JeromeLMNP [75016] : étude de cas immobilier (type de bail et plafonnement loyer)

JeromeLMNP · #1

Bonjour a tous,

2 profils se presentent a moi pour louer mon studio:

Le studio fait 18m2 a Paris-16eme et l’encadrement des loyers plafonne celui ci a 725 Euros - Je le louerais sous le statut de LMNP

Profil 1:
Une connaissance, ll me le prendrais pour 850 euros, car il cherche un appartement meuble et tres flexible. Le temps de recuperer le sien qui est en location pour encore 6 mois puis le temps de faire des travaux dedans, encore 3 a 4 mois de plus. Il quittera sont logement actuel qui lui coute plus du double pour faire un peu de tresorerie.

J’avais pense au bail mobilite mais il semble qu’il ne reponde a aucune des raisons pour le justifier:

sevice-public.fr a écrit :
Lorsque le bail débute (date qui peut être différente de celle de la signature du bail), le locataire doit se trouver dans l’une des situations suivantes :
Formation professionnelle
Études supérieures
Contrat d’apprentissage
Stage
Engagement volontaire dans le cadre d’un service civique
Mutation professionnelle
Mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle

Si le bail mobilite peut fonctionner dans ce cas mais qu’il souhaite au final passer 11 ou 12 mois dans l’appartement (les travaux peuvent prendre du temps et l’architecte ne rentrera dans l’appartement qu’une fois qu’il sera vide) est-il possible de signer un second bail mobilite dans le meme appartement?
Si non quel type de bail serait plus adapte.
Les bons compte faisant les bons amis, je peux egalement partir sur un second profil:

Probil B:
Etudiant dans la prepa a 400m du studio mais veut louer 11 mois en residence secondaire au nom de ses parents (il est mineur).
Est ce possible, ou bien dois-je faire un bail etudiant au nom du mineur et avoir les parents qui signent un acte de caution solidaire et donc payent le loyer? (suis je soumit a l’encadrement des loyers dans ce cas egalement)? (comment rester plus de 9 mois en tant qu’etudiant?)

Autre question pour surpasser l’encadrement des loyers est il recevable d’avoir un rez de jardin? Sachant que la majorite des studios sont des derniers etage sans ascenseurs et des fournaises l’ete?
L’appartement n’a pas de jardin privee mais permet de jouir du jardin de l’immeuble de plus de 1000m2, et n’a aucun vis a vis.
Sur la recherche suivante:
Localisation 75016 , superficie > 13m2, Loyer < 1000€
Il ressort 84 appartements
70 au dernier etage sans ascenseur
9 sans vis a vis
Du coup un rez de jardin, immeuble grand standing, jouissance du jardin de l’immeuble, ascenseur et sans vis a vis. Puis je facilement justifier un complement de loyer pour ces raisons?

il y a egalement eu des travaux d’effectue:
Cuisine: ajout de rangements, plaque vitro, micro onde avec fonction grill
nouveau lit de qualite (l’ancien etait un matelas pose sur des palettes)
radieteur neuf a inertie et programable + amelioration de l’isolation d’un mur (l’ancien radiateur ressemblait plus a un grille pain)
SDB nouveau seche serviette (programable), cabine de douche et sol neuf.
Je sais que je vais reccuperer ces depenses dans ma declaration, mais le confort de l’appartement est forcement ameliore cependant il ne me semble pas que l’amelioration du standing permette de justifier le complement de loyer sans passer dans de la prestation de "grand luxe"

Mots-clés : encadrement, immobilier, plafonnement, type de bail

Bernard2K · #2

Il faut arrêter de vouloir faire rentrer des ronds dans des carrés. Quand un bail est inadapté, il est inadapté, point final.

Votre ami ne correspond pas aux critères du bail mobilité donc ce bail est inadapté ; il va vraiment habiter dans ce logement qui sera donc sa résidence principal : il faut donc utiliser un bail meublé classique (1 an, renouvelable tacitement) selon le titre I bis de la loi de 1989.

L’étudiant veut rester 11 mois, or le bail étudiant est de 9 mois (ni plus, ni moins). Le bail étudiant est donc inadapté. Le bail mobilité est de 10 mois max, il est donc inadapté également. Il reste deux solutions :
- bail meublé classique (1 an, renouvelable tacitement) selon le titre I bis de la loi de 1989.
- bail type code civil (en spécifiant bien dans le bail que le locataire a sa résidence principale à telle adresse, et qu’il entend donc louer ce logement à titre de résidence secondaire exclusivement).

Par ailleurs, à mon sens le bail doit toujours être au nom du locataire (donc l’étudiant). Les parents se portent caution, mais les parents ne sont pas le locataire. Une règle très générale, toute simple mais qui évite bien des embrouilles est d’"écrire ce que l’on fait ; faire ce que l’on écrit". Donc : le locataire indiqué dans le bail est la personne qui occupe réellement le logement, et personne d’autre. Celui qui paie le loyer est le locataire, et personne d’autre. A chaque fois qu’on fait autrement, on augmente les risques d’embrouille. Que les parents lui fassent un virement sur son compte du montant du loyer si nécessaire (ce qui ne vous regarde pas), mais ensuite c’est à lui de payer le loyer. (par ailleurs, ça me semble une évidence en termes d’aider ce jeune à s’autonomiser ! Il est majeur ! A lui de signer, à lui de payer, à lui de gérer son compte en banque ! Les parents sont là en tant que filet de secours mais seulement si nécessaire, et c’est pour ça qu’ils se portent caution solidaire, mais ils ne sont pas là pour faire à sa place !).

Le bail meublé classique est "trop long" par rapport au besoin ? Peu importe. Ces locataires donneront congé en respectant le délai de préavis, comme tout le monde.

Pour répondre à votre problème, il suffit juste de lire les caractéristiques des différents types de baux, et de choisi celui qui est adapté, plutôt que demander "et si on trouvait une entourloupe pour appliquer quand même un bail inadapté ?".

Votre demande de "surpasser l’encadrement des loyers" est dans la même logique. Je n’y réponds pas, c’est à vous de faire vos diligences.

Dernière modification par Bernard2K (21/06/2023 16h25)

JeromeLMNP · #3

Bonjour Bernard et merci.
Vu comme cela c’est plus simple effectivement. Donc dans ce cas les deux peuvent rompre avec seulemnt un mois de preavis en partant sur un contat initial d’un an.

Desole je vis depuis trop longtemps en Allemagne et ici les contrats ne fonctionnent absoluemnt pas ainsi. Partir avant la fin d’un contrat peut s’averer tout simplement impossible si cela n’est pas prevu.

JeromeLMNP · #4

Si un etudiant m’annonce vouloir l’appartment pour le temps de sa prepa (2 ou 3 ans) mais en le liberant chaque annee en juillet-aout quel bail proposer?
Le bail d’un an pour faire septembre a juin puis le renouveller?
Le bail etudiant ?
Je cherche simplement a comprendre ce que je dois proposer aux candidats.
Merci.

Bernard2K · #5

De septembre à juin inclus il y a 10 mois donc le bail étudiant n’est pas adapté. (le bail étudiant est pour ces flemmards d’étudiants qui ont 3 mois de vacances en été). Le bail mobilité l’est. Personnellement, je partirais plutôt sur un bail normal. L’étudiant donne sa dédite fin mai, il part fin juin, et vous signez, en même temps que l’EDL de sortie, le bail de l’année suivante (signé le 30 juin mais début de location 3 septembre, par exemple), comme ça l’appart lui est réservé pour l’année suivante, mais vous pouvez néanmoins le louer en courte durée durant l’été.

Vous pourriez aussi tomber sur des étudiants qui préfèrent laisser le bail initial se renouveler pendant les 2-3 ans de sa prépa (donc rester locataire tout ce temps), quitte à payer les loyers durant l’été. Je ne serais pas étonné qu’il vous demande alors l’autorisation de le sous-louer durant l’été.

L’avantage étant que, comme il a un bail normal d’emblée, il a jusqu’à fin mai pour décider s’il le garde durant l’été ou s’il donne sa dédite.

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#1 21/06/2023 15h45

sevice-public.fr a écrit :

#2 21/06/2023 16h09

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