Guilhem [34] : étude de cas immobilier (studio 21 m² pour du locatif étudiant)

Bonjour,

je voulais vous présenter mon premier achat immobilier, qui est en cours de réalisation. Le bien était initialement à 55K€, négocié à 40k€ compte tenu d’un propriétaire qui avait acheté neuf pour défiscaliser et qui souhait rapidement liquider son investissement.

Vous trouverez ci-dessous les chiffres que j’ai calculé pour une location annuelle à un étudiant, avec garant. Il est cependant possible de faire du locatif saisonnier (à raison d’une cinquantaine d’euros la nuit sur la zone) l’été, la région de Montpellier s’y prêtant plutôt bien.

Voici donc les caractéristiques du bien et les chiffres :

PROFIL :

- Chef d’entreprises, 26 ans, 14%, revenus autour de 25K€ annuel (salaires + dividendes + divers)

APTITUDES :

- Comptables : Avancé.
- Fiscales : Intermédiaire.
- Artisanales : plomberie et électricité;
- Temps disponible : Conséquent, j’organise mes semaines comme je le souhaite.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement type studio
- Année de construction : 1992
- Étage 1/3, très bonne luminosité grâce à une belle surface vitrée, surface de 20,6m² , sans ascenseur
- Inhabité actuellement (vente nue)
- Syndic professionnel
- Chauffage individuel mais eau chaude commune sans sectorisation (ce qui à son importance ici)
- Volets isolants
- Espaces verts tout autour (et un parc à 50 mètres)
- Compteurs d’eau et d’électricité commun avec relèves manuelles
- Études de la copropriété : 90% des propriétaires sont des investisseurs. Actuellement, un contentieux avec un local entreprise au RDC qui ne paie pas ses charges depuis 8 ans est en train d’être débouclé, avec un impact de 207€ par propriétaire sur 2018.
- Concierge  : non
- Décoration : kitch mais les meubles sont sains : j’ai prévu de les repeindre et les vernir pour leur donner des teintes plus modernes (actuellement dans un violet mauve des années 90 !)

LOCALISATION DU BIEN

- Hérault, Montpellier
- Périphérie mais quartier populaire "propre", bien arboré et bien tenu, avec beaucoup de maisons individuelles aux alentours.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : oui, Montpellier est en croissance constante, avec une demande locative forte et un marché du neuf qui ne suit pas.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : pas vraiment

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : Après négociation, 40 000 €
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 460 € par mois CC
- Taux de vacance envisagé : 4%

- Travaux immédiats : Environ 500 € pour quelques menus travaux d’agrément
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : A priori non prévu
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : non prévu car propre et en état (refaite en 2012, après 20 ans)
- Je compte 4% de travaux prévisionnels / an dans mes calculs de charges.

- Taxe foncière hors TEOM : 550 € / an
- Frais de copropriété : 1 164 € / an (comprend elec, eau chaude et froide, assurance PNO)
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 0€ comprise dans les charges de copropriété

- Rentabilité brute : 12,78%
- Rentabilité nette (- charges et travaux) : 8,3%
- Rentabilité nette-nette (-coût du crédit) : 2,44%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 192 € / mois
- Durée du crédit : 25 années

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (BIC réel LMNP)

CASH FLOW

- Cash Flow positif d’environ 1 000 € / an

N’ai-je rien oublié ?
Je vous remercie par avance pour vos retours :)

Mots-clés : immobilier, investissement locatif, montpellier