Colocataire qui ne part pas et qui a changé le verrou !

Déjà se faire passer deux fois pour un policier ça justifie un dépôt de plainte de votre part.
En général les forces de l’ordre ne rigolent pas avec ça.

Bonjour et bienvenue sur le forum.

Mon analyse de la situation :

1) quelle est la nature du bail ? Vous ne le précisez pas. Or, la façon de donner congé dépend évidemment de la nature du bail. Si bail meublé d’un an, conforme au titre 1er bis de la loi de 1989, c’est renouvellement tacite ; si c’est un bail étudiant de 9 mois ou un bail "mobilité", il n’y a pas de renouvellement tacite. Vous voudrez bien nous dire de quel type de bail il s’agit ?
Pour la suite je vais supposer qu’il s’agit d’un bail meublé d’un an, conforme au titre 1er bis de la loi de 1989, donc avec renouvellement tacite.

2) Validité du motif de congé.
Vous avez divers griefs envers ces locataires, donc vous donnez congé "pour motif familial". Vous avouez donc avoir donné un congé pour un motif différent du motif réel ; c’est embêtant.

Ensuite, ce prétendu "motif familial" : il n’existe pas dans la loi. Il n’y a que 3 cas prévus par l’article 25-8 de la loi suscitée : reprise pour habiter ; reprise pour vendre ; motif légitime et sérieux.
Si c’est reprise pour habiter,

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Avez-vous justifié la reprise par la décision d’habiter dans le logement ? Qui avez-vous indiqué comme repreneur ? Avez-vous bien indiqué son nom et son adresse ? L’intention d’y habiter est-elle réelle et va-t-il y avoir habitation par cette personne, dans tout l’appartement, dès le départ des locataires ?

3) validité de la forme du congé

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Vous aurez noté que la LRAR doit être "reçue" ce qui n’a pas été le cas : les LRAR envoyées sont donc non valides. Evidemment, "à l’oral" et "par whatsapp" ne sont pas des formes acceptables.
Vous dites qu’un des locataires a reçu le congé en mains propres : en avez-vous "récépissé ou émargement" ?
Si le congé a bien été remis en mains propres contre récépissé ou émargement, et que le motif est correctement renseigné, un de vos locataires a reçu un congé valable ; pas l’autre.
Si, comme c’est probable, votre congé a un problème de validité de motif ou autre : aucun des deux congés n’est valable.

La seule lecture juridique possible, c’est qu’au moins un des locataires n’a pas reçu un congé valide, donc qu’il a le droit au renouvellement tacite de son bail.

Il est même assez probable qu’aucun des deux n’a reçu un congé valide, donc en fait ils ont tous deux droit au renouvellement tacite de leur bail. J’insiste : ils ont le droit de rester au-delà de l’échéance du bail actuel, puisque le bail se sera reconduit tacitement pour une année de plus.

Ce que vous auriez dû faire :
-être attentif à la rédaction du motif de congé, et vérifier qu’il est bien conforme à loi
- quand les deux LRAR sont revenues non délivrées, vous auriez dû leur notifier le congé par exploit d’huissier. Vous étiez encore largement dans les temps au niveau du délai.

4) Vous vous êtes signé un bail à vous-même. Si vous êtes bien propriétaire du logement en nom propre (et non pas par une SCI), le bail est un contrat entre vous et vous ce qui n’est pas possible ; ce bail est nul. Vous n’avez donc pas le droit d’entrer dans le logement car vous restez le propriétaire et que c’est le domicile des locataires ; vous n’êtes aucunement locataire. Donc, vous n’aviez pas le droit de rentrer dans le logement, vous avez fait une violation de domicile.

Congé nul, bail (signé à vous même) nul : tout ce que vous faites n’a aucune base légale. Vos locataires sont fondés à porter plainte pour violation de domicile et pour harcèlement. Vous n’êtes pas dans votre bon droit comme vous semblez le croire. C’est vous qui êtes hors-la-loi et non pas vos locataires. Prenez-en conscience !

La gestion immobilière locative ne supporte pas l’à peu près. Il fallait rédiger un congé valide, puis l’envoyer par LRAR puis, au moment du retour des LRAR, notifier ce congé par exploit d’huissier. C’est simple. C’est expliqué partout. Vous vous êtes mis dans la mouise tout seul, en voulant éviter le coût d’un exploit d’huissier.

Sur le fait qu’ils se seraient fait passer pour un policier : c’est effectivement grave (usurpation de fonction), mais où est la preuve ? Avez-vous enregistré la conversation ? Avez-vous identifié la personne qui se faisait passer pour un policier ? Sans ces éléments, c’est votre parole contre la leur ; à mon avis ça ne tiendra pas. Personnellement, je ne porterai pas plainte pour cela car, étant incapable de le prouver, non seulement ça ne risque pas d’aboutir, mais des locataires taquins pourraient déposer plainte pour dénonciation calomnieuse…

Mon conseil :
- arrêter de faire n’importe quoi.
- vous tourner vers un juriste. Suivre ses conseils à la lettre. Ce juriste peut être : celui de votre assurance PNO si elle inclut l’assistance juridique ; celui de l’ADIL ; un avocat que vous rémunérez.

Notez quand même que votre méthode (les harceler pour obtenir leur départ sur la base d’un congé non valide et d’un bail à vous-même non valide) peut fonctionner, à l’esbrouffe. Au point où vous en êtes, peut-être faut-il poursuivre la pression en visant un départ à l’échéance du bail. Si les locataires croient qu’ils ont tort et s’en vont effectivement, vous aurez "gagné" puisque vous aurez obtenu leur départ. Mais, s’ils restent après l’échéance du bail et/ou s’ils portent plainte pour violation de domicile et pour harcèlement et qu’un juge leur donne raison sur toute la ligne, vous n’en serez pas étonné puisque vous avez été prévenu par le présent message.

Si vous voulez savoir à quoi ça ressemble, un locataire compétent et motivé qui se défend contre des propriétaires abusifs, vous avez une histoire intéressante à lire dans ce fil de discussion : Connexion aux forums des IH Vous verrez que le propriétaire a tout à perdre et rien à gagner.

Dernière modification par Bernard2K (02/05/2024 10h24)

Surin a écrit :

il me semble tout de même que cette situation n’est pas à l’avantage du destinataire, un RAR non récupéré est a priori considéré comme valide par les tribunaux

Non, une LRAR non délivrée n’est pas valide dans le cas du congé donné dans un bail de location immobilière, car 1) la loi de 1989 dit dit explicitement que le congé court à compter de la date de réception, et que 2) l’article 669 du code de procédure civile dit que cette date est "celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire". Sujet déjà débattu et tranché sur le forum :
Lettre recommandée non retirée pour signifier une augmentation de loyer ?
D’autres sources si vous en voulez ; la première a le mérite d’explorer la validité de la LRAR non réclamée dans les différents domaines d’application ; on voit que cette validité change d’un domaine à l’autre !
Quelle est la valeur juridique d’une LRAR non réclamée ? - Maître Valentin Simonnet - Avocat
Formalisme du congé : courrier recommandé non réclamé par son destinataire : Anil, analyses juridiques et jurisprudence

Dans un tel cas, on doit procéder par exploit d’huissier comme le dit Francis Lefebvre  en commentaire de cette jurisprudence constante confirmée encore récemment : Cass. 3e civ. 21-9-2022 n° 21-17.691  :

lorsque la lettre n’a pas été remise à son destinataire absent et a été renvoyée à l’expéditeur, ou lorsque le destinataire n’est pas allé la chercher au bureau de La Poste, la notification n’est pas régulière. En ce qui concerne le bailleur, faute de signifier directement par huissier, il doit donc expédier sa lettre suffisamment à l’avance (par exemple, 8 ou 9 mois avant pour un délai légal de 6 mois) pour, le cas échéant, avoir encore le temps de faire appel à un huissier.

Source : https://www.efl.fr/actualite/conge-donn … dc4eb291ec
Sachant que, dans le bail meublé, le préavis est de 3 mois, donc avec une LRAR envoyée en octobre 2023 et revenue non délivrée, et une échéance des baux en mai 2024, il y avait largement le temps de faire appel à un huissier en respectant le préavis de 3 mois.

Sur le fait d’"apaiser la situation et de se renseigner sur leurs intentions" :
- d’une manière générale, je suis plutôt d’accord
- néanmoins, c’est un peu tard vu l’état de leurs relations
- il n’y aucune raison de supposer qu’une personne qui est capable de se faire passer pour un policier soit honnête quand elle déclare ses intentions. Elle peut confirmer à l’oral "oui je vous confirme que veux quitter le logement… aucun problème là-dessus, nous sommes bien d’accord… mais s’il vous plaît laissez-nous jusqu’au 15 mai, parce que ma mère vient de Bretagne pour m’aider à déménager, et elle ne pouvait pas venir avant car son employeur bla bla bla", tout en se disant "c’est toujours ça de gagné, et en plus comme ça on aura dépassé l’échéance du bail donc il y aura eu reconduction tacite ; le propriétaire croit être magnanime en nous laissant jusqu’au 15 mai, alors qu’on est en train de l’enfler bien comme il faut, je l’ai bien eu avec l’histoire de ma mère qui ne peut pas venir avant le 15 mai, ah ah ah".
- attention à ce que ça ne soit pas pris comme un aveu de faiblesse
- cette reprise du dialogue n’empêche aucunement de prendre contact avec un juriste et de mettre en place les étapes suivantes. Si vis pacem para bellum.

Dernière modification par Bernard2K (02/05/2024 10h36)

Bonjour,

Tout d’abord merci pour vos réponses.
Effectivement on va se faire aider par un avocat, de toute facon nous n’avons pas vraiment le choix.

Par contre et c’est un autre point.
Je suis dans le cas d’un bail meublé de 1 an de colocation à la chambre, avec énumération des parties communes (couloir, sdb, wc, cuisine, salon…) et privatives (les chambres), en tant que propriétaire ai je le droit de de rentrer dans l’appartement ?
Concernant le motif c’est pour que ma belle mère y habite, donc je pense que ca fait partie des clauses acceptables, son entrée est prévue après les travaux.

Rebonjour,

Je vais répondre aux questions, mais de toute facon la question ne se pose plus en ces termes à mon avis, car le congés n’est pas "reçue" d’un point de vue juridique, donc de toute facon toute la procédure est à reprendre.

Bernard2K a écrit :

Effectivement, puisque "ascendants". Le congé précisait-il "reprise pour habiter, la personne qui va habiter étant la Mère de Mme Orlando ; il s’agit de madame prénom nom, domiciliée à telle adresse" ? Si oui, le motif était valide. Si non (s’il manquait le nom ou l’adresse de la personne), le motif n’était pas valide.

Il y’avait écrit "ma mère" et ensuite qu’elle résidait actuellement au Gabon.

Bernard2K a écrit :

Vous ne répondez pas beaucoup aux questions. Je répète :
- qui est propriétaire, exactement ? vous seul ? Monsieur et Madame en indivision ?
- quel bail ? ; vous dites "bail meublé de 1 an de colocation", mais encore ; conforme à la loi de 1989 ? Fait-il référence au fait que c’est la résidence principale du locataire ? Quel modèle avez-vous utilisé ? Un bail par locataire, ou bien un bail unique pour tous les colocataires ?
- un des locataires a reçu le congé en mains propres : en avez-vous "récépissé ou émargement" ?

- Ma femme et moi en indivision
- Conforme à la loi de 1989, résidence principale du locataire, concernant le modèle utilisé, je ne serais vous répondre…, un bail par locataire
- Non pas de récépissé ni émargement, trop simple…

Pour la suite, reprendre langue avec les colocataires n’est pas forcément bête, je vais tenter de le faire.

Mais je pensais plutot sur le défaut d’assurances des locataires, j’ai envoyé une LRAR sur ce sujet hier soir, qu’en pensez vous ?

orlando a écrit :

Comprend pas l’avocat, on lui avait demandé de les appeler, il leur envoie un LRAR qu’ils vont pas aller récupérer… Peux être c’est le formalisme pour un début de procédure…

Sans rentrer dans le fond du dossier, que je ne maîtrise pas, juste une intervention sur ce point. L’avocat est soumis à des règles déontologiques, qui l’empêchent de prendre directement attache par téléphone avec une « partie adverse ». Il doit nécessairement lui adresser une correspondance écrite, et l’inviter à lui répondre soit directement, soit par l’intermédiaire de son avocat (article 8.2 du règlement intérieur national de la profession).

Désolé…

Pour faire un résumé des actions de notre avocat :
- Contacté le 28/04 (on était content qu’on veuille bien nous parler un dimanche matin…), nous lui avons fait dans la journée un mail avec tout ce qu’on avait, on devait faire un point téléphonique le lendemain
- 29/04 : On lui envoie un message pour savoir quelle heure on fait le point téléphonique, il nous répond qu’il nous fait un retour par mail, qu’il n’a pas fait
- 30/04 : pas de nouvelles
- 01/05 : pas de nouvelles
- 02/05 : suite au messages sur le forum, on décide qu’effectivement ca sert à rien de continuer, on peut mettre la pression, mais devant le juge, ca tiens pas, on lui fait donc un mail le soir, pour lui dire qu’on souhaite arrêter la prestation
- 03/05 : on apprend qu’il a envoyé 2 LRAR le 30/04

Comme dit ma femme : ’tu’ as l’impression d’avoir un avocat ?

Et quand on dit "on va" : on souhaitait dès le 01/05 changer d’avocat…

Concernant ma belle mère, bah simple chez moi, je vais pas la mettre avec les colocataires…

Il est peut être rapide pour un avocat, je n’en ai aucune idée, nous sommes sans doute pas assez confronté à la profession.

Mais nous on avait des échéances du 7 et 13 mai, donc très rapprochés…
Puis on se prend faux policer sur faux policier, ca fait des yoyos dans nos coeurs, d’un côté se faire harceler gratuitement et de l’autre avoir payé quelqu’un qui répond pas au téléphone ni au message.

Je n’ai aucune appréhension envers mon avocat, il a fait ce qu’il pensait être le mieux n’a pas que nous comme client, mais j’en ai plus appris avec Bernard2k qu’avec lui…

C’était pas mon choix initial, wait & see…