Lettre recommandée non retirée pour signifier une augmentation de loyer ?

Bonsoir, si le bail prévoit la clause d’augmentation en fonction d’une règle explicite, à mon avis pas besoin de recommandé, simple lettre suffit.

Bonjour,

Ils peuvent être absents et ou de bonne foi, auquel cas comme le dit Range19, il faut soigner votre communication avec eux pour éviter un potentiel conflit.

Ils peuvent aussi ne pas l’être, j’ai souvent vu cela comme employeur avec des salariés sur des procédures de licenciement où le destinataire pense bêtement que pas reçu = pas de procédure, ce qui est bien sûr faux.

Pour ma part, j’indique toujours directement sur mes courriers AR (a défaut de le faire systématiquement …) :

LRAR n1axxxxxxxx
Envoi double d’une lettre simple

Pour avoir été confronté à ce genre de situation de déni, quand les choses prennent un tour judiciaire, c’est la fin du débat sur « j’ai pas eu ce courrier … »

Bonjour
vous vivez trop loin de vos locataires pour aller les voir ?

Alors pour une révision de loyer :
la loi dit :

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Autrement dit :
Sur le délai :
La révision intervient logiquement au 01/05/2023.
Si vous manifestez votre volonté avant le 01/05/2023, vous pouvez appliquer la révision dès qu’elle trouve à s’appliquer, à savoir le 01/05/2023.
Si vous manifestez votre volonté après le 01/05/2023 mais avant le 30/04/2024, vous pouvez appliquer la révision, mais elle ne s’appliquera qu’aux loyers futurs, à compter de cette "manifestation de volonté".
Ce qui signifie aussi que, si vous n’avez jamais révisé le loyer, les révisions des années précédentes sont définitivement perdues. Vous pouvez appliquer la révision de 2023, mais pas celles de 2022 et 2021, puisque le délai d’un an, à compter de la date où elles auraient dû s’appliquer, est dépassé.

Notez aussi :
il y a le "bouclier loyer" qui limite la hausse à 3,5%. Vérifiez si et comment il s’applique dans votre cas.
- la révision de loyer est interdite sur les logements classés F et G. J’espère que ce n’est pas le cas du votre.

Sur la forme :
la loi ne prévoit aucune forme particulière. Vous devez seulement "manifester votre volonté". Pour autant, je suppose qu’il faut que cette volonté atteigne le locataire, donc la LRAR non distribuée ne me semble pas suffisante.
Je vous conseille donc :
-d’envoyer plusieurs fois le même message, par plusieurs moyens de communication (e-mail, courrier postal simple, SMS pourquoi pas). Ainsi vous serez certain que le message est arrivé à bon port.
- renoncez à l’application pour le passé, ça ne s’appliquera qu’à compter de la date de réception de votre message. Il ne me semble pas trop tard pour l’appliquer pour juin.
- faites de la pédagogie. Avant même l’envoi du message sur cette révision, passez un petit coup de fil, expliquez pourquoi vous appliquez l’indexation. Comme disait Range19, la bonne communication est essentielle et elle ne se fait pas à coups de recommandés. Perso, quand j’envoie un recommandé à quelqu’un avec qui j’ai de bonnes relations, je passe un petit coup de fil pour expliquer la démarche.

Cela dit, d’une manière générale, je recommande fortement d’appliquer la révision de loyer chaque année. Ce n’est pas parce qu’on sort d’années à 1% d’augmentation environ qu’il fallait arrêter de réviser le loyer. En effet :
1) une révision qui n’est pas appliquée est perdue. L’inflation érode votre revenu, même très lentement.
2) elle ne pourra pas être rattrappée, en tout cas avec le même locataire, puisqu’il faut pour cela appliquer la procédure de "loyer manifestement sous-évalué", que le locataire peut contester.
3) il faut montrer au locataire que ces révisions font partie de la relation locative normale. Quand on l’a appliqué quand c’était 1 %, ça passe mieux quand ça monte à 3%. Alors que quand on se prend une révision à 3 % pour la première fois, cela semble injuste que le bailleur applique d’un seul coup une augmentation qu’il n’appliquait pas jusque là.

Geronimo a écrit :

Une LRAR non retirée est considérée comme notifiée en date de sa première présentation.

C’est faux. Pour le congé délivré en LRAR (en tout cas), il y a une liste de jurisprudences longue comme le bras qui disent que c’est la date de remise effective au destinataire.
Sur la base de

article 669 du code de procédure civile a écrit :

La date de réception d’une notification faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire.

Cf cet article (qui contient la liste de jurisprudences longue comme le bras) :
Congé délivré par LRAR : l?irrégularité ne fait pas un pli ! - Procédure civile | Dalloz Actualité
Cf cet autre article datant de 25 ans, écrit par Jean-Pierre Blatter (grand spécialiste du droit immobilier) et dont l’article suscité dit qu’il n’a pas pris une ride :
AJDI | Dalloz
On y lit notamment :

L’idée généralement admise et souvent propagée selon laquelle la lettre est réputée délivrée à la date de sa première présentation (…) n’a aucun fondement légal en procédure civile.

De nombreux arrêts, d’abord des cours d’appel, puis de la Cour de cassation, ont énoncé que seule peut être prise en compte la date de la remise au destinataire

Pour une réévaluation de loyer, l’article 17-2 de la loi de 1989 nous dit que ce sont les mêmes conditions de délai et de forme que pour le congé.

Pour une révision de loyer, l’article 17-1 de la loi de 1989 ne pose aucune condition de forme. Il dit seulement que le bailleur doit avoir manifesté sa volonté. Si le locataire contestait devant le juge la révision de loyer, au motif que le bailleur ne lui a jamais manifesté sa volonté puisque la LRAR ne lui a pas été remise,il me semble probable que le juge applique exactement le même raisonnement que sur le congé. Il y a au moins 30 ans de jurisprudence constante, il ne va pas aller contre.

Donc, vous donnez à jeho59 un très mauvais conseil car :
1) il n’est pas en position de force d’un point de vue juridique, contrairement à ce que vos propos erronés sur la validité de la LRAR non remise cherchent à lui faire croire.
2) appliquer au locataire une mesure de façon rétroactive, alors qu’il n’était pas informé, cela va lui paraître injuste. Pour qu’une mesure soit acceptée, il faut qu’elle paraisse juste. Avant tout, il faut renouer le dialogue : expliquer la révision, lui demander gentiment pourquoi il n’a pas retiré la LRAR, lui renvoyer un message écrit à ce sujet par plusieurs canaux (mail, courrier postal simple, SMS si nécessaire), voilà des mesures de bon sens.
N’appliquer la révision qu’à partir du moment où le locataire en sera réellement informé, non seulement ça me semble la seule solution légale, mais de plus c’est du bon sens. On ne va pas se fâcher avec ses locataires pour récupérer quelques euros… qu’ils ne doivent probablement pas, si la LRAR non retirée n’a pas valeur de notification comme ça me semble hautement probable.

Dernière modification par Bernard2K (28/05/2023 09h06)

Geronimo a écrit :

Bernard2K a écrit :

Geronimo a écrit :

Une LRAR non retirée est considérée comme notifiée en date de sa première présentation.

C’est faux. Pour le congé délivré en LRAR (en tout cas), il y a une liste de jurisprudences longue comme le bras qui disent que c’est la date de remise effective au destinataire.

Oui

Oui, c’est faux. Nous sommes bien d’accord. Vous énonciez "considérée comme notifiée en date de sa première présentation" comme une vérité universelle, or il existe au moins un contre-exemple, donc cet énoncé est faux.

La LRAR est considérée comme notifiée à la date de la première présentation dans la logique que la carence du destinataire ne lui permette pas de se soustraire notamment à une procédure à son encontre. On n’est pas exactement dans ce cas non plus.

Geronimo a écrit :

car dans le cas d’un congé la loi prévoit explicitement l’accusé de réception émargé.

Sauf erreur de ma part, la discussion ici ne porte pas sur un congé.

Vous êtes donc prêt à mettre votre main au feu que le juge va dire : "si c’était pour un congé ou une réévaluation de loyer, la LRAR ne serait considéré comme remise que le jour de la remise effective, mais vu que là c’est une révision de loyer et que la loi prévoit seulement la "manifestation de la volonté du bailleur" sans préciser la forme de cette manifestation, je vais considérer que la LRAR non remise est une forme suffisante de manifestation de la volonté du bailleur".

Vous êtes bien optimiste. En l’occurrence, en donnant ce conseil à jeho59, vous êtes bien optimiste pour lui.

Je préfère être prudent. Le juge pourrait aussi dire "La loi dit que le bailleur doit manifester sa volonté d’appliquer la révision. Il est bien évident qu’il doit la manifester auprès du locataire en s’assurant que celui-ci l’entende. Il apparaît que le locataire n’a pas agi de mauvaise foi puisqu’il était en vacances pour 3 semaines ce qui l’a empêche de recevoir la lettre. Le bailleur, en se contentant d’une LRAR non remise, n’a pas suffisamment manifesté sa volonté et ne s’est pas assuré qu’elle ait bien été entendue par le locataire, comme il aurait pu le faire en adressant au locataire, en plus de la LRAR notifiant la révision, une autre forme de communication et notamment un appel de loyer indiquant le nouveau montant du loyer".

J’ai déjà vu des jugements où il était reproché au bailleur de ne pas faire des appels de loyers… Les juges ne manquent pas d’idées pour protéger les locataires…

En plus, je répète qu’en notifiant la révision maintenant, jeho59 ne va perdre qu’1 à 2 mois de loyer révisé, soit quelques dizaines d’euros. Ca ne vaut vraiment pas la peine de braquer ses locataires, et de se mettre dans ce qui m’apparaît comme une insécurité juridique, pour quelques dizaines d’euros.

Dernière modification par Bernard2K (28/05/2023 11h03)

La notification est définie aux article 651 à 694 du code de procédure civile. La notification est réputée faite contre émargement (art 670 cpc), il n’y a aucun débat sur le fait juridique.

L’avis de passage n’est pas le point de départ d’une notification.

Cela dit, il n’est absolument pas exigé une notification pour une indexation de loyer, il suffit de justifier avoir prévenu les locataires et, dans ce cas, la preuve de dépot d’un recommandé peut servir de preuve d’envoi du courier … mais c’est un peu passif agressif d’utiliser un recommandé pour un premier courier d’indexation … Pour une relance d’indexation, éventuellement.

Il faut être carré, mais ne pas agresser non plus les locataires, au risque de les pousser eux aussi à "surjouer la carte juridique", qui est souvent à leur avantage.

Qu’est ce que manifester sa volonté ? On ne parle pas ici de quelqu’un qui ferait part de ses dernières volontés dans un testament, ou dont l’entourage croit savoir qu’il n’aurait pas souhaité être maintenu ad vitam en coma artificiel. A mon sens c’est nécessairement manifester sa volonté auprès du locataire.  On peut  donc commencer par écarter la "théorie de l’émission" …

Ensuite pour moi la situation est encore différente de celle de la mise en demeure évoquée par Geronimo. Avec la mise en demeure  en général il y a un avant (un manquement à une obligation, à tout le moins selon l’auteur de la mise en demeure), et un après. Par exemple dans la jurisprudence citée la mise en demeure conditionnait l’exigibilité des dommages et intérêts. Dans un autre cas tranché par la jurisprudence il y a la mise en demeure de l’URSSAF pour non paiement de cotisations, qui précède la délivrance de la contrainte (dont les exigences de notification sont plus élevées).

Mais dans le cas de la révision du loyer, la manifestation de volonté  du bailleur est précisément le fait générateur, prescrit par la loi, de la "nouvelle obligation" du locataire (outre que la révision doit être stipulée dans le contrat).

Je pense donc qu’il faut rapporter la preuve, par tout moyen, que la volonté du bailleur a été portée à la connaissance du locataire.

Que penser du “cas d’école” où le bailleur se contenterait d’une LRAR non retirée, laisserait courir pendant des mois (voire plus) avant de “dégainer” une demande de rappel de loyers ?

L’avis de passage ne renseigne pas le destinataire, ni sur l’expéditeur ni sur l’objet du pli.

Le bailleur normalement diligent qui voit que sa LRAR n’a pas été retirée, devrait faire d’autres diligences … Et si après multiplication des diligences le locataire fait toujours la sourde oreille alors à ce moment là on a un faisceau d’indices graves, précis et concordants, ce qui permet d’apporter la preuve par présomption.

Après ce n’est que mon avis

Accessoirement dans la majorité des cas un courrier simple/mail suivi du paiement par le locataire du loyer révisé suffira et c’est probablement pour cela que le législateur n’a pas prescrit de forme particulière, compte tenu également de l’enjeu limité.

xazh a écrit :

@Geronimo

Le jargon est peut être pénible, mais il permet d’éviter les confusions, comme tous les jargons spécifiques à un domaine.

Il faut croire que d’autres ont compris comme moi.

La date de notification retenue sera celle de la première présentation du courrier au destinataire en cas de refus du courrier ou du premier jour du délai de retrait en cas d’absence.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 11/01/2023 (n° 21-23957), confirme que le défaut de réception effective par la caution de la mise en demeure n’affecte pas sa validité et qu’en conséquence la mise en demeure effective de la caution est valide quand bien même le garant ne réclame pas le courrier recommandé..

La notification par lettre recommandée avec accusé de récetion : application de l’article 670 du Code de procédure civile – Jean-Claude LEMALLE
Avec au passage une seconde décision de cassation

En d’autres termes, le fait que le courrier avec avis de réception ne soit pas parvenu à son destinataire ne prive en rien la mise en demeure de son effectivité.

Que vaut une mise en demeure par lettre recommandée non retirée à la Poste ?

Bref, j’ai du mal à comprendre les noeuds au cerveau que vous cous faites : comme indiqué précédemment cette LRAR est la preuve que la bailleur a manifesté sa volonté à une date certaine, et il est donc en droit de demander le nouveau loyer à compter de la date qu’il a indiquée dans ce courrier. C’est aussi simple que ça.

Geronimo : ce que vous ne semblez pas vouloir comprendre malgré les explications de xazh, c’est que les mots "notifier" et "notification" ont un sens bien précis et délimité dans le jardon juridique. Ces mots renvoient aux articles suscités du code de procédure civile.

Or, comme amplement expliqué, la "manifestation de volonté" du bailleur de réviser le loyer n’est pas une "notification". Si vous arrêtez d’utiliser "notifier" et "notification" dans vos posts, la communication sera plus facile.

Dans votre arrêt de la Cour de cassation de 2018 vous omettez de citer le passage le plus important

Cour de cassation a écrit :

Vu l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, ensemble l’article 1382, devenu 1240 du code civil ;

Attendu qu’en vertu du premier de ces textes, pour tout acte ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble d’habitation, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ;

Le reste c’est de la jurisprudence du Conseil d’Etat qui s’arroge le droit de créer des règles "prétoriennes", car le droit administratif est exorbitant du droit commun (arrêt Blanco  etc).

Tout cela pour dire que ce n’est pas parce que le cas de la "mise en demeure" et quelques autres sont "réglés" par la jurisprudence de la Cour de cassation, que l’on peut nécessairement "transposer" la solution pour le cas de la révision du loyer, qui semble "inédit".

On sait depuis longtemps que les hauts magistrats ont en horreur les "faiseurs de système" (ie la doctrine).

D’ici là, chacun a le droit à son opinion

Je pense que notre ami a suffisamment d’éléments pour savoir comment avancer donc je vais éviter de remettre une pièce dans la machine. Le lecteur pourra lire les sources citées et se faire son opinion.

Bonne fin de journée.