Agence locative qui refuse d'utiliser le dépôt de garantie du locataire ?

Je serais plus nuancé sur la situation.

Par rapport au locataire :

Le bailleur a effectivement l’obligation de fournir un logement décent et exempt de tout nuisible. A ce titre, la desinsectisation est à sa charge de fait. Cependant, il faut nuancer.

Ainsi, Cour d’appel de Lyon, 30 janvier 2018, n°16/04564, si le locataire est responsable de l’apparition de nuisibles du fait de la saleté générale du logement causée par sa faute ou négligence, il est responsable, et à ce titre la remise en état lui est imputable, désinsectisation comprise. Ce n’est pas le seul arrêt, je n’ai pas connaissance d’un arrêt plus récent contredisant ce principe classique de responsabilité (Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer).

Sur les moisissures, la situation est double.

Concernant l’humidité du fait de l’utilisation du logement, son aération ou non, l’utilisation de l’eau ou non, c’est par défaut l’occupant qui est responsable, donc le locataire. Il peut arguer que la ventilation n’est pas possible ou difficile, cependant, il a été jugé que des moisissures, malgré un défaut de ventilation réel constaté, pouvaient ne pas constituer un motif d’insalubrité impliquant la remise en état à la charge du bailleur et l’indemnisation du locataire (chambéry, oct 2017 par exemple), comme il a été jugé la responsabilité du locataire en cas de mauvaise aération (par exemple angers 2019, obstuction des ventilations).

De l’autre coté, si l’humidité permanente du bien provient d’une isolation hydrique mauvaise, ce sera bien de la responsabilité du bailleur. Par exemple, dans un demi sous sol aménagé, le défaut d’isolation contre l’humidité de murs concus pour un autre usage peut induire une humidité et donc des moisissures qui du coup seront du fait du bailleur qui n’aurait pas anticipé.

Comme toujours, pour les insectes, il sera question de prouver les faits devant un juge. Et là, comme précédemment, c’est une question d’opportunité pour le bailleur. Accepter une perte sèche sur la désinsectisation, le traitement à votre charge, 2 mois de vacances, le temps que le traitement soit effectivf complètement vs une expertise judiciaire (des mois avant de relouer) + une procédure relativement couteuse sans garantie d’avoir le remboursement de la désinsectisation et encore moins la garantie que la vacance locative soit compensée in fine …

Ex d’un cas géré, sur un DDE subit d’un étage supérieur impactant l’électricité du logement (via les plafonniers). Le DDE provoque le départ des locataires, qui ne peuvent plus utiliser la moitié du logement. La source du DDE étant contesté par l’étage supérieur, recours à une expertise judiciaire. 9 mois pour que l’expertise soit rendue. Suite à l’expertise en LRAR, demande d’autorisation pour les travaux : 2 mois de plus, 2 mois de travaux, 2 semaines pour trouver des locataires. Passons sur la recherche des locataires, 13 mois de vacance locative induite, mettons 12 pour conserver un mois de remise en état entre deux locataires, même si les locataires en place ne seraient pas nécessairement partis de suite sans ce DDE. 2 ans et demi plus tard, le juge tranche : le DDE est responsable, les travaux sont pris en charge. Pour la vacance locative, elle ne porte que sur le délai entre le départ des locataires et l’expertise physiquement dans le bien, soit 7,5 mois. L’attente d’une autorisation pour travaux n’est pas indemnisable, l’expertise étant faite, il était évident que les travaux pouvaient être réalisé (sur un autre cas, les travaux réalisés après l’expertise ont été un préjudice en appel puisque rendant impossible une contre expertise), les 1 mois et demi entre l’expertise "physique" et le rendu du rapport par notification non plus … quoi que l’expertise non notifié n’ait aucune valeur juridique … les dépens oui, mais pas l’ensemble des frais engagés …

Sur des travaux importants, cela vaut probablement le coup, pour une désinsectisation, à moins qu’elle soit très problématique, j’émets un doute.

Sur les moisissures et peintures, c’est différent. A priori, vu votre post, les moisissures sont d’usage du bien, donc la "réparation" à la charge du locataire. Mais toujours question d’opportunité, si les moisissures partent avec 30 minutes d’un produit adhoc + éponge, il va être difficile de prétendre à 1 jour d’intervention d’un prestataire. Pour les peintures, si dégradées du fait de l’humidité d’usage (cloques), même raisonnement, mais si c’est potentiellement juste de la vetusté, une peinture qui s’est autodégradée trop vite parce que de moins bonne qualité que prévue ou mal posée (repeindre par dessus une vieille peinture qui se dégrade par exemple entrainant la nouvelle, un classique, j’ai vévu cela av jaurès par exemple)

Sur l’agence …

Autant je comprends la colère sous jacente sur la non prise en compte du dépot de garantie sur l’ensemble de vos demandes, autant, comme Bernard, revenez à la réalité. Le dépot de garantie ne peut servir que pour des dégradations indiqués dans l’EDL et ne relevant pas de l’usage normal du bien.

Donc les moisissures potentiellement, les peintures peut être, sous réserve que ce ne soit que l’âge ou la qualité initiale des peintures. 5 ans de location, tout de même. Elle ne sera imputable réellement que si le locataire a fait des trous importants, ou qu’il s’est amusé à l’écailler comme un enfant, ou que la dégradation idem suive l’humidité et les moisissures du fait d’un mauvais usage du bien. Attendez vous à ce que le locataire conteste …

Sous réserve que sur l’EDL, de fournir les devis nécessaires pour la remise en état, que le locataire puisse contester des devis anormaux (s’il suffit de 30 minutes avec un produit adaptés pour éliminer les moisissures, il sera difficile de justifier un montant important, permettant de couvrir la désinsectisation), ces potentiels dégâts peuvent être mis à la charge du locataire, et l’agence ne peut pas vous refuser d’utilier le dépot à ce titre, vu que c’est son usage.

Par contre sur la non relocation, je vais me désolidariser de mes prédécesseurs. Le bailleur n’a pas le droit de remettre en location un bien en présence de nuisibles. Cela n’est pas discutable. Le mandataire ne peut passer outre, il engagerait sa propre responsabilité en la matière. Il est informé, il ne peut pas mentir en considérant ne pas être informé. De même, il ne peut pas prétendre ne pas savoir que des nuisibles ont été repéré dans l’immeuble, et qu’aucun traitement n’est en cours … il ne peut donc pas plus prétendre, pour la location du bien 2, ne pas savoir que des nuisibles ont été repérés.

Il ne s’agit pas à mon sens de chantage, mais de droit, en application peut être un peu stricte, mais c’est le risque avec les sociétés en ligne, elles cadrent au maximum, ce qui diminuent leurs frais et donc permet un tarif plus agressif.

Par comparaison, dans un immeuble où je suis copropriétaire, des rats auraient été vus dans les sous sols. Affichage par le CS, les 2 agences de la résidence ont mis toutes les locations vides en attente et prévenus les locataires futurs … ce n’est pas spécifique au mode "en ligne".