Plutarque [61] : étude de cas immobilier (T3 à Alençon, sortie de défiscalisation)

Effectivement, j’avais lu trop vite et pas noté que le DG était intégralement bouffé par le ménage. Vu l’EdL de sortie, il n’y a en effet pas lieu de s’inquiéter sur ce point.

Bonsoir Range19,

Concernant le contrat d’électricité, ce n’est pas moi qui m’y suis personnellement investi, mais le syndic qui a été chargé de demander plusieurs devis. Il nous en a présenté un, qui diminuait le tarif. Sans doute l’offre n’était pas si folle, mais la question est surtout de savoir ce qu’on avait avant (qui était moins intéressant, donc ça reste une avancée). Ne pouvant me permettre de passer du temps sur tous les fronts, je me dis qu’en gagnant un peu sur chaque front, on arrive à faire des économies substantielles si on part de quelque chose qui n’avait jamais été optimisé.

A 71000€ de budget pour une résidence de 60 lots principaux avec espaces verts et ascenseur, incluant 11000€ de consommations privatives d’eau (redistribuées ensuite aux copropriétaires selon comptage), c’est tout à fait correct en 2024 compte tenu des hausses successives des coûts ces dernières années.

Et alors, à qui faites-vous payer le jour commun où les deux locataires ont occupé les lieux ?

Range19 a écrit :

Au passage, j’arrive à me demander, après presque 40 ans d’activité de bailleur, si j’ai bien raison d’être aussi réglo que je l’ai toujours été. Le fisc, les locataires menteurs, le "tout pour ma gueule" et la pression de mentalités gauchos à la c.n me lassent.

En fait, c’est avant tout pour nous-mêmes qu’on est réglos.

D’une part, cela fait partie de la rationalisation du processus, indispensable pour gagner du temps quand on est bailleur. Fixer des règles claires pour chaque situation classique rencontrée aide à optimiser son temps (si on commence à faire une règle différente pour chaque locataire, on ne s’en sort plus). D’autre part, c’est moralement agréable de se dire qu’on respecte la loi et qu’on est un "bon" bailleur.

Mais ça a clairement ses limites, il ne faut pas s’interdire de sortir des sentiers battus en cas de situation exceptionnelle, locataire menteur par exemple. Et, comme je le disais précédemment, flirter un peu avec la ligne rouge en matière fiscale quand quelque chose pourrait être sujet à interprétation, ne surtout pas se faire des nœuds au cerveau pour des minuscules détails.

Bonjour Landschaft00,

Excellente remarque ! En fait, je n’étais moi-même pas conscient du niveau de saleté du locataire actuel : j’ai visité l’appartement en janvier 2023 lors de son achat, le locataire était sur place depuis seulement 5 mois. J’avais remarqué quelques petits soucis de propreté (toilettes pas propres, cuisine pas propre, etc), mais j’avais mis ça sur le fait que ma visite avait été programmé un peu à la dernière minute, et qu’on ne peut pas attendre d’un locataire qu’il nettoie un appartement avant une visite (qui en plus ne le concerne pas directement, car c’est pour l’achat de l’appartement). En revanche, la candidate-locataire a visité le logement une dizaine de jours avant l’état des lieux. Donc à partir du moment où elle souhaite prendre l’appartement, c’est qu’elle a validé son état. De plus, elle comme moi pouvions raisonnablement nous attendre à ce que le locataire ferait un nettoyage complet et approfondi de l’appartement avant de le rendre.

Finalement, l’état presque insalubre de l’appartement découvert le jour des états des lieux le 7 décembre fut surtout une surprise pour moi, et une surprise à mon avis partielle pour la nouvelle locataire qui a sans doute dû un peu se mentir à elle-même, en plus de ne pas avoir bien vu l’appartement (visite à 18h30 avec le soleil couché + meubles présents + elle a pu se dire "il reste le nettoyage de départ").

Tout cela pour dire qu’on était dans une situation où j’étais presque en mesure de dire : "vous avez visité l’appartement, vous l’avez accepté tel quel, et vous avez signé l’état des lieux entrant". Cependant, je dois un logement propre à mon nouveau locataire. Pour la peinture, c’est déjà moins évident. Et j’ai été transparent avec la nouvelle locataire en lui transmettant à chaque fois les devis (et j’ai demandé sa validation du travail effectué avant chaque paiement), pour lui montrer que j’ai pris au sérieux et en urgence sa situation mais aussi pour qu’elle ait conscience des coûts que j’ai dû engager. Pas si élevés que ça pour moi (d’autant que j’en déduis 47,2%), mais sans doute plus significatifs pour elle. Et éviter que l’idée ne lui traverse de me demander 10 jours de loyer, soit environ 150€.

Mais, surtout, le tout est qu’elle est arrivée elle-même à la conclusion (à tort ou à raison) que je suis bon seigneur dans cette situation, et que je vais au-delà de mes obligations de bailleur pour résoudre en urgence une situation que je subis autant qu’elle.