Immobilier : faut-il acheter en ce moment ?

cricri77700 a écrit :

Dans 20 ans, les prix ne seront sans doute pas plus bas que aujourd hui…

Pourquoi pas? Qui va acheter tous les biens plus chers? Les CDD, les chomeurs ou les retraités grace à la répartition ? Oui avec des emprunts à 3% pour le moment on fait encore illusion.  Une telle confiance dans l’économie française et la société sclérosée, c’est beau. Par contre vous pourrez avec un peu de chance compter sur la moutonnerie des acheteurs.

vous dites,

Je ne partage pas votre conclusion. Une baisse des loyers couplée à un fort effet de levier peut conduire à de grosses pertes, fatales à un investisseur de long terme.
Plus précisément, un des scénarios que j’envisage actuellement est celui d’une baisse prolongée de l’immobilier, avec un maintien des taux longs très bas. Il risque d’arriver un moment où les mensualités de remboursement seront identiques voire inférieures à un loyer. Ce qui entraînera inéluctablement une baisse des loyers.

Je suis d’accords avec vous dans certain cas ( ile de france par exemple , les prix sont devenue exorbitant) , mais si on achète un bien en province ( ou l’immobilier à deja baissé de 20% dans les villes moyenne) un bien que l’on renégocie car il est en vente depuis 1 ou 2 ans, avec des travaux,  on arrive à 15% de rentabilité brut après travaux.
Même si votre scénario se produit, je pense que cela restera rentable :
Je m’explique :

1 : les travaux sont déduit des impôts ( LMNP/LMP ) quelques années sans impôts
2 : bien remis à neuf et au NORME, nous sommes tranquille quelques années entre les garanties biennales et décennales . 
3: la rentabilité à été calculé sur le prix moyen du marché donc facilité pour le loué car le bien est dans un état irréprochable .

Je suis d’accords avec vos derniers commentaires sur ce post concernant la précarité des gens, qui ne peuvent plus acheté ect…
Mais cela dépend à COMBIEN vous acheté et à COMBIEN vous compter le loué et de l’emplacement.
Les biens dont je parle , c’est des T2 de 50m2 acheté 30000 euros avec un total 10000 euros de travaux (50% artisant et 50% moi même) loué 430e HC et estimé à 65000 euros aujourd hui.
le prix est accessible , même pour un primo acc.

A paris, les rentabilités sont basse et les prix démesurés c’est sur….

Votre scenario est macro mais votre investissement ne l’est pas, sauf si vous achetez en SCPI un portefeuille géographiquement diversifié. Acheter aujourd’hui à Paris n’a rien à voir avec certains coins en province ou ca fait 10 ans que ça stagne.
Quand vous investissez, vous choisissez une région, une ville, un quartier, une rue. Une analyse trop macro n’a que peu de sens.

Malheureusement tout les marchés immobilier sont corrélés  avec les crédits car les banques prête nationalement ! Peux importe la qualité du bien ou sa géographie en période de crise immobilière tout baisse même les loyers ! regardé tout les pays qui ont traversé ces crises .
votre banquier se fiche de l’affaire immobilière que vous venez faire il prête (en volume) selon le contexte économique
et il prête aux niveaux des taux selon l’obligation d’état (OAT 10ans) + ses frais ,le taux de défaut et son bénéf
En matière d’immobilier malheureusement les banques dirigent  en restreignant le crédit elles asphyxient le marché et dans ces cas la  peux importe le nombre de logement ou le nombre d’acheteurs .
En ce moment le risque est grand pour elles et les rendements peux conséquent ..

Dernière modification par vincentbagnier (19/10/2014 20h15)

vincentbagnier a écrit :

Malheureusement tout les marchés immobilier sont corrélés  avec les crédits car les banques prête nationalement ! Peux importe la qualité du bien ou sa géographie en période de crise immobilière tout baisse même les loyers ! regardé tout les pays qui ont traversé ces crises .
votre banquier se fiche de l’affaire immobilière que vous venez faire il prête (en volume) selon le contexte économique
et il prête aux niveaux des taux selon l’obligation d’état (OAT 10ans) + ses frais ,le taux de défaut et son bénéf
En matière d’immobilier malheureusement les banques dirigent  en restreignant le crédit elles asphyxient le marché et dans ces cas la  peux importe le nombre de logement ou le nombre d’acheteurs .
En ce moment le risque est grand pour elles et les rendements peux conséquent ..

Je ne suis pas d’accord avec vous… Les banques ne prêtent pas "nationalement". Une branche en province peut vous prêter quand l’agence de Paris refuse pour motif de "zone sinistrée", du vécu.
Ensuite, les loyers qui baissent en période de crise, oui, mais avec quelle latence?  Les baux en cours ne sont pas renégociés. Les nouveaux investisseurs vont louer au prix du marché. Ils peuvent louer en dessous vu qu’ils achètent plus bas, mais combien d’opérations doit-il y avoir avant que ça impacte le marché global? Si les banques prêtent moins, il y a moins d’acheteurs, donc plus de locataires…donc c’est bon pour vous…

A ce niveau je suis OK avec vous, mais je n’y crois pas un instant en France.

Il me semble que c’est ce qui se passe dans le cas de crédits à taux variable. Quand le taux est fixe on peut être bien plus serein quand même.

Distinguer entre zones tendues, zones "intermédiaires" et déserts économiques semblent apporter de la clarté.

Dans les zones tendues, il y aura toujours besoin de logements. L’éloignement domicile travail a un coût.

Dans les zones désertes le scénario degringolade existe. Dans des villages dans l’aveyron vous pouvez trouver des bâtiments a 10k€. Des maisons entières constituent un patrimoine qui coûte en taxes et entretien et ne rapporte rien. Les propriétaires sont content de céder la charge.

Dans les zones tendues, il y aura une baisse mais moins aiguë.

Enfin, même parler zones reste trop généraliste. Colombes n’est pas Neuilly (pour rester dan le 92) et le 15eme arrondissement de paris n’est pas le 20eme.

Philippe30 a écrit :

Ce n’est pas parce que l’immobilier baisse que le prix des loyers baissera mathématiquement , ceci est une absurdité car
- les locataires ne regardent pas les prix des biens pour se loger.
- tous les locataires ne peuvent pas acheter.
- les aides de la CAF autorisent un logement pour certains alors qu’un achat serait impossible.

Quand les prix baissent , les locataires ne se précipitent pas pour changer de logement et bénéficier de la dernière baisse de loyer car le logement récemment acheter par un investisseur devrait être loué forcement moins cher car acheter moins cher.

Ne soyez pas si péremptoire et relisez ce que j’ai écrit. Point de mathématiques dans mes propos, mais juste du bons sens, alors que vos arguments ne concernent qu’une minorité de locataires.

Vous parlez de crise qui ne vient pas, avec des loyers qui ne cessent d’augmenter. Je me réjouis pour vous. Mais sachez qu’une crise ne prévient pas : elle se réalise quand on ne s’y attend pas, sinon ce n’est pas une crise. Tout le monde sait que l’immobilier est haut actuellement par rapport aux moyens des ménages. C’est la raison pour laquelle la baisse est douce.

Comme l’a déjà exprimé @Boubouka parler de baisse ou de stabilité des prix en globalisant les secteurs n’a strictement aucun sens… chacun pourra trouver le contraire de l’inverse (et inversement )

Cependant, il me semble difficile de ne pas dire que la tendance est globalement à la baisse des prix.

Une baisse des prix de vente a certes une corrélation, mais celle-ci est très faible, avec une grande latence au prix des loyers. Regardez l’évolution plate des loyers depuis la forte hausse des prix de vente en 2000, hausse ou baisse la corrélation doit être la même.

Les investisseurs ont des solutions pour lutter contre une éventuelle baisse des loyers (amélioration qualitatives des biens, positionnement marché différent…) et des marges de manoeuvre (niveau de rentabilité exigé à l’achat)

DDtee a écrit :

Comme l’a déjà exprimé @Boubouka parler de baisse ou de stabilité des prix en globalisant les secteurs n’a strictement aucun sens… chacun pourra trouver le contraire de l’inverse (et inversement )

Cependant, il me semble difficile de ne pas dire que la tendance est globalement à la baisse des prix.

Vous vous contreversez vous-même, pas mal

DDtee a écrit :

Une baisse des prix de vente a certes une corrélation, mais celle-ci est très faible, avec une grande latence au prix des loyers. Regardez l’évolution plate des loyers depuis la forte hausse des prix de vente en 2000, hausse ou baisse la corrélation doit être la même.

Vous sous-entendez que si la hausse des loyers a été faible, alors sa baisse serait également faible ? Sur quelle loi vous basez-vous pour affirmer cela ? Je n’en vois aucune.
Le bon sens me dicte que le frein à la hausse était le revenu des ménages. Quand des jeunes célibataires payent près de 50% de leur revenu pour payer leur loyer, je ne vois pas ce qui permet d’envisager une continuité de la hausse.
Le bon sens me dicte que les loyers ne pourront jamais descendre à 0, car il y aura toujours un besoin en logement (je crois que nous sommes tous d’accord là-dessus). Mais rien de plus quant à la vitesse de chute ou le plancher atteint.

DDtee a écrit :

Les investisseurs ont des solutions pour lutter contre une éventuelle baisse des loyers (amélioration qualitatives des biens, positionnement marché différent…) et des marges de manoeuvre (niveau de rentabilité exigé à l’achat)

Vous avez certaineemnt raison si vous ciblez une catégorie précise de biens. Mais quid des biens déjà milieu/haut de gamme ? Et à quels prix allez-vous effectuer ce repositionnement ? Cela restera-t-il rentable ? Je n’ai pas de réponse, mais le doute m’habite.

valeurbourse a écrit :

De ce que je comprends de ton post, c’est que les entreprises n’ont pas vendu aussi vite qu’elles l’escomptaient, et qu’elles ont dû brader leurs actifs pour payer leurs dettes colossales. Cela ne te semble pas plutôt en rapport à une mauvaise anticipation ou à des prix inadaptés qu’à une suroffre ?

Et puisque tu en parles, ne sommes-nous pas d’ailleurs dans une situation un peu similaire (mais plus douce), avec des promoteurs qui vendent 50 % de moins qu’il y a deux ans (à vérifier) ?

Boris, le phénomène est en fait "réflexif" (je reprends le terme à Soros que je trouve adapté à cette situation) : les entreprises ont anticipé et eu un réel cercle vertueux sur plusieurs années, et ont monté des offres pour en profiter - un comportement a priori rationnel.
Cette offre a été longtemps adaptée, jusqu’à ce qu’elle ne le soit plus lorsque tout le monde s’y est mis en faisant croître fortement les stocks (comme toujours). Ainsi, une suroffre a été créée. Et alors, c’est le cercle vicieux où on joue à celui qui brade le premier pour assainir au plus vite son bilan…

Une anticipation juste est pour moi impossible à établir : une offre est toujours créée parce qu’elle est (ou paraît) pertinente aujourd’hui, sans savoir précisément le degré de pertinence qu’elle aura demain. Des stocks / des biens sont légitimement produits par des acteurs économiques jusqu’à ce que le demande ne suive plus… Comment savoir précisément a priori quand est-ce qu’elle ne suivra plus ? Comment savoir a priori quand Est-ce que tout le monde va se mettre à produire / construire trop (bref, faire trop de stocks) ? Pas simple…
Toujours est-il que ce sont précisément ces situations, d’abord "légitimes" puis "excessives" qui sont à l’origine de la suroffre. Nul autre que des acteurs économiques et leurs bonnes ou mauvaises anticipations ne créent l’offre.   

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La situation d’aujourd’hui est différente : les bilans sont plus solides et les promoteurs n’achètent pas les terrains. Ils n’achètent qu’une proportion et uniquement s’ils ont des engagements. Cependant, les prix sont élevés dans certaines régions, c’est vrai (mais toujours potentiellement justifiable par des taus bas… Jusqu’à ce qu’ils ne le soient plus -> là encore un cycle). La situation reste donc délicate à analyser aujourd’hui : bien malin qui pourra dire ce qu’il va arriver à l’immobilier.

Bref, la solution reste toujours de payer significativement moins cher que la valeur intrinsèque estimée de manière conservatrice…

Les discussions autour de la baisse (ou l’augmentation) de l’immobilier en général, c’est exactement les mêmes échanges qu’autour de la baisse (ou l’augmentation) de la bourse en général.

Pour un investisseur value cela n’a aucun intérêt. En effet, le débat tourne autour d’anticipations et prévisions macro-économiques qui, même si elles peuvent être intéressantes d’un point de vue intellectuelle ou réthorique, sont absolument inutiles pour investir.

Peter F. Drucker a écrit :

Essayer de prédire l’avenir, c’est comme essayer de conduire sur une route de campagne la nuit sans lumières en regardant par la vitre arrière.

Donc de la même manière que l’investisseur français, notre hôte, … et plein d’investisseurs avisés se moquent des généralités sur la bourse mais analyse une entreprise pour investir et acheter une action ; philippe30, ZX-6R (il me semble), … et plein d’investisseurs avisés se moquent des généralités sur l’immobilier mais analyse un bien pour investir et acheter.

Pour conclure sur les perturbations actuelles de l’immobilier , je citerai Buffet puisque cela s’applique aussi :

Buffet a écrit :

C’est quand la mer se retire qu’on voit ceux qui se baignent nus

On verra ceux qui ont bien construit leur "portefeuille" immobilier.

Et pour finir sur une note positive, de la même manière qu’en bourse, la baisse devrait réjouir l’investisseur avisé qui va pouvoir faire de bonnes affaires ….