Investissement locatif dans une maison en nue-proprieté…

Bonjour Discere,

Je me permets de vous faire remarquer juste un élément : vous êtes nu-propriétaire de la maison de votre grand-mère. Cette dernière recouvre ainsi la qualité d’usufruitière.

ATTENTION, si vous venez à réaliser des travaux pour constituer des appartements, les revenus tirés de la location seront la propriété de votre grand-mère.

En effet, seul l’usufruitier a le droit de jouir et de tirer les fruits des biens dont il est usufruitier. Le nu-propriétaire n’a qu’un droit différé à la pleine propriété. Sous-entendu, vous ne pourrez bénéficier des revenus tant que votre grand-mère sera en vie, sans vouloir être trop cru.

Mais à long terme, cet investissement pourrait être intéressant…

Bien cordialement,

Despe

J’avais mal lu votre message donc je corrige le mien.

Si vous investissez en locatif dans un bien dont vous êtes nu propriétaire, ce sont vos grand parents qui vont percevoir les revenus.
S’ils vous les donnent, amha le fisc ne devrait pas trop aimer…

De plus, vous ne pourrez pas déduire vos travaux ni vos intérêts d’emprunt. Cela perd à mon sens une bonne partie de l’intérêt de l’investissement….

Dernière modification par Elodie01 (22/02/2013 13h14)

Il faudrait que vos grand-parents vous donnent ou vous vendent (en totalité ou en partie) l’usufruit de la partie de la maison qui serait transformée et du terrain qui serait utilisé. Ou alors qu’il vous les louent (à vous ou à une société constituée pour les exploiter) contre paiement au prix du marché (ou contre des parts de la société).

Si c’était juste un terrain, leur appartenant, sur lequel vous feriez construire pour exploiter ensuite la construction, il y aurait le bail à construction à envisager. J’ignore s’il y a quelque chose de similaire  pour transformer des locaux puis les exploiter.

Concernant la donation de l’usufruit, c’est comme pour une donation en nue propriété, il faut passer par un notaire et la donation fait l’objet d’une taxation, si c’est là votre question….

Concernant l’évaluation de l’usufruit, elle est faite en fonction de la valeur totale de la maison à laquelle un pourcentage est appliqué en fonction de l’age de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est agé, moins la valeur de l’usufruit est importante au regard de la valeur totale. En fouillant sur internet, vous devriez pouvoir trouver le barème.

Voilà pour les solutions 1 et 2, pour les autres, je nevous donnerais pas d’infos car je maitrise mal le sujet.

Néanmoins, l’intérêt en général d’obtenir une donation en nue propriété est de minorer les frais, était-ce la cas quand vous avez reçu les biens? Pourquoi la donation a-t-elle été faite en nue propriété et non en pleine propriété? Il doit bien avoir une raison. Il serait intéressant d’avoir une idée là-dessus avant de vous orienter vers l’une ou l’autre des solutions.

De plus, je me permet une remarque (ayant travailler pendant 7 ans en banque, je vais reprendre ma casquette de banquier pendant 2 minutes): vous avez beaucoup de projets et c’est très bien. Mais avez-vous préparé un minimum ces projets? Avez vous mis un peu d’argent de coté histoire de rassurer le banquier qui vous fera un  prêt? Pour être claire et d’après les infos que j’ai par des anciens collègues, les prêts immos, ça devient dur d’en obtenir sans un apport quand même conséquent (en général frais de notaire +10 à 20% sur le bien, selon bien sur la "qualité du client"). Votre salaire étant peu élevé et sachant que vous êtes locataire, la marge pour obtenir un crédit me semble peu importante à première vue (après je n’ai pas forcément tous les éléments en main….).

Avez-vous regarder de ce coté-là avant de vous lancer dans un montage de type "usine à gaz"?

De plus, je me permettrais une dernière remarque: la solution la plus simple est bien souvent la meilleure. Hors cas particulier des très gros patrimoines, il ne sert en général pas à grand chose de vouloir faire un montage super complexe pour quelques milliers d’euros.  Cela reste un avis, et c’est très subjectif….

La solution la plus simple me semble pour vous de récupérer l’usufruit que ce soit pas donation ou par achat, afin d’être plein propriétaire et de pouvoir faire ce que bon vous semble.

Par donation, il y aura certainement des droits à payer (encore que tout dépend de la valeur de la maison ou du terrain et de l’age de l’usufruiter…). Le plus simple est de consulter votre notaire de famille pour faire chiffrer tout ça.

Votre apport est sympathique, mais effectivement, cela dépendra de l’importance de votre projet et donc du prêt que vous demanderez. Après, vous n’êtes pas obligé de commencer par construire tous les logements et tous les garages d’un coup. Vous pouvez commencer par un investissement puis compléter au fur et à mesure de vos possibilités financières. Cela permettrait aussi de ne récupérer l’usufruit que sur une partie des biens (enfin si les biens sont divisés ou divisibles. Cette fois encore, le mieux est de voir avec votre notaire).

Concernant le prêt, avoir des biens immobiliers peut être un atout mais n’est pas forcément déterminant dans l’obtention d’un prêt. La banque va regarder votre capacité à rembourser avant tout et voir si vous avez un matelas de sécurité suffisant pour faire face aux imprévus.

Je vous conseillerais de toujours garder une partie en cash. Le problème de l’immo est que ce n’est pas liquide, il vaut mieux avoir un peu d’argent sur des livrets, histoire de faire face aux imprévus.

Bon courage pour votre projet et bon week end

Elodie

Bonjour,
Il me semble que vous ne raisonnez qu en fonction de tirer le meilleur parti possible de votre héritage Il n est pas encore réalisé :
Dans ce cas -
Des personnes âgées peuvent être influencées  par des personnes  sans scrupules qui peuvent encore leur faire signer n importe quoi -
Un autre  paramètre important  à prendre en compte : l  état de santé  de vos grands parents :
Il  peut malheureusement se péjorer  :  en tant qu héritier vous n êtes pas à  l abri de mauvaises surprises . L avez-vous envisagé ?