Willy : étude de cas immobilier (négociation difficile avec la banque)

Je rejoins Philref92: faites plus simple! Si la banque vous laisse cet argent, qu’a-t-elle à y gagner (à part votre gratitude)?

Je travail au siège, dans les risques, mais pas en agence en contact avec le client.

Donc je ne peux pas vous répondre. Il y a une d’une part un contrat signé avec ses conditions, et d’autre part un accord verbal sur lequel vous avez basé votre stratégie.

Pour le reste, c’est simplement une histoire de rapport de force et de technique de négociation.

Si votre dossier a suffisamment de qualité, ils accepteront. Peut-être moyennant des concessions sur d’autres produits.

Sinon, argumenter sur la relation passée et la façon dont vous gérez votre activité vous fera plus passer pour une personne dans le besoin qu’autre chose. Et très honnêtement, arrivé à la fin du mail (la partie la plus technique et la plus "brouillon"), je n’ai même pas compris ce que vous demandiez.

Cela ne vous empêche pas d’évoquer les points les plus importants.

Mais restez limpide et courtois : "Une main de fer dans un gant de velours" comme on dit.

Après je ne connais pas vote dossier, même si j’ai compris dans votre présentation que votre encours était important. Donc, je serais vous je ne parlerai pas de prochaine opération qui pourrait les "effrayer" mais de laisser supposer un rachat ailleurs. Rien que la perte du taux de l’assurance et du principal sur les opérations passées devrait suffire à les convaincre.

En tout cas,il faut rester courtois et mesuré car je suppose qu’ils sont en droit de réclamer l’intégralité du prêt. Ai-je tord? Et là, le tempo joue contre vous…

Philref92 a écrit :

Oui pour rester courtois.
Mais comme écrit GoodbyLenine, il faut quand même bien leur faire comprendre que la responsabilité est de leur coté (le fameux accord verbal). Et que vous refusez de rester dans cette situation!

Vous semblez dire qu’un accord verbal engage la banque ? Cela m’étonne. Quelle est la valeur légale de cet accord verbal, surtout vis à vis de l’accord écrit lors de la souscription du prêt immobilier et qui, je le suppose, devait prévoir le remboursement du capital en cas de vente ?

Jouer la négociation et faire pression pour obtenir ce qui a été promis oralement, ça se tente. En terme de responsabilité, je dirais qu’elle est du côté de willy qui a été trop prompt à prendre pour argent comptant (c’est le cas de le dire) un accord verbal ?

Un accord verbal ne vaut rien, si vous n’aviez pas d’hypothèque sur le bien, vous auriez pu le vendre et encaisser le montant sur un compte bancaire dans un autre établissement, pas vu pas pris ( mais borderline quand même ).

A y réfléchir, le seul moyen de ranger votre conseiller bancaire à vos arguments est de lui permettre d’augmenter son produit net bancaire… Nothing personal, it’s just business !

Mais dans le fond, dans votre cas, j’ai envie de dire peu importe… Vous avez une plus value non réalisée et êtes en limite de capacité d’emprunt. Partant de là, il faut vendre et refaire une bonne opération à nouveau… reste la problématique de vendre à la découpe et la requalification en mdb… Il faut réfléchir à comment habiller la chose… Une autre problématique est de voir si vous souhaitez sortir de votre zone de confort actuelle.

On va pas refaire le match mais la remarque d’Oblible est pertinente…

Bonne réflexion,

Bonjour à tous,

quelques mois après, je reviens vers vous pour la suite de l’histoire.

La situation c’est solutionnée, je vous remercie de vos différents avis, l’enjeu était important pour moi et même si je ne suis pas revenu immédiatement, j’ai pu prendre en compte vos interventions, mêlées à l’avis d’un avocat. Et mettre en place ma stratégie (navigation à vue .

En résumé:
j’ai réalisé un dossier, reprenant les échanges écrits avec mon conseiller.
retour de l’avocat consulté:
La clause d’aliénation partielle ou totale inscrite au contrat, m’oblige à rembourser, l’accord de mon banquier n’est pas écrit noir sur blanc. mais au vu des échanges mails nous pouvons dans le pire des cas nous défendre via le défaut de conseil.
En effet dans plusieurs mail, je lui présente un nouveau projet et il m’indique un montage financier prenant en compte un apport lié à la vente en cours. et je lui transmets méticuleusement chaque pièce liée à la vente, sans qu’il m’alerte sur quoi que ce soit. c’est seulement après avoir bloqué mes fonds qu’il se manifeste et me parle pour la première fois de sa direction.

Néanmoins comme pressentie je ne suis pas en position de force car la banque a la possibilité d’exiger la totalité des fonds (354k)

J’ai donc décidé:

Je lui ai fais un mail plus concis, expliquant que dans le but de continuer à collaborer, j’ai besoin de cet argent, que sans cet argent, j’irai renégocier ailleurs pour optimiser mes taux.

il me répond qu’il prends note et reviens vers moi, nous sommes un peu avant noël.
Je patiente et je reçois un mail surprenant courant février. En gros il me demande ou j’en suis concernant mes rachats de crédit.

Je l’appelle à maintes reprises sans succès. au bout d’une semaine il me rappelle tard un soir.
Je lui dis qu’il y a visiblement un vrai problème de communication entre nous, et qu’avant d’entamer une négociation de rachat externe, j’étais dans l’attente d’un nouveau retour de sa direction. Je lui rappelle que cette somme est déterminante pour la suite de mes affaires, si je dois la perdre, je n’hésiterai pas à perdre plusieurs années de procédure. Que c’est une question de principe et qu’au vu de l’étude du dossier par un avocat, la seule issue pour me défendre est le défaut de conseil.
Il m’indique qu’il n’y aura pas de changement de position de sa direction et je comprends entre les lignes qu’il s’est déjà fais taper sur les doigts et de tout façon, n’abordera plus ce sujet avec eux.
Il m’a alors proposé:

"Ne m’appelez plus avant 19h30, je mets votre dossier sur un coin de mon bureau et je n’y touche pas, ma direction a d’autres chat à fouetter, faites vous oublier. et dépêcher vous de vous faire racheter votre crédit. Si ma direction remets le nez dans ce dossier, je devrai effectuer le remboursement."

Le lendemain j’avais rdv avec un courtier indépendant, conseiller par un marchand de bien local dans la journée. Nous avons éplucher le dossier en visant un retour sous 2 semaines. Avec un rachat de mes deux crédits soit un peu plus de 700K.sachant que mon banquier ne pouvait pas m’adresser de décompte de remboursement anticipé.

Le dossier était fait dans la nuit, mon courtier n’a interrogé que deux banques. parmi elles, un groupe connu, dans lequel le directeur départemental nouvellement arrivé est un ami d’enfance de ma copine (elle n’habite pas sur la ville). il m’avait contacté à son arrivée et je lui avais trouvé un appart chez mon co-investisseur + emmené dans quelques lieux de vie en soirée.
cet alignement des planètes et quelques coup de fil aux personnes concernées m’ont permis d’avoir un accord en 96H pour les deux lignes. Suite à cet accord mon banquier à pu éditer un décompte de remboursement anticipé pour éditer les offres.
Les offres ont été un peu plus longues à être éditée, j’ai reçu une notification d’envoi quelques jours avant le confinement.
Evidemment, je ne les ai jamais reçues…. et le facteur ne passe que très rarement chez moi en cette période compliquée.

Elles ont été de nouveau envoyées, mais cette fois ci avec l’adresse de l’agence locale et j’ai pu les récupérer jeudi sous la grille d’une agence fermée au public.

Je pense qu’il ne peut plus rien m’arriver, même si la date de décompte de remboursement anticipé est dépassée à cause des délais de réception de l’offre, la somme à débloquer est validée. au pire, si la première banque effectue un remboursement anticipé avec les fonds bloqués, une partie des fonds débloqués lors du rachat passera en trop perçu et devra m’être restitué.

L’opération est bonne pour moi, j’avais emprunter sur 25 ans à 1,95 hors assurance, et le rachat s’effectue sur 20 ans à 0,9 hors assurance.

Mon nouveau partenaire bancaire récupère les fonds libérés, mais je ne souscris à aucun produit financier.

Nous sommes déjà à l’étude sur 2 projets à mener en parallèle:
1. une petite rp, vendue via un mandataire judiciaire. potentiel de plus value 50% soit 70k, le chantier est abandonné par l’ancien propriétaire (une sci).mais évidemment au moment de mon achat je n’ai pas d’intention spéculative, je veux juste arrêter de payer un loyer. étude de financement à 30 ans 1,1pr cent hors assurance, en plein covid, ça me paraît super. et je limite au maximum mon endettement.
2. une moitié d’immeuble occupé par un commerce en impayé et en procès avec la copro. l’idée étant d’en acheter une partie en locatif, et une partie en marchand de biens. Déjà le montant est trop important pour un financement via un seul partenaire. et cela me permettra de regonfler rapidement ma trésorerie. c’est une beau projet avec un bar restaurant de 80m2, un plateau d’habitation de 330m2 et un plateau d’habitation de 150m2.

Avec un peu de recul, c’est une bonne leçon.

L’oral c’est bien, la relation de confiance c’est bien, mais ne pas avoir peur de demander à son banquier de formaliser par écrit. J’ai un bon dossier sous certains aspects:
cadre commercial, salaire au dessus de la moyenne, investissement rentable en locatif et avec une bonne valorisation patrimoniale.
Mais je n’ai pas assez de cash pour que l’on m’ouvre des ponts d’or.
A la fin du chantier précédent, je n’avais plus un euros de dispo, et je sauvais la mise en vendant un bien. j’étais fébrile dans ma négociation et je me suis contenté d’un accord verbal.

Pour mes prochains projets, sauf si je suis réellement seul dans ma copro, je vais toujours essayer de faire une partie du financement en locatif l’autre en mdb, pour que chaque projet ne m’augment pas simplement mon cash-flow mensuel mais aussi mon cash tout court qui reste primordiale pour un développement rapide et multi business. et que la revente soit pévue au montage du financement.

J’ai essayé de vous retranscrire les faits, j’espère que ce n’est pas indigeste à la lecture.
cdt