Zekda13 : étude de cas immobilier (+value sur un immeuble revendu à la découpe)

Bonjour,

Cannyonneur ayant parfaitement répondu sur la plus-value, je me permets une remarque en passant :
le loyer me semble très bas par rapport au prix envisagé de 100 000 €.

Il y a principalement deux façons d’établir la valeur d’un bien locatif :
1) par comparaison avec des biens similaires
2) par le rendement acceptable pour les investisseurs.

Cette approche consistant à appliquer ces deux méthodes est éprouvée : les experts immobiliers ne procèdent pas autrement.

Méthode 1) attention, la valeur d’un local commercial dépend de choses qui échappent au profane. Exemple : 20 m de vitrine x5 mètres de profondeur = valeur double d’un local de 5 mètres de vitrine x 20 m de profondeur.
Dans le même immeuble, en angle, bien en vue sur l’artère principale = valeur double de celui qui est rencoigné.
La facilité pour les clients à se garer, mais aussi pour les semi-remorques à stationner le temps des livraisons, a aussi un impact considérable.
Dans l’artère passante, ça vaut le double de la rue juste derrière peu passante, mais ça même le profane s’en doute bien.
Etc.
Donc, ce n’est pas parce que vous aurez obtenu des prix de vente au m² de locaux commerciaux dans le même quartier que ça sera comparable. Ca peut varier du simple au quadruple en fonction de tous ces paramètres.

2) Le rendement brut de 5,4 % est très bas. (mais bon, ça dépend de la ville. Un emplacement premium à Lyon 2e se vend sans doute à un rendement plus bas, tandis qu’un emplacement bof à Roanne ou Le Creusot se vend à un rendement plus élevé). Dans l’historique, je ne serais pas étonné que les bailleurs successifs aient oublié de revaloriser le loyer (tous les 3 ans si bail classique, tous les ans si "clause d’échelle mobile"). Si c’est le cas, ils ont péché par paresse, ce qui obère désormais la valeur du bien.
Si vous voulez vraiment vendre le local (c’est à dire, même si la locataire refuse de l’acheter), vous veillerez à lui envoyer une offre écrite par LRAR en indiquant le prix de vente (hors frais de notaire et d’agence) ; vous devez indiquer dans ce courrier une évaluation des frais de notaire (au sens large : honoraires + frais + droits de mutation), que votre notaire vous communiquera. Il y a des parties qui doivent être recopiées textuellement, sous peine que le courrier ne soit pas valable. Vous trouverez des modèles sur internet.
Intérêt de la manoeuvre : purger le droit de préemption du locataire. Si le locataire ne manifeste pas son accord sous 1 mois, vous pouvez vendre à tout le monde. Vous vendez alors un local occupé. Le locataire ayant le droit de rester aussi longtemps qu’il veut, les gens n’achètent pas un tel local pour l’utiliser, mais pour le rendement, d’où l’importance de la méthode n°2 de valorisation. Et c’est là que ce loyer de 450 € obère véritablement la valeur du bien. A votre place, j’envisagerais une petite baisse.
A noter que le délai d’un mois est un peu court pour convaincre la banque, donc à votre place je préviendrais la locataire à l’oral, un mois avant l’envoi de la LRAR.
Une fois que vous avez envoyé ce courrier au locataire, le prix ne doit plus bouger. D’une part, parce que vous êtes forcé de vendre si la locataire accepte cette offre. Ensuite, parce que, si la locataire n’achète pas, toute négociation à la baisse par un acheteur potentiel va nécessiter l’envoi d’une nouvelle LRAR à ce nouveau prix et l’attente d’un nouveau délai d’un mois. Il s’agit donc de proposer d’emblée le bon prix.

Comment déterminer la valeur de ce local commercial ? Appliquer successivement la méthode n°1 et la méthode n°2. Cela représente quelques heures de travail. Bon courage.