Immobilier : faut-il acheter en ce moment ?

En recherchant rapidement sur seloger.com avec pour critère : 2 pièces et > 1400 :

Location appartement ou maison  2, 3 ou 4 pièces pièces  (Levallois-Perret) | Location appartements ou maisons F 2, 3 ou 4 pièces / T 2, 3 ou 4 pièces  à

Je n’ai trouvé que 1 SEUL bien de ~45 m2 :

Location appartement  2, 3 ou 4 pièces pièces  (92) | Location appartements F 2, 3 ou 4 pièces / T 2, 3 ou 4 pièces

Tous les autres sont beaucoup plus grand.

Vous devez donc être très sélectif. Je pense qu’il faut bien distinguer la moyenne du marché et ce que vous cherchez vous. Si, par exemple, vous recherchez quelque chose de refait à neuf, dans une jolie résidence récente et dans le meilleur quartier, c’est sûr qu’on est très loin de la moyenne.

Pour ce qui est des studios de 30 m2, ce n’est pas à un aussi gros bailleur que vous que je vais apprendre que les premiers mètres carrés se louent beaucoup plus chère (et que 45*900/30<1500) .

Celui étant, vous parlez de location. On l’éloigne un peu du sujet d’origine. A savoir l’achat .

Dans mon immeuble il y a régulièrement des 2p de 45 m2 à louer 2e, 3e sur Jardin sans vis à vis et avec un parking…. tarif 1200 euros (Mon immeuble appartient à une SCI, c’est un instit). On est a 26,6 euros le m2… rien de choquant et c’est le prix normal… le reste des locataires se fait arnaquer. Lors de mes recherches j’ai visité plein d’apparts à des prix abordables. Les meilleurs dossiers les louent c’est tout.

@ZX-6R : Je ne nie pas ce que vous écrivez, libre à vous ou votre copine de louer cher, mais delà à dire que c’est la norme du marché…

Juste ne faites pas croire que louer 33,3 euros le m2 à Levallois c’est la norme (qui plus est on est plus sur une petite surface).

edit : article du figaro ce jour :

Les loyers n?augmentent plus à Paris

Dernière modification par roudoudou (23/10/2014 00h04)

Deux explications des loyers plus élevés en PAP sont :
-le particulier va être plus ouvert au risque et acceptera un moins bon dossier car il aura privilégié le rendement spot tandis que l’agence n’a pas envie d’avoir à gérer des impayés. C’est un peu la même chose sur les prix de vente sur PAP qui sont 10 à 20 % que sur se loger car le temps d’un particulier lui coute moins cher qu’une agence donc il s’en moque de voir faire plein de visites.
-le locataire calcule le cout total de la location par exemple si il prévoit de rester de rester 1 an dans un appart il va être prêt à payer plus cher en PAP de loyer car ainsi il évite les frais d’agence.

De plus une agence va être beaucoup plus intransigeante sur ses critères. Soit on rentre dans des cases soit on y rentre pas. Avec un particulier on peut toujours s’arranger.

Bonsoir,

Je possède ma RP depuis de nombreuses années (préambule et j’ai changé trois fois)

1/ Votre calcul ne dit  pas si vous achetez un bien identique à celui que vous louiez.
2/ Votre calcul ne dit pas à combien votre loyer se monte par rapport au bien emprunté.
3/ Votre calcul ne dit pas si vous pouviez acheter sous emprunt votre maison, il y a douze ans. Et dans ce cas vous auriez du acheter puis revendre (double frais de notaire)
4/ N’y avait-t-il pas un risque lié à un déplacement professionnel ?
5/ Votre calcul ne dit pas si vous aviez fait plus d’épargne à quelle taux aurait été rémunéré cette épargne (Je ne me rappelle d’ailleurs plus non plus le taux des emprunts à 12 ans)

Bref comme je le dis souvent, faire une simulation propriétaire versus location est une équation bien trop difficile à faire avant, il vaut mieux la faire après ou d’ailleurs plutôt ne jamais la faire car les regrets ne servent pas à grand chose.

Tant qu’à la crise immobilière, je suis de ceux qui pensent qu’elle va bien finir par arriver (tout arrive) dans un contexte où la démographie ne me parait pas galopante en France (en supposant même que les taux restent bas)

Bien à vous,

Nota: Je reste néanmoins d’accord avec votre conclusion sur l’attente des krachs ! (mais plus dans le domaine financier)

Bibike,
Votre message est intéressant car j’ai fait plus ou moins la même analyse mais en ayant acheté. Je suis propriétaire de ma PR depuis 6 ans. A l’époque, j’ai acheté en imaginant que ça pourrait difficilement monter et qu’il me faudrait plus de 10 ans pour rentrer dans mes frais (Vs location). J’ai franchi le cap pour le côté "être chez soi".

J’ai refait mes calculs récemment et voici quelques éléments.

Hypothèses de calcul :
- rendement locatif de mon appartement 4% (loyer estimé sur leboncoin Vs valeur)
- rendement épargne : 3% net
- Apport : 34% (ma principale erreur, à l’époque je ne m’intéressais pas ou trop peu aux finances)
- durée emprunt : 18 ans
- TF : 1 mois de loyer
- charges copro : 1 mois de loyer

Dans mon calcul, je compare donc les situations achat Vs location. Dans le cas de la location, j’investis l’épargne restante et l’apport non utilisé.

Avec les hypothèses ci-dessus, j’arriverai à l’équilibre au bout de 6,5 ans soit en fin d’année.
Avec un rendement net de 3,5%, il faudrait attendre 9,5 ans pour équilibrer.
Avec un rendement de 4% net, la location est toujours plus intéressante.

Si je considère une PV de 10% (soit 1,6%/an sur 6 ans) qui semble être l’évolution des prix dans mon cas, mon acte d’achat a été une bonne opération. En effet, il m’aurait fallu obtenir un rendement net sur épargne à 6,2% pour équilibrer achat et location.

A l’inverse, si j’avais fait une MV de 10%, je n’aurais jamais atteint l’équilibre au bout de 18 ans malgré un rendement net de 3% sur épargne.

Tout cela pour dire qu’il est impossible de prévoir quoi que ce soit comme pour le marché actions. Selon moi, il faut avoir bien conscience du risque de pertes sur l’achat RP.
Les hypothèses sont très incertaines et pourtant une petite modification a de forts impacts.

A moins d’être capable de sortir un rendement net supérieur à 5-6%, il ne faut pas s’interdire l’achat.

Adrien

AMHA, Frigitt a bien montré l’existence d’une bulle - mais les taux d’intérêts "maintenus durablement trop bas" ont attenué l’effet de cette bulle en campagne et dans les sous - préfectures peu dynamiques (peut être aussi le biais psychologique de ne pas vouloir revendre nominativement à perte de beaucoup d’individus)

Par contre, dans les métropoles dynamiques, des taux d’intérêts très bas + forte liquidité du bien + forte demande ont causé une forte hausse des prix. Paris ou Lyon sont les LVMH ou Air Liquide de l’immobilier.

L’heure de vérité, ce sera quand on retouvera des taux réels de deux points au dessus de l’inflation.
Mais quand ? Le dopage actuel peut durer encore longtemps, ou très longtemps, à l’horizon d’une vie.

Sur l’aspect développement de territoire et économie, lire Pierre VELTZ.
Pierre Veltz

AMF : je suis propriétaire avec emprunt à 1% nominal dans une métropole dynamique

Je ne nie pas le marché à deux vitesses.

Je dis seulement que si l’on regarde les prix d’endroits type sous - préfecture ou region peu attractives (disons Nevers ou St Etienne), il y a bien eu une hausse sensible des prix sur 1999 - 2007 de l’ordre de 100% - puis une baisse contenue de 10 à 20% sur 2007 - 2019 "grâce" à des taux d’intérêts réels négatifs. Sans eux, je pense que les prix auraient baissé beaucoup plus dans ces endroits là.

Bonjour,

Et bien je ne pensais pas susciter autant de réaction

Pour les remarques sur l’imprécision de mon calcul de coin de table je l’avais pourtant précisé en fin de message :

ce raisonnement est un peu macro et plus facile à voir avec le recul, mais cela donne une idée du coût d’opportunité que peut avoir l’attente d’un krach

Bonjour johntur :

1/ 2 chambres de plus. J’ai loué avec un besoin actuel, j’achète avec un besoin à plus long terme. Il me fallait une chambre de plus, j’en ai eu deux, je ne vais pas en détruire une
2/ où souhaitez-vous en venir ? Que voulez-vous comparer ? L’échéance du prêt est de 950 € contre 720 € de loyer.
3/ Pourquoi parlez vous de 12 ans ? Les colonnes ce sont les mois, les années sont en ligne et s’étalent sur 7 ans glissants.
Si, je pouvais acheter au début de mon calcul, relisez mon message initial je l’ai bien précisé. Pour le double frais de notaire suite achat/revente, je l’ai compté dans mon second calcul qui donne 31K€ de coût d’opportunité donc je ne comprends pas votre remarque.
4/ si, c’est bien pour ça que j’ai fait un second calcul avec la perte des "frais" de notaire
5/ mon TRI patrimonial annuel de janvier 2008 à février 2019 est de 2.2% (xlsasset) pas de quoi pavoiser ni s’enquiquiner à calculer des intérêts composés générés sur la période avec le différentiel entre loyer et mensualité de crédit susmentionné. Allez pour le fun j’ai fait le calcul ça fait 1 505 € d’intérêts composés sur 7 ans soit 0.8% du prix d’achat de mon bien, contre-productif…
Quand au taux d’emprunt d’il y a 7 ans, l’avantage c’est qu’on peut renégocier son prêt pour réduire son coût. Une fois qu’on a fait une offre d’achat par contre c’est terminé quelle que soit l’évolution future du marché immobilier on n’a plus moyen de baisser son prix d’achat contrairement au coût de financement.

johntur a écrit :

Bref comme je le dis souvent, faire une simulation propriétaire versus location est une équation bien trop difficile à faire avant, il vaut mieux la faire après ou d’ailleurs plutôt ne jamais la faire car les regrets ne servent pas à grand chose.

Ce n’était pas l’objet de mon calcul du tout. J’ai cherché à calculer ce que j’avais perdu à attendre le krach immobilier prédit par certains sites web et experts, dont les prédictions étaient souvent appuyées sur les travaux de Friggit (que je ne critique pas, cela reste des études très intéressantes).

J’ai toujours voulu acheter, c’est juste que j’ai perdu plusieurs années à trouver le marché trop cher eu égard des travaux macro-économiques de JF.

Bonjour dangarcia :

dangarcia a écrit :

Vous n’avez pas déduit les frais de notaire, les charges, les travaux d’entretien, du bien que vous n’avez pas acheté.

Pourquoi déduirais-je les frais de notaire du bien que je n’ai pas acheté en 2012 mais en 2019 ?
C’est juste un décalage temporaire il n’y a pas d’économies là dessus (sauf pour les pointilleux qui me parleront de la hausse des droits de mutation sur la période, voir de l’actualisation de cette somme…….).
Les charges lesquelles ? Pas de copro il ne s’agit que de maisons. L’eau, électricité, assainissement et poubelles c’est l’habitant qui paye, qu’il soit locataire ou propriétaire.
L’entretien : oui je sais et je l’ai précisé dans mon message initial… Difficile à estimer et peut parfaitement avoisiner zéro, cf mes 7 années de location où les deux propriétaires successifs n’ont, à ma connaissance, pas déboursé un centime pour l’entretien de mes maisons. Les menues réparations ayant été à ma charge conformément à la réglementation ainsi que les charges locatives précitées.

Merci Adrien pour le partage de votre cas personnel.

Adrien a écrit :

A moins d’être capable de sortir un rendement net supérieur à 5-6%, il ne faut pas s’interdire l’achat.

Il y en a qui y arrive mais pas moi jusqu’à présent

InvestisseurHeureux a écrit :

Elles ont l’énorme défaut de laisser à penser que le marché immobilier est un "tout", alors qu’au contraire, il est complètement "local".

Exactement. C’est comme en bourse, le marché dans son ensemble peut paraître cher mais il y a toujours et de tous temps des opportunités "value". ^^

Du peu que je comprends de ce sujet de "potentielle bulle immobilière" :
- il faudrait une forte hausse de l’inflation pour faire monter les taux d’emprunts et donc obliger les vendeurs à réduire fortement leur prix pour s’aligner au pouvoir d’achat des acheteurs, mais de nombreux facteurs cappent notre inflation "durablement" basse dans les pays développés.
- si on pense aux subprimes US, les banques accordaient plusieurs crédits immobiliers à des gens sans aucun revenu et donc insolvables cf Cleveland contre Wall Street entre autre. Je ne pense pas qu’on en soit là.
- il faudrait que de nombreux vendeurs soient contraints de vendre pour faire chuter les prix, avec peu d’acheteurs en face. Mais pour quelles raisons ? Solvabilité type subprimes ? Crise économique et licenciements en cascade ? Aujourd’hui on voit de nombreux vendeurs, pas pressés du tout, qui attendent parfois plusieurs années pour réussir à vendre leur bien au prix ahurissant qu’ils ont fixés, et certains finissent par arriver à leurs fins.

Bon c’est ma vision partielle du sujet mais cela ne m’encourage pas spécialement à me dire que "la fin est proche".

Bonne journée

Ce que je n’ai pas compris c’est comment Friggit tenait compte (ou pas)  de l’allongement de la durée moyenne des prêts. 

Mes parents raisonnaient sur des prêts à 15 ans,  moi même sur des prêts à 20 ans et les moins de 30 ans sur des prêts à 25ans ou plus.

Dernière modification par Pierrot31 (11/05/2019 19h39)

Si l’achat se porte sur un bien en mauvais état les travaux fait valoriseront le bien et comme une RP n’a pas de plus value imposable cela procure en plus du logement un rendement à la revente.

Sur les RP il y a moyens de faire de superbe culbute quand on est jeune en passant de petites surfaces à des plus grande avec travaux de remise en état.

Ayant pris de l’age et disposant d’une vaste maison , je ne peux pas me permettre ce type d’opération , disons que cela ferait louche et vu les volumes de gestion dont je dispose je cherche pas à trop me faire remarquer par des opérations sur RP.

Autre piste , ce sont les ventes aux enchères pour des biens plus grand , les successions permettent parfois des bonnes opérations.
Achat , travaux pendant 1 ou 2 ans suivi d’un 1 an de repos puis mise en vente du bien cela conduit à 4 - 5 ans avec des plus value non imposables.

Je passerais sur le deuxième paragraphe ….

Pour les heures de travaux , celles ci sont effectuées une fois et ensuite je regarde les loyers arriver.
Pour une activité professionnelle , il faut remettre à chaque l’ouvrage sur la table pour obtenir un salaire.
Quand je travaillais professionnellement , c’était avec plaisir que je partais faire mes travaux le WE car je savais qu’une fois la cuisine , la SDB terminée j’allais pouvoir toucher des loyers sans avoir aucun travaux à refaire.
Par contre le lundi , il fallait reprendre mon travail pour toucher à la fin du mois mon salaire.

Concernant l’intégration du temps passé pour la gestion , c’est normal de s’en occuper sinon ça partirais en crabe.
Je dois approcher 1800- 2.000 € de l’heure pour l’équivalent d’une petite journée de travail par mois.
Ca me convient et je peux même me permettre de faire des heures supplémentaires

Bonjour Philippe30

Cela fait plus de 15 ans que je suis financierement indépendant et que j’ai quitté la France.
Ce n’est peut être plus a jour et cela a peut être changé… mais a l’époque, il fallait garder la RP au moins 5 ans pour ne pas avoir a rembourser la TVA.

Voici un lien TVA et calcul de la plus-value immobilière

droit-finances.commentcamarche a écrit :

.
Lors de la cession d’un bien immobilier, les vendeurs ont parfois du mal à bien identifier les mécanismes fiscaux liés d’une part à l’éventuelle TVA et d’autre part à l’éventuelle plus-value. Il faut rappeler que :

Les particuliers qui revendent un logement doivent, dans certains cas, payer un impôt sur la plus-value immobilière réalisée.
Les cessions de biens immobilier sont, dans certains cas, soumises non pas aux droits d’enregistrement classiques (droit de mutation à titre onéreux) mais à la TVA.

Philippe30 a écrit :

Si l’achat se porte sur un bien en mauvais état les travaux fait valoriseront le bien et comme une RP n’a pas de plus value imposable cela procure en plus du logement un rendement à la revente.

OUI mais si revente avant 5 ans il faudra payer la TVA
Vente d’un bien immobilier de moins de 5 ans [Résolu]

droit-finances.commentcamarche.com a écrit :

1°) quand vous vendez un bien immobilier qui est achevé depuis moins de cinq ans (à compter de la déclaration d’achèvement des travaux) le prix sera stipulé TTC, le vendeur encaisse le prix hors taxes et doit reverser à l’administration fiscale la TVA sur le prix de vente au taux de 19,60% sous déduction de toute la TVA qu’il a supporté depuis l’achat du bien revendu (TVA sur frais d’achat, sur factures, sur comm agence éventuelle…..)

Philippe30 a écrit :

Autre piste , ce sont les ventes aux enchères pour des biens plus grand , les successions permettent parfois des bonnes opérations.
Achat , travaux pendant 1 ou 2 ans suivi d’un 1 an de repos puis mise en vente du bien cela conduit à 4 - 5 ans: avec des plus value non imposables.

Idem il faudra rembourser la TVA sur les travaux si vente a lieu avant 5 ans .