Quentin62 [62] : étude de cas immobilier (projet achat 2 maisons de ville avec travaux)

Globalement, l’opération est correcte.

Vos calculs ne sont pas finis : rentabilité nette nette ? cashflow ?

Bon, je les fais rapidement et à grosses mailles :
investissement 28,6 + 50 + 32,5 (travaux restant à charge) +2 frais divers = 113 k€.
loyers HC 1000 € par mois soit 12 k€ par an.
Renta brute : 12/113 = 10,6 %
Charges :
TF 1500
PNO 200
intérêts et assurance de l’emprunt 1100 (niveau médian à 10 ans sur un emprunt de 20 ans)
entretien et divers 500
total charges : 3300 €

revenus nets avant impôt 12000 - 3300 = 8700

Si intermédiation locative :
revenu foncier brut après abattement : 1800
1800 - charges = - 1500 €.
Ce déficit foncier peut s’imputer sur le revenu général et rapporte alors 1500 * 0,14 = 210 € par an
Il peut aussi s’imputer sur les revenus fonciers d’un autre bien et rapporterait alors 1500 * 0,31 (14 % d’IR et 17 % de PS) = 465 €

Soit un cashflow global, en intermédiation et sans posséder d’autres revenus fonciers :
8700 - 5600 (rbt capital médian à 10 ans) +210 = 3310 /an
rentabilité nette nette : (8700 +210)/113 000 = 7,9 %.

Se rajoutent à ces calculs le déficit foncier crée par les travaux (32,5 k€ de déficit puisqu’on prend en compte les dépenses en négatif, mais les subventions en positif). Ce déficit va être consommé à hauteur des 10700 € maxi par an sur le revenu global. (sachant qu’il y a déjà 1500 € de déficit, 10700 - 1500 = 9200 s’imputeront chaque année). Ce qui est dommage c’est qu’il ne rapportera au total "que" 32500 *0,14 = 4550 €.

La rentabilité brute n’est vraiment pas extraordinaire (10 % pour un projet de cette complexité dans une ville de 15000 habitants du Pas de calais, bof bof) ; ce qui vous sauve c’est l’intermédiation locative, qui supprime l’imposition et vous fait même profiter d’un déficit foncier imputé sur le revenu global, qui rapporte 210 € de plus par an. La rentabilité nette à 7,9 % est relativement extraordinaire par les temps qui courent.

Au total, attention quand même à la complexité du projet :
- subventions (= dossier, délais, complications, et diktats de l’ANAH sur les travaux)
- difficulté à obtenir le crédit bancaire sur un dossier avec une proportion élevée de travaux. D’ailleurs, je suppose que l’ANAH ne verse les subventions qu’après paiement des dépenses, et que la banque dimensionne son prêt sur le montant subventions déduites. Ce qui veut dire qu’on peut avoir besoin de 32 k€ de trésorerie pour payer les travaux avant de percevoir les subventions.
- travaux longs et compliqués (car nombreux corps de métiers impliqués + diktats de l’ANAH + façade en centre-ville avec peut-être diktat des ABF, et probablement obligation d’avoir un architecte, cf retour d’expérience de cricri)
- besoin de chiffrer très précisément les travaux (= devis d’entreprises pour TOUS les travaux) pour éviter les mauvaises surprises
- de l’intermédiation locative (= dossier, délais, complications ; êtes-vous sûr qu’un organisme sera intéressé pour prendre ces logements ? Etes-vous sûr qu’il ne va pas vous imposer un loyer plus bas ?.
- pour le moment, vous comme moi avons négligé les charges communes, récupérées auprès du locataire. A estimer et prendre en compte pour un calcul affiné.

Une telle complexité pour un premier projet, attendez-vous à bien des soucis et quelques nuits blanches !

Premières corrections à apporter :
- vos intérêts d’emprunt totaux sur 10 ans, dans une colonne qui additionne des charges annuelles, ça ne va pas. Dans cette colonne, mettez une moyenne annuelle. Si vous avez besoin de noter les intérêts (et assurance !) sur le total de la période, vous détaillez ailleurs : intérêt totaux tant, durée de l’emprunt tant, moyenne annuelle tant.
Rien que d’avoir une liste de chiffres, et la somme en bas qui ne correspond pas, ça me fait bondir.

- pourquoi 10 ans ? On recommande plutôt d’emprunter sur 20 ans, avec les taux bas actuels ça ne coûte qu’à peine plus cher.

- un déficit foncier, c’est un revenu foncier négatif. Donc, si je prends l’onglet 31, le revenu foncier est 720 -1408 = -688 € donc déficit foncier de 688 €.
Le chiffre que vous calculez dans la case déficit foncier s’appelle en fait "réduction d’impôt grâce au déficit foncier". Faites donc une ligne supplémentaire pour détailler cette différence.
En effet, le taux applicable à ce déficit foncier, pour déterminer cette économie d’impôt, peut varier. Par exemple, il suffirait que vous ayiez un 3e bien en revenus fonciers positifs pour que l’économie générée par le déficit foncier soit alors de 31 % (14 % IR et 17 % PS).
Il peut aussi y avoir des effets de changement de tranche. Supposons que vous soyez à 10000 € de déficit foncier sur vos biens 1 et 2, 2000 € de revenus foncier positif sur votre bien n°3, 30 % de TMI, mais avec seulement 1000 € de revenus dans la tranche des 30 %. Le calcul devient alors :
les 2000 premiers € économisent IR +PS sur le revenu foncier du 3e bien, donc économie de 2000 € x 47 %
les 1000 suivant économisent IR sur la tranche des 30 %, donc économie 1000x30 %
les 7000 suivants l’IR sur la tranche des 14 %, donc économie 7000x14 %.
Et si vous avez plusieurs parts d’imposition, ça se complique encore.

On voit donc que le calcul du déficit foncier, puis de l’économie d’impôt réalisée grâce à ce déficit, sont deux choses bien différentes.

- dans votre onglet summary, coût et financement ne sont pas égaux.

Ca a l’air de se tenir.

Ce que je n’aime pas beaucoup, c’est :
- le manque de détail et d’étapes,
- le fait que les constantes ne sont pas "stockées" dans un coin du tableau, et appelées ensuite depuis les cases où on en besoin.
- et les appellations erronées.

Liste non limitative de tels problèmes :
- à gauche, les intérêts ont carrément disparu. C’est pourtant une charge déductible.
- vous appelez charges un truc qui ne comprend pas les intérêts et l’assurance emprunteur, qui sont pourtant des charges aussi. Il faut donc appeler ça "charges hors charges d’emprunt"
- vous appelez "emprunt" un truc qui n’est manifestement pas l’annuité complète de l’emprunt, mais le remboursement du capital. Appelez donc ça "capital remboursé".<
- vous avez ajouté une ligne déficit foncier, mais le TMI n’apparaît pas. Faites une case TMI, qui est une "constante", comme ça le jour où vous passez à 30%, il n’y a qu’une case à modifier. Pour moi, par exemple, quand j’utilise excel, il est juste "interdit" de mettre *0,14 dans une case. Je mets une case "TMI" dans un coin où je regroupe les constantes (par exemple je mets 0,14 dans la case N3), puis dans chaque case où ce TMI est utilisé, ça sera *$N$3. Certains vont jusqu’à nommer les cases des constantes, ce qui leur permet d’écrire ensuite *TMI. Je ne vais pas jusque là.

Donc, c’est déjà une question générale de "bonnes pratiques excel". En sautant les étapes, vous fabriquez les chausse-trappes dans lesquelles tomber ensuite, et il sera d’autant plus difficile de repérer les erreurs et de remonter à leur source. Une ligne de plus ou une colonne de plus ne coûte rien, donc tout doit être apparent.

Ensuite, c’est une question d’utiliser les bons termes spécifiques aux revenus fonciers. Non seulement ça facilité la communication avec autrui, mais de plus cela montre votre maîtrise du sujet ce qui donne une bonne impression à vos interlocuteurs. Quand on parle à un banquier ou à l’ANAH, par exemple, c’est utile.

Désolé de vous reprendre comme un stagiaire, mais vous demandiez une relecture et c’est beaucoup plus difficile à relire sans les bonnes pratiques suslistées. Quand on écrit pour soi, on fait ce qu’on veut, quand on écrit pour autrui…

Concernant les travaux, effectivement, déficit déductible du revenu général seulement la première année,et comme vos revenus fonciers resteront négatif, il sera perdu. Deux solutions :
- faire les travaux sur 2 années, comme ça vous avez 2 années de déficit imputable sur le revenu général. Si vous signez d’ici quelques mois, et vu l’ampleur des travaux, vous aurez des travaux en 2019 et d’autres en 2020. A noter que c’est la date du paiement effectif de la charge qui détermine à quelle année elle se rattache.
- comme déjà dit, acheter un autre bien avec revenu foncier positif. D’où l’intérêt d’emprunter sur 20 ans pour garder de la capacité d’emprunt.

Dernière modification par Bernard2K (06/06/2019 22h57)

Bonjour,

N’ayant pas trop de temps je viens de lire votre projet en diagonal, très intéressant! (Je lirais attentivement plus tard)
Pour ma part je m’étais arrêté sur le fait que l’ANAH était réservé aux revenus modestes - point - je n’avais pas poussé plus loin la recherche en tant que bailleur.

Effectivement, l’ANAH semble désormais plus généreuse avec les propriétaires bailleurs, surtout dans les communes où les logements dignes commencent à manquer (comme ici).

D’ailleurs, toute la rentabilité du projet réside dans ces aides. La zone d’ombre se trouve justement au niveau des travaux requis par l’ANAH mais aussi dans la gestion des artisans et des estimations initiales…

J’ai déjà eu un RDV avec un courtier qui trouve le projet soutenable, en passant les durées d’emprunt à 15 ans compte-tenu de mon taux d’endettement avec la RP. J’ai RDV demain avec ma banque et jeudi avec un architecte des bâtiments de France. Il me donnera les pistes sur ce qui est possible de faire en termes de rénovation (centre ville historique en face d’un moment classé, …), je dois refaire la façade d’une maison et remplacer les menuiseries sur les deux.

Enfin à la suite de tout ça, je ferais ou non une offre pour la seconde maison (de 68m²), mon offre pour la première doit passer en conseil municipal le 18/06 prochain.

Merci encore pour vos conseils, et n’hésitez pas si j’ai pu commettre d’autres erreurs dans mes calculs.

Bonjour à tous,
Je reviens avec quelques nouvelles. J’ai eu l’accord du conseil municipal pour procéder à l’achat de la première maison à 25k€. Concernant la seconde, j’ai fait une proposition à 40k€ qui semble avoir été acceptée. Donc compromis à suivre.
De l’autre côté ma banque m’a confirmé qu’ils me suivaient.
Je vais profiter des quelques mois de calme avec les signatures pour planifier et préparer au maximum les travaux et dossiers.
J’ai remis à jour mon fichier avec les dernières infos. Je pense partir sur une intermédiation locative pour la plus grande maison, avec l’abattement 85% sur les revenus fonciers plus subventions travaux. Pour l’autre, un Denormandie, qui est cumulable avec les subventions ANAH (mais pas l’abattement des revenus fonciers). ça semble être le montage le plus profitable, qui me permet aussi de profiter au maximum des travaux sur le déficit foncier.
N’hésitez pas à me faire part de vos conseils.
Je me renseigne aussi en parallèle sur le label fondation du patrimoine (ils sembleraient que les deux maisons soient éligibles, les avantages fiscaux sont aussi intéressants).

FICHIER A JOUR