Pruls [41] : étude de cas immobilier (négociation d'une vente)

Bonjour à ceux qui me liront !

Grâce aux bons conseils de la communauté, j’ai acheté un immeuble de rapport en 2016.

J’ai trop tiré sur la trésorerie et me suis retrouvé dans le besoin de vendre.

Aujourd’hui, mon problème de trésorerie est résolu et mais j’ai quand même une offre d’achat pour laquelle je voudrais ouvrir ma réflexion à d’autres regards.

L’immeuble a coûté 250k et rapporte 2200€ par mois.

La mise à prix est de 350k FAI et l’offre de 305k avec un financement bancaire de principe jusqu’à fin juillet.

Je suis actuellement en LMNP et cet immeuble est ma seule source de revenus.

J’ai imaginé deux leviers pour formuler une contre offre. Le crédit vendeur et/ou une clause éthique (un don à une association avec laquelle je travaille).

Un avantage du don est d’utiliser la fiscalité des acheteurs tout en évitant frais de notaire et impôt sur la plus-value. Mais cela suppose qu’ils soient assujettis à l’IR, l’IS ou l’ifi, et qu’ils aient de la trésorerie à consacrer à cela.
Le don peut par ailleurs venir d’ailleurs, ce qui résout la question de la trésorerie et représente une opportunité de défiscalisation pour des héritiers.

J’ai du mal à calculer l’impôt sur la plus-value avec les exonérations et tout. J’ai cru comprendre que je passerai lmp cette année et que le régime de PV était différent?.

Mon notaire m’a déconseillé de vendre, considérant que je perdrais des frais de notaire et le bénéfice du prêt. Mais une PV c’est du cash, et dans le même temps il m’a conseillé de m’associer avec des personnes pouvant rassurer les banques pour continuer d’avoir accès au crédit.

Bon voilà. J’ai posé toussa pour m’aider à réfléchir. Toute remarque contribuera à éclaircir mes idées.

J’ai imaginé faire une contre offre à 350k avec 50k de crédit vendeur, ou encore 330k et 40k de don.

Pour info, l’offre est faite via une agence, la location peut s’optimiser via de la LCD et d’autres visites sont en cours.

Bon weekend.

Mots-clés : immobilier, lcd, vente