SCPI avec crédit in fine et faible nantissement : quel risque ?

gimli · #1

plusieurs CGPI propose en ce moment des achats de SCPI en crédit in fine avec nantissement de 10% seulement

en gros, vous achetez 1 SCPI et la banque vous prête l’argent pour en acheter 9 autres
et vous nantissez les 10 parts au profit de la banque.
visiblement, la banque n’accepte le montage qu’avec certaines SCPI seulement (immorente notamment)

L’idée est qu’avec les taux actuels, on est en excédent de trésorerie pour largement abonder l’assurance vie.

On se retrouve avec un levier de 10 et un risque que personnellement, je n’ai pas envie de prendre.
mais la banque est pourtant encline à accepter ce montage

ai-je surévalué le risque ?
y-a-t-il qqchose qui m’échappe ?
le risque de crach sur les SCPI est-il inexistant ?

je lance le débat

stephane · #2

Il y a là un cumule de risques qui rend l’opération très lucrative en cas de succès, mais beaucoup plus risquée qu’une prêt amortissable classique.

En effet, aux risques classique des SCPI de rendement (baisse de valeur et/ou baisse de rendement toujours possible) s’ajoute le surcout d’un prêt in fine en terme d’intérêts et le risque de l’adossement (rentabilité insuffisante pour la constitution du capital au terme, évolution défavorable de la fiscalité des assurances-vies, baisse de valeur des supports d’investissement choisis, manque de souplesse liée au nantissement du CAV).

C’est une formule que je pratique assez peu.

Je préfère allonger la durée d’un prêt amortissable classique (20 ans par exemple), et solder l’opération avant terme (12 ans ou 15 ans) en utilisant un placement ad hoc mais libre de tout nantissement.

Sur le papier, la formule est moins "sexy", mais on évite bien des déconvenues ainsi.

gimli · #3

ce que je ne m’explique pas c’est que les banques acceptent le montage sur 5 à 8ans

elles n’ont donc pas de garantie de retrouver tout le capital en cas de chute de la valeur des parts de SCPI.
c’est donc qu’elle n’imagine pas la chute des valeurs des parts non ?

personnellement, je ne prendrai pas ce risque car si la part perd 10% avec le levier de 10 on a perdu tout notre apport.
Certes on récupère ce qui a servi à abonder l’AV diminué des frais divers mais le jeu en vaut-il la chandelle ?

je pense donc passer mon chemin concernant ce type de montage

stephane · #4

Un montage pareil sur 5 ans : c’est une bêtise, je suis bien d’accord.

gimli · #5

on trouve pourtant des CGP(I ?) qui le propose …

merci pour ton avis.

pour l’effet de levier, je m’intéresse à l’achat de l’usufruit temporaire de SCPI compte-tenu de mon passage prochain dans la TMI 14%
est-ce facile à trouver ?

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