Sormiou [31] : étude de cas immobilier (T1bis, 37m2, LMNP)

Bonjour,

merci à tous pour vos réponses ! Je vais répondre en 2 temps :

Je vais commencer par répondre aux messages de kiwijuice et grugru

kiwijuice a écrit :

Après 10 ans de carrière

grugru a écrit :

alors que je n’ai meme pas 10 ans d’experience.

😅 Je n’ai jamais écris que j’avais 10 ans d’expérience en tant qu’ingénieur informatique. Ma présentation (ici) indique pourtant :

Sormiou a écrit :

Mon mari et moi-même étant pour la première fois en CDI en même temps (ex-chercheurs dans le public), nous souhaitons profiter de l’effet de levier pour investir dans l’immobilier.

Le biais de représentativité a encore frappé (le fait de généraliser alors qu’il n’y a pas assez de données pour tirer des conclusions fiables)

Kiwijuice, êtes-vous ingénieur en informatique ? Car si vous avez réussi à négocier un 60 %, donnez moi vos astuces Je ne connais pas beaucoup de patrons qui veulent avoir des dev à mi-temps…

Grugru, peut-être avez vous inconsciemment plaqué votre propre expérience sur mon profil ? Je n’ai pas 10 ans d’expérience car je n’ai pas eu un parcours professionnel classique "linéaire"…

Je trouve vos commentaire un peu éloigné du schmilblick :

Sormiou a écrit :

Nous souhaitons profiter de l’effet de levier pour investir dans l’immobilier.  Nous avons une stratégie complètement patrimoniale. Nous visons d’abord un bien (peut-être, plus tard, 2 ou 3 max) que nous garderons sur le très long terme. […] Nous ne sommes pas à l’affût de "la meilleure affaire possible" […]. Nous recherchons plutôt "une bonne affaire" pour un premier investissement.

(encore, tiré de ma présentation du 28/02 dernier)

En tout cas, je vous remercie pour votre feedback Je prends note que vous ne considérez pas ce bien comme une « bonne affaire pour une premier investissement ».

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Je vais maintenant par répondre aux messages de lechatquiroucoule et Plutarque

Merci pour vos commentaires détaillés !

Merci lechatquiroucoule pour votre évaluation des charges et des travaux, ainsi que vos conseils d’électroménager.  C’était effectivement sur-évalué.

lechatquiroucoule a écrit :

Il y a un écart de 5k€ entre votre simulation et celle du courtier.

En effet : le courtier m’a conseillé de ne mettre que 10 % d’apport (11000€, soit 3000€ de moins). Ne sachant pas trop comment interpréter ce conseil, j’ai gardé un apport de 14000€ dans ma simulation. Et + 1600€ de frais de courtier qui explique la différence.

Pourriez-vous m’expliquer le calcul pour arriver à une mensualité de 563€ ? Les simulateurs internet me donnaient 532€, et le courtier 586€… J’aimerais comprendre d’où vient la différence ^^

lechatquiroucoule a écrit :

Il pourrait être intéressant de transformer ce T1bis en T2, vous pourrez le louer plus cher.

La transformation est possible. Et effectivement, je l’ai envisagée. Peut-être dans un second temps ? Car je trouve l’appartement déjà très agréable et bien agencé. L’espace chambre est dans une alcôve, séparé du salon par une paroi de 1,5m de long. Une petite cloison de ce style finirait très bien l’ensemble.
Mon problème est plutôt d’ordre éthique/légal : puis-je le louer en tant que T2 s’il est décrit comme tel dans le règlement de copropriété mais qu’il n’y a pas de porte entre la chambre et le salon…

Plutarque a écrit :

Je vous conseille de lire ce topic pour profiter d’une optimisation permettant d’emprunter sans difficulté sur 23 ans pour de l’investissement locatif.

Merci beaucoup pour ce conseil !

lechatquiroucoule a écrit :

Vos 130€ d’effort mensuel sont valables pour l’année 0, ils augmenteront par la suite,

Cela rejoint le point de Plutarque :

Plutarque a écrit :

implique un cash-flow fortement négatif en moyenne sur 25 ans avec l’effet ciseau une fois la fiscalité incluse dans le calcul.

D’après une simulation sur JD2M, je n’aurais pas de fiscalité les 8 premières années, un impôt faible à la 9e et plus conséquent à partir de la 10e année. 
Effectivement, la fiscalité sera non-négligeable dans 10 ans.

Cependant, comme je l’ai écris dans ma présentation et rappelé plus haut : nous avons une stratégie patrimoniale, le but est de garder le bien longtemps, le plus longtemps possible. 30 ans si l’on peut ! Ainsi, d’autres travaux (comme le ravalement de façade) seront inévitables. Je sais que nous aurons une enveloppe travaux pour cet appartement sur le long terme. Dans 8 ans, un ravalement de façade et une transformation en T2 viendront peut-être lisser cette fiscalité ?
Avec une stratégie patrimoniale sur le long terme, je ne vois pas comment éviter des travaux tous les 10-15 ans…

lechatquiroucoule a écrit :

N’y voyez rien de personnel mais s’emmer**** pour 3,7% pour un bien dont vous pensez qu’il ne prendra pas de valeur et les risques associés au statut de bailleur me laisse dubitatif.

Je note

Plutarque a écrit :

c’est juste qu’il est presque impossible de faire un rendement intéressant proche de Toulouse sur un appartement sans un minimum de travaux. S’éloigner de Toulouse peut-être une solution.

Je note aussi. Mais, pour un premier investissement de débutante, je ne veux pas me lancer dans un gros projet avec des travaux (n’ayant ni contact de professionnels ni connaissances dans le domaine). Et je n’ai actuellement pas le temps d’enchaîner des visites à 1 ou 2h de route de chez moi…
Je cherchais un premier investissement, certes pas forcément rentable, mais pas trop délétère… A vous lire, j’ai donc l’impression que ça n’a pas l’air réalisable…

Plutarque a écrit :

Aussi, avez-vous envisagé un investissement en SCPI ? Vous aurez un meilleur rendement, et aucun tracas.

C’est dans ma liste, après un investissement « en dur ». Comme je l’ai raconté dans ma présentation :

Sormiou a écrit :

Le projet immédiat est d’acheter un T2 très proche de chez nous pour y loger (quand le besoin se fera sentir) mes parents vieillissants, et le louer en LMNP en attendant.

J’ai trouvé ça étonnant mais personne n’a réagit à cette phrase dans ma présentation. Pourtant, ça n’a pas l’air d’être un objectif si fréquent… On entend beaucoup de parents dire qu’ils veulent acheter un studio pour y mettre leur enfant quand il fera des études, et cela n’arrive jamais. Je tombe sans doute dans le même biais ?

Autant, je conçois qu’un enfant ne va très certainement pas vivre dans l’appartement choisi par papa et maman (études dans une autre ville, vouloir faire une coloc, etc etc). Pourtant, j’imagine un peu plus une personne âgée seule qui préférera vivre dans un appartement à côté de ses enfants et petits-enfants, à côté des commerces, avec une aide médicale qui vient à la maison plutôt que dans sa grande maison en campagne (si pas de soucis de santé) ou en EHPAD. (J’ai des amies infirmières en EHPAD, et bien ça ne donne pas envie d’y mettre ses parents… sans compter le prix).
Mais bon, c’est très personnel comme choix, et pas du tout en accord avec les règles de calculs du bon investissement Je voulais juste vous expliquer pourquoi je continue à creuser cette piste de l’immobilier physique plutôt que les autres formes d’investissement.

Dernière modification par Sormiou (18/03/2023 23h35)