Immobilier : faut-il acheter en ce moment ?

valeurbourse a écrit :

Je ne suis pas aussi conciliant que toi avec les directions des promoteurs immobiliers. Anticiper au mieux la demande et l’offre est ce qu’on leur demande. Même si cela est impossible autrement que par le marc de café, il leur incombe tout-de-même de gérer leur activité avec prudence, et c’est pour cela qu’ils sont grassement payés. Ce que tu décris de la crise des années 90 relève pour moi de l’incompétence de ces gestionnaires (mais ce n’est pas le sujet ).

Dans toute bulle, on peut (à posteriori) estimer que ceux qui ont gonflé la bulle étaient incompétents, comme ceux qui les ont financé (les banques prêtaient un peu facilement avant la crise immo de 1990)…
En 1990 et juste après, un certain nombre des personnes concernées (ceux qui avaient poussé la chose "trop loin" pour leur solvabilité) ont bu le bouillon, leur société a fait faillite, les banques ont eu des ardoises à effacer, et certaines ont failli en mourir (cf le scandale du Crédit Lyonnais).

On pourrait peut-être dire la même chose d’ici qqs années de ceux qui s’endettent au max pour acquérir plein d’immeuble avec un petit cash flow positif, et des banquiers qui les financent, si le marché immobilier subissait demain une trop grosse secousse (avec baisse des loyers, locataires devenus insolvables, et quasi absence d’acheteurs solvables, pendant plusieurs années).
En 1990, la situation était cependant beaucoup plus risquée/fragile pour les promoteurs qui construisaient sans avoir d’acquéreur ou de locataire, que pour la plupart de ces bailleurs qui maximisent actuellement leur levier de crédit.

valeurbourse a écrit :

Vous vous contreversez vous-même, pas mal

La contradiction n’est qu’apparente : généraliser un constat de baisse ou de stagnation des prix n’a que peu de sens à la lectures des multiples marchés différents, même si l’ensemble des indicateurs sont plutôt orientés à la baisse. Ca vous va mieux dit comme ça ?

DDtee a écrit :

Une baisse des prix de vente a certes une corrélation, mais celle-ci est très faible, avec une grande latence au prix des loyers. Regardez l’évolution plate des loyers depuis la forte hausse des prix de vente en 2000, hausse ou baisse la corrélation doit être la même.

valeurbourse a écrit :

Vous sous-entendez que si la hausse des loyers a été faible, alors sa baisse serait également faible ? Sur quelle loi vous basez-vous pour affirmer cela ? Je n’en vois aucune.
Le bon sens me dicte que le frein à la hausse était le revenu des ménages. Quand des jeunes célibataires payent près de 50% de leur revenu pour payer leur loyer, je ne vois pas ce qui permet d’envisager une continuité de la hausse.
Le bon sens me dicte que les loyers ne pourront jamais descendre à 0, car il y aura toujours un besoin en logement (je crois que nous sommes tous d’accord là-dessus). Mais rien de plus quant à la vitesse de chute ou le plancher atteint.

Je n’ai effectivement pas de loi à vous proposer qui affirmerait que la corrélation sera identique à la hausse et à la baisse.
Je vais être taquin à mon tour, avez-vous une loi qui affirme le contraire ?

Le bon sens et les projections démographiques me dictent que la demande en logement restera existante, voire importante. Ce même bon sens me dit que si il y a moins de propriétaires, il y aura forcément plus de locataires. Pas partout, les différences entre zones attractives et délaissées existerons toujours et pourraient même s’amplifier…

Je n’envisage à aucun moment une continuité de la hausse, ni des loyers, ni du prix du m2, du moins "en moyenne" aux investisseurs de créer les cas particuliers…

valeurbourse a écrit :

je ne vois comment il peut y avoir moins de propriétaires, un bien devant toujours appartenir à quelqu’un

Certes, mais le quelqu’un peut posséder plus de biens…
Si l’accès à la propriété devient de plus en plus difficile, il y aura plus de locataires et donc moins de propriétaires.
Les propriétaires sont alors moins nombreux et possèdent plus de biens chacun, non ? Ils deviennent sans doute même bailleurs… (à parc immobilier constant, le bailleur peut-être public ou privé)

Rassurez vous, mon expression n’affirme qu’une opinion

DDtee a écrit :

Certes, mais le quelqu’un peut posséder plus de biens…

Et là vous avez complètement raison.

En effet, je suppose que celui qui a pas mal de biens loués, et qui se met systématiquement au taquet, il a déjà des biens loués, quand il en achète un nouveau pas encore complètement loué…  (A défaut, l’opération nouvelle est trop grosse pour lui).

[Grain de sel on]
Je me dis que les bancataires futurs rentiers de l’immo verront un jour leurs différents prêts se terminer. Il seront alors moins stressé par les locataires insolvables ou par l’augmentation des impôts (qui s’ajoute au départ à la mensualité du crédit). Ils devront surtout réajuster leur niveau de vie si les revenus immobiliers locatifs diminuent par ces facteurs (ou d’autres).

J’ai lu un jour une intervention d’un membre du forum qui expliquait que si le propriétaire d’un bien avait un cash flow positif tout le long de son crédit (ou proche de 0) et venait à revendre le bien moins cher après la fin du crédit ne serait pas dans une situation dramatique car le locataire aurait financé tout ou partie du bien grâce aux loyers.

Après comme vous le répéter souvent, l’emplacement est important. Cependant, il est difficile aujourd’hui de se projeter correctement dans X années vu la rapidité des réformes gouvernementales et des évolutions professionnelles. Chacun doit faire ses propres choix et ne pas les regretter ! Comme on dit "qui ne tente rien n’a rien". Il faut juste apprendre à diversifier ses investissements pour ne pas "mettre tous ses œufs dans le même panier". (Ok ok je suis en forme sur les dictons ce soir… )
[Grain de sel off]

Second post en qq minutes pour illustrer la "baisse" de l’immo.
J’ai acheté fin 2008 un bien en proche banlieue parisienne à 220k environ.

Récement, j’ai voulu l’estimer pour actualiser mon patrimoine et réflechir sur son devenir (du bien). Ayant entendu parler de la baisse, de la stagnation et bla bla… je voulais en avoir le coeur net.
Du coup, une annonce sur LBC à …270k. Sans photo précise (juste la résidence), mais simplement l’adresse et quelques détails (parking s/sol, terasse, dernier etage…)
J’ai volontairement mis très haut afin de trier un peu les farfelus et pour ne pas etre inondé de mails.

Bah j’ai pas été decu : en moyenne 5 contacts par jours pdt 1 semaine ! Je suis pas idiot et sais bien qu’aucun de ces contacts n’auraient fait de proposition au prix et qu’il y a une négo obligatoire mais quand meme. Meme en etant pessimiste, tres pessimiste, je sais qu’il partira au minimum a 230k (si on me menace avec un flingue…)
Moralité, je suis sceptique sur cette baisse des prix constatée que l’on nous vend. Si elle est réelle, cela confirme une chose : les biens de qualité le restent et sont la meilleure des garantie.

Il faut prendre un peu de recul avec les chiffres. Quand les prix bougent de 2 ou 3% les journalistes s’enflamment de suite, c’est la chute de l’immobilier, blablabla…  Sur le terrain, quand vous passez une annonce pour louer, vous avez des visites ou pas? C’est là qu’on "sent" le marché.
Je cherche à déménager sur Levallois, pour 45m² à 1500€ ya 10 couples qui font la queue… Je ne pense pas que les prix risquent de s’effondrer demain.

1500€ à Levallois pour 45m² ce n’est pas choquant.
ça fait moins de 35€ le m² tout compris.
35€/m² x 200 mois = 7000 €/m² à l’achat.

Difficile de trouver 7000€ le m² à Levallois sur une commune ou les surfaces disponibles à l’achat comme à la location sont rares. La très grandes majorité des habitants de Levallois sont attachés à leur commune pour des raisons de qualité de vie qu’ils ont du mal à trouver ailleurs. En tout cas, c’est leur conviction. Pour s’en rendre compte, il suffit de discuter avec eux.

Je ne souhaite pas aller sur ce terrain, (la modération peut supprimer ce §), mais les succès électoraux du maire actuel de Levallois sont pour ma part le reflet de l’attachement des Levalloisiens à ce qu’est devenu leur ville.

ZX-6R a écrit :

Il faut prendre un peu de recul avec les chiffres. Quand les prix bougent de 2 ou 3% les journalistes s’enflamment de suite, c’est la chute de l’immobilier, blablabla…  Sur le terrain, quand vous passez une annonce pour louer, vous avez des visites ou pas? C’est là qu’on "sent" le marché.
Je cherche à déménager sur Levallois, pour 45m² à 1500€ ya 10 couples qui font la queue… Je ne pense pas que les prix risquent de s’effondrer demain.

Désolé mais c’est n’importe quoi. Le loyer moyen à Levallois est environ de 20-25m². Meme Neuilly n’est pas aussi cher.

Je loue depuis récemment un 3P à 2 pas du jardin d’acclimatation pour moins que ça et on était le seul dossier de candidat.

D’ailleurs je comprend pas comment il peut y’avoir 10 dossiers de qualité. A moins d’etre maso on arrête les visites quand a eu un dossier correspondant aux critères (4* le loyer & CDI & quittance de l’actuel appartement)

roudoudou a écrit :

La caution parentale est dorénavant interdite quand les gens sont en CDI et couvrent les ratios.

Petit aparté : vous avez un texte qui dit cela ?

@roudoudou. Une hirondele ne fait pas le printemps

On peut avoir un 45m² pour 900€/mois et un autre pour 2000€/mois.

Vous êtes d’accord qu’à partir d’un seul bien on ne peut tirer une généralité. Je vous cite "Ce n’est pas parceque c’est un couple "friqué" qui prend l’appart que ca prouve quelquechose. Vous n’en savez absolument rien.".

De même, un appartement loué dans le 17eme à un certain prix en 2012 reste un cas. L’observatoire des loyers (dont je ne connais pas les méthodes) je suppose qu’il prend tous les biens donc ceux loués depuis très longtemps (corrigés de l’inflation ?) et ceux qui viennent d’être loués ce qui a tendance à minorer en principe la moyenne. Notamment par rapport aux loyers d’aujourd’hui. En zone tendue, si demain il y a un krach immobilier, cette moyenne ou médiane est pour les loyers un support qu’il sera difficile de casser.

Avoir 10 couples interessés par un bien le jour de la visite, signifie qu’il y a eu 2 ou 3 fois plus qui ont postulé et seulement ceux qui sont solvables et ayant un bon dossier sont présents le jour de la visite.

Enfin, 1500€ x 3 = 4500€. soit environ 3 fois le SMIC pour le foyer. Peut on les considérer comme "friqué" ?

Boubouka a écrit :

@roudoudou. Une hirondele ne fait pas le printemps

On peut avoir un 45m² pour 900€/mois et un autre pour 2000€/mois.

Vous êtes d’accord qu’à partir d’un seul bien on ne peut tirer une généralité. Je vous cite "Ce n’est pas parceque c’est un couple "friqué" qui prend l’appart que ca prouve quelquechose. Vous n’en savez absolument rien.".

De même, un appartement loué dans le 17eme à un certain prix en 2012 reste un cas. L’observatoire des loyers (dont je ne connais pas les méthodes) je suppose qu’il prend tous les biens donc ceux loués depuis très longtemps (corrigés de l’inflation ?) et ceux qui viennent d’être loués ce qui a tendance à minorer en principe la moyenne. Notamment par rapport aux loyers d’aujourd’hui. En zone tendue, si demain il y a un krach immobilier, cette moyenne ou médiane est pour les loyers un support qu’il sera difficile de casser.

Avoir 10 couples interessés par un bien le jour de la visite, signifie qu’il y a eu 2 ou 3 fois plus qui ont postulé et seulement ceux qui sont solvables et ayant un bon dossier sont présents le jour de la visite.

Enfin, 1500€ x 3 = 4500€. soit environ 3 fois le SMIC pour le foyer. Peut on les considérer comme "friqué" ?

Quand j’ai loué j’avais trois biens dans le viseur pour le même tarif
Il y a deux semaines j’ai eu vent d’un 48m2 en étage elevé vue tour eiffel + pking pour 1400€ qui cherchait preneur dans le tres bon 17e.

Cela fait déjà plusieurs hirondelles.

Friqué = 7000 € par mois de revenus, pas 1500x3 (c’est ce à quoi je faisais référence)

Dans l’absolu ce tarif est élevé par rapport à ce qu’on peut trouver sur le marché, que vous le vouliez ou non, le marché c’est le marché et on peut avoir un petit 3p ou grand 2p de 55 à ce tarif.