagerais pas là bas sans un CF potentiel bcp plus élevé.