NicoMarieLeila : étude de cas immobilier (stratégie en cours, viabilité ?)

Correction de ma part : j’ai inclus les frais de travaux et d’équipements en plus du prix d’acquisition (je travaille selon ce montant sur mon tableur) ! Je vais rectifier cela dans l’étude de cas.

Concernant le prix au m² :

Les prix à Vichy dans le quartier du cœur de Ville (LE quartier attractif de Vichy) sont élevés, dépassant par endroit les 2000 € au m².

Les biens figurant dans la résidence me concernant affichent une valeur moyenne de 1500 € au m². Mais rien ne s’achète ou ne se vends à ce prix là dans le quartier cité.

Concernant le cashflow :

Recettes 2020 : 38592
Charges 2020 : 36550

38592-36550 = 2042

2042/12 = 170,16 € de cashflow / mois

Mais il est possible que ma formule de calcul ne soit pas celle de l’usage courant !

De quelle marge disposez vous avant de passer dans la tranche à 30 % ?

Je suis effectivement à 11%, 18000 € après application du QF, avec jeune enfant à charge. Je trouve que cela me laisse une marge de manœuvre fiscale laissant le champs ouvert à l’anticipation.

Avez vous poussé la simulation des charges sur 12 ans afin d’évaluer votre résultat au cours du temps

Grossierement. J’entends par là que mes charges se réduiront d’environ 40 % (plus de prêts immo). En dépit de cela je disposerai encore de suffisamment de charges déductibles pour tomber en dessous des 23 000 € (merci les charges de copro astronomiques).

avec plus de 35000 euros de revenus locatifs supplémentaires vous allez surement dépasser 50 % de vos autres revenus… le régime est alors LMP…

- Charges : Vos loyers sont ils charges comprises ? Dans l’affirmative, prendre la TEOM dans les charges…

Les revenus sont hors charges. Mes autres revenus déclarés devraient donc demeurer supérieurs.

Avez vous analysé les charges de copropriété : quels sont les principaux postes de charges ?

Le standing de la résidence (moquettes, fresques, moulures …),le concierge et l’ascenseur sont  des postes de charges importants.

- Capacité d’emprunt : Quel sera votre taux d’endettement après cette nouvelle acquisition ?

Je suis d’accord avec vous. Je suis déjà limite !

Risques : vous concentrez votre patrimoine dans une seule ville et avec un immeuble prépondérant… Attention aux charges en cas de gros sinistre / gros travaux affectant cet immeuble.

Oui vous avez raison. Ma dernière acquisition se trouve donc dans une autre résidence.

Le problème est que Vichy est un marché très particulier à mon sens. On a plus l’impression de faire de l’hôtellerie que du locatif.
En dépit d’un parc immo présentant une vacance énorme (mais cela s’explique aussi, c’est une donnée locale), la moindre mise en vente trouve preneur en quelques jours (voire moins !).
Pourquoi ? : La demande est présente, pour exemple je présente en 2020 66 % de taux de remplissage, sans recours à la clientèle étudiante, et ce malgré la vacance qu’a causé le confinement.

Les conditions pour le LMP ne s’apprécient pas en fonction du bénéfice, mais en fonction du chiffre d’affaire.

Mais n’y a t’il vraiment aucune charge déductible ?

Avec plus de 23 k€ de recettes en saisonnier, vous devez cotiser à la SSI

Idem, pas de charge déductible ou d’abattement préalable ?

C’est beaucoup de travail sur le long terme

Le gros de l’activité s’étale entre mi-mai et fin septembre, avec en effet quelques gros "rushs" qui méritent organisation et huile de coude.
Le reste de l’année est plus souple.

soit 16 € par nuit/studio

Mon tableur me donne plutôt 13 €, pire !

Vous faites de l’hôtellerie?

Non Je disais juste que l’actvité à Vichy ressemble plus à de l’hôtellerie que du locatif de sens commun.

Vos studios ne peuvent pas se louer à l’année?

La clientèle étudiante est compliquée : préavis d’un mois, souvent en plein cœur de saison , ce qui empêche des réservations possibles et donc perte de courts séjours potentiels, et donc vacance en pleine période d’ordinaire rémunératrice. Pour le reste, je ne veux pas faire du logement social.

toutes taxes comprises, toutes charges comprises

Je me sens idiot, mais cela ne signifie donc pas qu’il faut défalquer ces charges et taxes préalablement ?
Sinon pourquoi ne pas simplement indiquer "recettes totales" ?

Non, le texte est clair, et précise justement ce que sont les recettes.

Le niveau des charges est tout de même très élevé. Y-a-t-il des  possibilités d’optimisation?
A la seule vue de leur montant, je pars en courant, mais cela peut être une opportunité.

Et si vous cherchiez vous même, plutôt que de mettre en doute? Ici l’usage est d’apporter de l’information, de demander des avis, pas de quémander gratuitement des informations aisées à trouver ailleurs.

Je ne mets pas doute, d’ailleurs j’ai précisé que je me sentais idiot…
J’ai cherché et j’ai mal interprété l’information, du coup je "quémande" seulement que l’on me confirme que j’ai mal compris… ce que viennent de faire FastHand et IndianIggyJoe par ailleurs

Entre nous, votre ville touristique semble idéale pour la location meublée étudiante si il y a de la demande: un étudiant à l’année, et du saisonnier en été. On peut même faire des baux de 9 mois pour les étudiants.

Il est vrai que cette voie apparaît naturelle, et beaucoup le font. Mais ceux là s’en plaignent aussi : ils faut cibler un étudiant partant tôt pour anticiper des réservations thermales. Et Vichy est loin d’avoir un campus inépuisable !
J’ai essayé avec la formule étudiante, je l’ai abandonné récemment afin de comparer le plus et le moins. Cette comparaison n’est pas terminée, mais malheureusement la crise sanitaire va forcément fausser la statistique que je voulais établir

Le niveau des charges est tout de même très élevé. Y-a-t-il des  possibilités d’optimisation?

S’agissant pour l’essentiel des charges de copropriété, je ne vois pas comment optimiser drastiquement celle-ci, sauf à tout vendre et acheter ailleurs (vendre se ferait sans souci, mais acheter serait très compliqué !)

Dernière modification par NicoMarieLeila (14/08/2021 20h20)

Cette discussion m’a été très utile, grâce à tous ces intervenants !

J’ai pu me mettre à jour au niveau "lexical" mais surtout fiscal : les cotisations au SSI, obligatoire dès 23000 € (même en lmnp), font froid dans le dos.

En sus des charges d’exploitation (qui plus est énormes dans mon cas), je ne vois plus trop l’intérêt d’envisager de "grandir" tant le bénéfice tiré de l’activité est peu encourageant, même une fois les prêts soldés. 8 studios cela est tout de même du boulot. 

Vichy ayant actuellement le vent en poupe, je vais laisser les biens prendre de la valeur, doucement, du moins le temps de réfléchir à de nouvelles opportunités !

Qui vivra verra !

Pas de cotisation ssi en lmnp, seulement en lmnp saisonnier.

Subtilité que j’ignorais, à prendre en compte en effet !

nene32 a écrit :

LMNP : investissement à fuir sauf si vous êtes le promoteur, le revendeur, le constructeur, le propriétaire du foncier ou une des divers strates d’élus ou administrative.

Vous vous trompez. LMNP n’est pas un "investissement" mais le statut fiscal d’un "loueur en meublé non professionnel".
NicoMarieLeila n’a pas investi dans du LMNP, il a investi dans 8 studios. Des studios peuvent se louer meublés à l’année, meublés en saisonnier, ou nus. Il est vrai que certains investissements sont quasiment bloqués en LMNP (tels que les résidences d’étudiants, touristiques, ou de personnes âgées, louées à un exploitant), mais ce n’est pas le cas ici. Donc il n’est pas marié avec le statut LMNP.

Ce qui inquiète dans ce cas est :
- cotisations à la SSI sont dues (>23000 € de recettes en saisonnier). Il semblerait que vous soyez passé au travers jusqu’à présent mais le jour où ils vous retrouvent…
- ville en déclin démographique (de 25 % en 50 ans, le maximum ayant été atteint en 1968 ; il n’y a jamais eu 30 % de baisse sur 3 décennies, donc vous vous trompez à nouveau, nene32). Néanmoins, le rachat récent des thermes par une compagnie privée, ainsi que l’inscription au patrimoine mondial de l’Unesco sont plutôt de bonnes nouvelles pour la fréquentation touristique qui devrait augmenter. A plus long terme, dans toutes les villes thermales, je pense qu’il y a lieu de s’inquiéter d’un possible déremboursement des cures thermales par la sécurité sociale…
- charges de copropriété très élevées. Ca bouffe la rentabilité.
- tout dans le même immeuble : concentration du risque. S’il faut refaire la toiture ou la façade, ça va coûter très cher.
- rentabilité et cashflow trop bas pour du saisonnier. Ca ne rémunère pas correctement le temps passé. (mais vous donnez les chiffres de 2020 ; il faudrait voir ce que ça donne pour une année "normale").
- par ailleurs, se pose la question de savoir si NicoMarieLeila, qui est fonctionnaire, ne va pas être muté d’ici la fin de sa carrière. Or, gérer du meublé saisonnier à distance, c’est compliqué.

A votre place, ce que je ferai :
1) augmenter un peu les prix de location du saisonnier pour essayer d’améliorer la rentabilité et le cashflow ;
2) passer 3 ou 4 studios en location à l’année, de façon à repasser sous les 23000 € de recettes en saisonnier
3) et je vendrai progressivement, sans être pressé, ce qui permettra de :
- ne pas avoir à se laisser tordre le bras sur les prix (puisque vous n’êtes pas pressé)
- retrouver du cash
- diversifier mes placements (pour savoir dans quoi : vous avez largement de quoi lire, sur le forum !)
- pouvoir, au choix de l’investisseur, lui vendre un appartement vide (les locations saisonnières) ou un appartement loué à l’année. On ne sait jamais, certains seront peut-être plus intéressés par du loué à l’année.

L’alternative, c’est de vendre d’un seul coup 4 studios dès maintenant. Ainsi :
- vous êtes sûr de repasser sous les 23000 € de recettes
- vous êtes sûr de pouvoir retrouver du cash et diversifier vos placements.

Le fait que le marché immobilier soit actuellement très "chaud" est un argument fort en faveur de vendre maintenant. Si vous avez fait un seul emprunt pour l’achat de l’ensemble des 8 appartements, il vous faut vérifier avec la banque ce qui passe en cas de revente partielle.

Dernière modification par Bernard2K (16/08/2021 09h35)

Bonjour NicoMarieLeila, où en êtres-vous de votre projet ?