Immobilier locatif : prendre un locataire sans revenu mais avec un garant ?

Je trouve le procédé décrit dans le titre un peu extrême.. "pendre un locataire sans revenu"

Blague à part, vous avez raison d’écouter parfois votre bon coeur pour laisser une chance à un dossier atypique.. bien que faire du sentiment ne soit pas toujours le meilleur conseiller pour le business..

Peut-elle obtenir une garantie visale ? Si elle n’a pas la nationalité française, vous êtes peut être légitime à lui demander une preuve de cette "bonne santé financière" qu’elle ne peut pas prouver par des fiches de paie.. donc par un relevé de compte ? Ce n’est peut être pas légal mais bien consciente que son dossier n’est des plus simple à défendre, elle doit aussi se montrer convaincante.

Vous êtes sur du meublé, ce sera effectivement plus simple que du nu mais les mauvais payeurs ou squatteurs sont toujours difficiles à déloger. Pour les quelques histoires entendues autour de moi, la protection qu’offre le garant est bien limitée et ne vous évite pas de longs procès.

Heureusement, le tableau n’est pas toujours si noir et vous pouvez discuter intelligemment avec cette potentielle locataire pour clarifier quelques zones d’ombre et obtenir des indices sur sa stabilité financière.

On loue pour obtenir un revenu et/ ou rembourser ses traites tout en essayant de minimiser les risques, je passerais mon chemin sans hésitations….

La base, c’est quand même que le candidat puisse payer et si cela n’est pas le cas, qu’on puisse se retourner vers un garant ou autre organisme.

Bonjour JMeuret,

La faute de frappe m’a bien fait rire!

Pour ma part cela m’est arrivé de prendre un locataire sans revenu immédiat car il venait de s’installer à Toulouse. Cependant j’avais insisté pour avoir une garantie visale, il me semble (à vérifier sur le site) que les moins de 30 ans originaires d’hors UE mais avec un titre de séjour sont éligibles.

Le garant physique qui est un ami, c’est dangereux tout de même, les amis peuvent vite ne plus en être.

Au final, le locataire est resté trois ans, aucun incident de paiement et par ailleurs plutôt sympa.

Donc pour ma part je n’abandonnerais pas immédiatement la piste si la candidate est éligible visale.

Bonjour,

Il existe une liste des documents que vous avez le droit de demander au candidat. Cette liste vous autorise à demander l’avis d’imposition du garant afin de vous assurer que ce garant a sa résidence fiscale en France. Il me semble risqué de signer le bail si le garant est hors de France.

Comme l’a évoqué lachignolecorse, demandez impérativement à rencontrer physiquement le garant, pour vous assurer qu’il n’est pas trop éloigné géographiquement.

D’autre part, à la demande du locataire, il est possible que celui-ci paye un an de loyer à l’avance lors de la signature du bail. Dans ce cas, il n’est pas possible de demander un dépôt de garantie au locataire.

Si on considère que c’est une locataire comme une autre, ça ne me choque pas qu’on puisse louer à une personne sans revenus (étudiant ou jeune diplômé), mais il faut alors appliquer les précautions habituelles, et notamment demander un garant, et vérifier soigneusement la fiche d’impôt du garant (et vérifier son authenticité bien sûr), en plus de toutes les autres pièces qu’il est d’usage de demander. il faut de plus demander impérativement d’avoir le garant présent physiquement le jour de la signature du bail, pour la signature de l’acte de cautionnement et pour certifier avoir reçu un exemplaire du bail. Vous aurez expliqué à la candidate comment vous avez déjà fait payer un garant à coup d’huissier, comment ça a été désagréable pour tout le monde, et vous aurez fini votre anecdote par "écoutez, nous semblons bien nous entendre, et j’espère donc ne jamais avoir à en arriver là, mais sachez que si c’est nécessaire, je sais faire, et que je n’hésiterais pas une seconde. Nos relations resteront cordiales tant que le loyer sera payé, mais s’il cesse de l’être, ça va se gâter. Pour que nos relations restent cordiales, il suffit de payer le loyer. Sinon, vous découvrirez que je sais aussi être très désagréable. Logiquement, si vous payez votre loyer, cela devrait être la dernière fois que je parle de ce sujet.".

JMeuret a écrit :

elle pourrait améliorer le bien, c’est d’ailleurs son métier… enfin… presque!

A priori, ça n’a aucun rapport avec sa qualité de locataire. Mais si elle le met en avant et si vous y trouverez un intérêt, les questions sont :
CV, diplôme, prouvant ses dires ?
Que compte-t-elle faire exactement comme travaux dans cet appartement ?
Quelle ristourne de loyer va-t-elle vous demander en échange ?
Quand un locataire a des idées de déco, ça peut conduire à des choses bien, et à des choses beaucoup moins bien, comme de réclamer des ristournes de loyer pour des travaux que le bailleur n’a pas demandé et ne trouve pas nécessaire.

Hamsterre a écrit :

paye un an de loyer à l’avance

Idée qui fait plaisir quand on la dit, surtout à la radio. On se sent manifestement fier d’avoir trouvé une aussi bonne idée. Ca n’a aucune efficacité.

Premièrement, pour la mettre en œuvre efficacement, il faut l’écrire correctement dans le bail. Ce n’est pas "un an d’avance" comme dit à la radio, c’est :
"périodicité du loyer : un an
paiement à terme à échoir."
Ainsi, effectivement, le locataire doit payer un an de loyer au début du bail.

Le lendemain, le locataire envoie au bailleur une LRAR "Conformément à l’article 7 de la loi de 1989, je demande à bénéficier dès maintenant du paiement mensuel du loyer". Le bailleur doit alors lui rembourser 11 mois de loyer. En effet, la loi ne dit pas du tout que c’est à l’échéance du terme en cours que le locataire verra sa demande aboutir, donc, la loi dit que le locataire peut faire cette demande à tout moment et que cette demande doit être satisfaite sans délai. Pour autant, puisque le paiement redevient mensuel, mais toujours à terme à échoir, le premier mois reste dû, le bailleur ne doit donc rembourser "que" 11 mois de loyer. Le bailleur peut alors, par LRAR en retour, demander le paiement de 2 mois de dépôt de garantie, et le locataire ne peut s’y opposer non plus ; le bailleur n’aura donc "que" 9 mois de loyer à rembourser. Bref, c’est un jeu de cons, qui a beaucoup de chances de mal finir. Ce jeu a été initié par le bailleur qui a cru malin de demander un an de loyer.

Qui plus est : même si le locataire ne fait pas valoir son droit au paiement mensuel et continue à payer chaque année une année entière de loyer à terme à échoir : so what ? Où est la garantie ? 2 mois par an (les 2 derniers mois de la période annuelle), le bailleur se retrouve avec moins d’argent du locataire que s’il avait fait un bail normal, puisqu’il ne reste que moins de 2 mois de loyer d’avance, et zéro dépôt de garantie. Et si le locataire ne paie pas au début de l’année suivante, ça va être un impayé tout aussi pénible à traiter qu’un impayé normal, si ce n’est plus ; car, si ça doit aller devant le juge, il sera probablement peu clément avec un bailleur qui a demandé un an de loyer d’avance. Au total, le bailleur n’est donc garanti de rien du tout.

Subjectivement : vous semblez être tombé sur une belle parleuse, mais je suppute qu’elle n’hésite pas enjoliver la réalité quand c’est nécessaire. D’où : demander les documents qui prouvent, et les vérifier. Ou encore mieux : laisser tomber ce profil qui est objectivement risqué.

Dernière modification par Bernard2K (23/07/2023 17h42)

Sujet intéressant.

D’après mon expérience ( qq centaines de locataires différents )

Je préfère une personne qui ne travaille pas et un garant très solvable.

J’ai jamais eu d’impayé en 10 ans.
J’ai eu 3 locataires à problèmes qui ne payant pas leurs loyers = je me retourne vers le garant qui a chaque fois , à payer le loyer ! Le garant sait qu’il est solvable et ne veut pas jouet à ce jeux.

Un cdi devient très facilement obsolète de nos jours.
Une personne peut bénéficier des aides et vivre correctement en France.
Devenir assisté et ne plus payer son loyer.

Le garant est la.

Personnellement je prends CDI ET GARANT ou autre + garant.

Le garant doit être très solvable sinon j’en prends 2 ou 3 ( parents des 2 locataires par exemple )

Jamais de CDI seul.

En revenant en arrière je n’aurais jamais changer cela a ma gestion.

Pour répondre à Tlaloc, à propos du garant : j’avais assisté une fois à une présentation de la NEF. Ils disaient que, pour prêter à un créateur d’entreprise, la banque demandait à ce que la famille proche se porte caution. Ils disaient que ce cautionnement, au-delà de la seule garantie bancaire, apportait beaucoup de solidité au projet, pour des raisons humaines : les proches se portent garants donc ils prouvent que cette personne est fiable, qu’elle a un entourage qui croit en lui. Ces proches aident à améliorer le projet de création d’entreprise, directement, par leurs remarques, questions, coups de main. Indirectement aussi : le créateur d’entreprise améliore d’autant son projet qu’il ne veut pas mettre ses proches dans la panade ; il ne veut pas les décevoir non plus.

Là, c’est un peu l’idée aussi. Un garant, au-delà du simple mécanisme de la caution, c’est une personne humaine qui connaît votre locataire et qui croit suffisamment en lui pour s’engager comme caution. A priori, si le locataire était totalement non fiable, il ne trouverait personne pour se porter caution pour lui. Réciproquement, un locataire qui a deux sous de sens moral fera en sorte que le garant ne se trouve pas dans la panade par sa faute, donc ça lui fera une incitation morale à payer le loyer. Un garant, c’est aussi une deuxième personne à évaluer. Le lien entre le garant et le locataire vous apprendre des choses aussi. Si vous avez des antennes, rencontrer le garant, vérifier ses documents, entendre comment chacun parle de l’autre, etc., ça devrait vous permettre de mieux cerner si le dossier est risqué ou non.

Au-delà de la facilité de mise en oeuvre : le garant vous apprend des choses, humainement, sur votre locataire. Visale ne vous apprend rien.

Dernière modification par Bernard2K (23/07/2023 23h32)

Il y a toujours une part de feeling dans le choix d’un locataire, mais les éléments objectifs restent à considérer prioritairement.
Il m’est arrivé d’avoir des visites de  jeunes femmes venues de pays d’Europe de l’Est, accent et regard charmeur, avec des économies -non prouvées- et un garant pas le parent. La récurrence de la même histoire me laissait imaginer un recette largement partagée.

Sur le feeling lui même : si vous l’avez largement expérimenté avec succès, vous savez avoir une capacité à jauger les gens. Utilisez cette capacité, mais avec modestie.
Les plus grosses arnaques sont pratiquées par des gens à qui l’"on donnerait le bon dieu sans confession".
Mais si c’est une première fois et que vous êtes sous le charme, hum…  objectivez au max et contrôlez les informations et documents qui seront impérativement demandés.

Personnellement si j’ai le moindre doute , je prends pas c’est aussi simple que ça ! J’ai déjà refusé des garants avec 5000 euros de revenu pour un T2 de 420 euros !

Pas besoin de se torturer l’esprit plus que ça à mon sens.

Et personnellement, 95% des garants que je prends en compte c’est les parents.

Les histoires de famille compliquées en général ne font pas de bon locataire mais plutôt des assistés sans moral.  ( je généralise je suis brut mais c’est malheureusement une réalité à mon sens )