Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ?

lemouz · #126

La réponse de la personne des impots correspond a ce qu’il est écrit au Journal Officiel.
Il n’y est pas dit que l’on ne peut plus déduire d’interets. Mais jute que l’on ne peut pas déduire + d’interets que l’emprunt initialement contracté.

Je pense que c’est tout simplement pour ne pas renegocier tous les 10 ans de nouveaux prets sur 20ans. Ou, dit autrement, regulierement, on recharge les réserves d’interets deductibles pour toujours payer le moins possible d’impots.

D’un point de vue investisseur et étant "cash-flow oriented" c’est dommage. D’un point de vue éthique, cela me semble en revanche tout à fait normal.

Pruls · #127

Et dans l’autre sens, si on renégocie à la baisse, on ne peut pas déclarer les anciens intérêts? J’ai bon?

kenzo69 · #128

lemouz a écrit :
La réponse de la personne des impots correspond a ce qu’il est écrit au Journal Officiel.
Il n’y est pas dit que l’on ne peut plus déduire d’interets. Mais jute que l’on ne peut pas déduire + d’interets que l’emprunt initialement contracté.

Je pense que c’est tout simplement pour ne pas renegocier tous les 10 ans de nouveaux prets sur 20ans. Ou, dit autrement, regulierement, on recharge les réserves d’interets deductibles pour toujours payer le moins possible d’impots.

D’un point de vue investisseur et étant "cash-flow oriented" c’est dommage. D’un point de vue éthique, cela me semble en revanche tout à fait normal.

Ok, je comprend mieux le rasionnement.
Dans mon cas, mon credit sur 15 ans dégage 3600€ d’intérêt. Si je me fais racheter mon prêt sur 20 ans je tombe à 3300€ puisque d’une part mon taux baisse et d’autre part j’allonge ma durée. Donc même si les intérêts sont plus importants au total, ils s’étalent sur 20 ans au lieu de 15 donc moins important annuellement. Du coup, je me pose sérieusement la question d’allonger plutôt sur 25ans afin de me rapprocher au maximum des 3600€ et également d’augmenter mon cash flow.
Peut on avoir le beurre et l’argent du beurre … Ca serait trop beau, non?

Pruls · #129

Attention, ne vous trompez pas d’objectif.

Si vos impôts sur le revenu baissent, c’est que vous avez effectué une dépense nouvelle. Allonger la durée de prêt augmente le montant des intérêts.

Si vous choisissez d’allonger votre durée de prêt, faite le pour dégager de la trésorerie, pas pour baisser vos impôts.

Si après l’amélioration de votre trésorerie vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt, c’est bonus.

DDtee · #130

entrepreneurdebutant a écrit :
J’étais justement avec mon banquier aujourd’hui pour une prochaine opération immobilière.
J’ai acquis dernièrement 2 appartements et je souhaite en acquérir 1 voir 2 autres en 2013. Et je pensais justement que mon taux d’endettement allait poser problème. Celui-ci dépassant maintenant la barre des 33 %.
Et ce banquier que je connais très bien… m’a avoué certaines choses:

1) Vous pouvez très bien « cacher » vos prêts immobilier actuels et chercher un financement auprès d’autres banques concurrentes. Les banques ne croisent apparemment pas leurs fichiers.
…

Il semblerait qu’une loi soit en préparation (adoptée en avril ?) pour une mise en commun de tous les fichiers d’emprunt en france.
Ce fichier dit "positif" à pour but d’améliorer la connaissance des prêteurs. Initialement (loi Lagarde) seuls les emprunts de consommation étaient concernés, maintenant ils seraient tous concernés (sauf prêts professionnels)
Projet de loi portant réforme du crédit à la consommation

FatFlex · #131

Bonjour,

Je suis confronté au problème du taux d’endettement.

J’ai signé un compromis de vente pour l’achat d’un immeuble de 5 appartements, il est aussi composé d’un local commercial (environ 70m2) vide à aménager et les combles aussi (100m2).
J’ai déjà un prêt en cours, financé à 110% . Je loue un espace de sol à une station de lavage, elle occupe le terrain depuis 2000/2001 (je me souviens plus de la date exacte). Que ça soit moi ou mon prédécesseur, on a rencontré aucun problème de paiement.

J’héberge à titre gratuit chez mes parents en Moselle, et j’ai un appartement de fonction à Paris (à saint paul pour les parisiens).

La banque refuse le financement à 100% (j’avance les frais de notaires), car j’ai un taux d’endettement de 55%, d’après les calculs j’ai un reste à vivre d’environ 1900 €. C’est là que je me suis rendu compte que le taux d’endettement est un véritable problème bloquant et que je l’ai négligé.

Il y a des remarques qui reviennent souvent :
- "vous êtes pas propriétaire de votre logement principal, vous êtes pas locataire " . Quel intérêt si j’ai un appartement de fonction ?
- Qu’allez vous si aucun locataire ne paie ? une assurance GLR ou GLI ? épargne de sécurité ?

C’est un courtier qui a négocié avec ma banque (je le regrette), j’ai l’impression qu’il a mal défendu mon dossier. Il m’a dit "j’ai su que votre dossier était impossible dès le début". Je vais contacter ma banque pour avoir les raisons du refus (même si je sais qu’il va évoquer le taux d’endettement) .

Du coup, j’ai pris rendez-vous dans 6 autres banques, je vais prendre rendez aussi auprès du crédit foncière (établissement spécialisé), et une banque à Luxembourg , elle finance les frontalier pour leurs projets à la frontière (je suis frontalier, voir ma présentation). Je vais aussi voir un courtier sur Paris.

Ma principale question est comment arriver à convaincre la Banque lorsqu’on va dépasser le taux d’endettement de 33% ? (j’ai lu vos commentaires et je vous en remercie, j’ai quelques idées)
C’est frustrant et logique en même temps.

Seule la banque Postale est prête à me recevoir après une simulation en ligne.

backsync · #132

FatFlex a écrit :
….

Il y a des remarques qui reviennent souvent :
- "vous êtes pas propriétaire de votre logement principal, vous êtes pas locataire " . Quel intérêt si j’ai un appartement de fonction ?
- Qu’allez vous si aucun locataire ne paie ? une assurance GLR ou GLI ? épargne de sécurité ?

…..

C’est exactement le genre de remarques que j’ai essuyé quand je recherchais le financement pour mon investissement locatif (même en passant par un courtier)

J’en reviens des fois à penser qu’il fallait que je le déclare en RP.

Votre reste à vivre est quand même pas mal pour une personne seule. Je ne vois pas pourquoi cela n’a pas abouti.

FatFlex · #133

backsync a écrit :
J’en reviens des fois à penser qu’il fallait que je le déclare en RP.

C’est ce que j’ai dit à la Banque Postale, la femme au téléphone m’a fait remarquer que j’ai un bon restant à vivre. J’ai deuxième rendez-vous .

Pour les prochains rendez-vous, je vais mettre en avant ces points : restant à vivre, acquisition résidence principale, le bail commercial de l’espace sol .

backsync a écrit :
Je ne vois pas pourquoi cela n’a pas abouti.

Le taux d’endettement est le point bloquant d’après le courtier. Une autre solution est d’acheter à deux, mais c’est un autre problème.

Alexis92160 · #134

Au final, la plupart du temps les banques vous prennent-elles en compte le loyer hors charges ou avec charges ? Et quid lorsqu’il s’agit d’un loyer toutes charges comprises?
J’ai compris qu’à priori le ratio de 70% des loyers pris en compte était le plus appliqué.

Construiresaretraite · #135

En général, c’est 70% du loyer hors charges.

Le calcul du taux d’endettement diffère selon les banques.

Ce qui est important c’est le reste a vivre. La réponse à votre question est liée à chaque cas.

Alexis92160 · #136

Dans le cas d’une location meublée, il vaut donc mieux prendre un forfait de charges réduit étant donné que fiscalement le montant des charges ne change rien a la fiscalité ?
Par contre, quid de l’option de prendre un loyer toutes charges comprises ? Est-ce que la banque recalcule un montant de charges ?

Pruls · #137

De toutes façons moins il y a de charges plus le bien est compétitif avec une part plus importante pour le proprietaire.

DDtee · #138

Dans mon expérience, limitée, je n’ai jamais vu de banquier demander le montant du loyer hors charges. Les quatre établissements différents rencontrés ont appliqués leur ratio (généralement 70%) sur le montant de loyer que j’ai déclaré, sans en savoir plus sur le montant des charges.
Pour être honnête cela m’a fait penser qu’ils y connaissaient pas grand chose. Il y a en effet une sacré différence de rentabilité entre un bien avec peu de charge et un autre dans un grand ensemble avec gardien, ascenseur, jardins…

Alexis92160 · #139

Boursorama a priori prend les loyers CC.
Mais en effet, c’est illogique, ce ne sont pas les charges qui vont venir rembourser la mensualité…
Dans tous les cas, lors d’une location en meublé, même si les charges sont peut-être un peu supérieures, en forfaitaire mieux vaut prendre un montant moindre de charges et un montant supérieur en loyer hors charges au cas où le calcul se fait sur le hors charges (je parle pour un montant global équivalent dans les 2 cas).
Les 2 cas n’ayant aucun impact au niveau de la fiscalité.

backsync · #140

Alexis,

Le loyer HC élevé aura un impact sur la fiscalité dans le cas des surfaces <=14m2, de surplus, l’ALUR va arriver !

Arnaud13 · #141

je fais un petit "up" sur ce sujet. Je n’ai rien vu concernant les SCI: queppensez-vous de monter une SCI, ne pas en etre le gérant, mais en détenir la graande majorité des parts. Objectif= que tout l’opération se fasse sur un compte à part de notre compte courant, et donc etre "transparent" vis à vis d’une autre banque qui nous demanderait notre relevé de compte "perso". Ainsi, possible de "masquer" un crédit. Au total on ne vole personne, tout est légal, mais on peut ainsi aller plus loin dans le taux d’endettement. (à chacun d’etre sûr de soit, de diversifier et s’assurer que si un loyer n’est pas payé on saura compenser avec le cash flow des autres loyers).

Bon, je vais peut etre un peu vite en réflexion, ce n’est qu’une "idée" que l’on m’a poussé, et qui apparemment ses pratique.
Et dans ce cas, quid de l’impot sur le revenu, qui fait à un moment forcément apparaitre les revenus locatifs…

ZX-6R · #142

2 comptes dans 2 banques, pas besoin de SCI…

Arnaud13 · #143

sauf qu’une banque X vous demandera les relevés de compte de la banque Y chez qui les loyers sont versés. Et dans tous les cas l’impot sur le revenu fera apparaitre les revenus locatifs.
J’ai loupé un truc? :-(

ZX-6R · #144

Ah, vous souhaitez masquer le crédit sans masquer le bien loué. C’est pas plus compliqué. Crédit dans banque A, loyer dans banque B, demande de crédit dans banque C. Vous donnez les relevés de la banque B et oubliez la banque A. Évidemment vous n’alimentez pas la banque A tous les mois à partir de la banque B pour rembourser le crédit mais vous y déposez de temps à autre l’équivalent de plusieurs mensualités ou vous y faites des virements depuis votre compte Binck…

Bon, tout ça est complètement illégal… On n’est pas censé masquer ces crédits et si pour X ou Y raison la banque C découvre votre filouterie elle pourrait vous demander de rembourser le crédit sans délai…

Philippe30 · #145

Arnaud13 a écrit :
Je n’ai rien vu concernant les SCI: que pensez-vous de monter une SCI, ne pas en être le gérant, mais en détenir la grande majorité des parts.

De nombreux posts sur les SCI sont présents dans ce forum

Arnaud13 a écrit :
Objectif= que tout l’opération se fasse sur un compte à part de notre compte courant, et donc être "transparent" vis à vis d’une autre banque qui nous demanderait notre relevé de compte "perso".

Mauvaise raison , très mauvaise raison de monter une SCI pour ne pas montrer à la banque un emprunt.
Vous avez beaucoup de chemin à parcourir dans le domaine de l’immobilier.

Vous avez eu des réponses sur votre demande pour être transparent mais pourquoi vouloir faire une mauvaise affaire immobilière et devoir la cacher à la banque pourquoi ne pas viser simplement de faire une bonne affaire.

J’ai pratiqué l’omission de biens sur quelques achats , j’ai pratiqué l’achat de plusieurs biens en même temps , cette stratégie ne doit pas occulter le cash flow de l’opération.

L’augmentation du nombre de compte permet de jongler avec certaines omissions mais comme cela a été indiqué , l’omission n’est pas recommandé vis à vis de la banque.

Pour répondre à votre question , prenez un emprunt chez Z , vous y loger loyer et remboursement , la banque A ne saura rien.
Ceci est valable 1 an à 1 an et demi car lorsque vous déclarerez des différences de déficit ou de déclaration feront apparaitre un volume locatif plus important.

Une démarche globale pour un nombre d’achats important de biens , ne prenez aucun emprunt passant par votre compte courant , ouvrez dans tous les cas un compte pivot locatif sur lesquels vous logez tous les versements locatifs puis vous ventilez par mois vers les comptes d’autres banques ou se trouvent vos emprunts.
Cela vous permet de consulter en une fois les versements locatifs , pour ce type de compte prenez impérativement une banque en ligne.

Je comprend votre question initiale et j’ai aussi pratiqué l’omission pour passer certain cap avec les banques , les banques ont commencé à rechigné vers 5 ou 6 lots.
J’ai fait plusieurs achats la même année et à la même période dans différents établissements.

Je vous conseille aussi l’option courtier qui ne coute pas bien cher 1 % de la somme emprunté et permet de passer plus facilement les barrières bancaires et obtenir de meilleures conditions.

Quand vous présentez un dossier à la banque , il faut être professionnel :
Faites une pochette globale contenant vos fiches de paye , carte identité
Faites une pochettes par bien regroupant bail , relevé de compte , emprunt , foncier , charges

Préparez un dossier de type mixage CV et lettre de motivation pour :
Vous présentez , synthèse de vos revenus , impôts
Décrire vos biens immobiliers , le montant du loyer , emprunt , le cash flow , fin d’emprunt , rentabilité
etc de chaque bien.
Décrire vos qualités de gestionnaire de x lots , votre implication dans le locatif , votre connaissance du sujet etc …
Décrire le nouveau projet d’achat avec ses avantages , le cash flow nouvellement généré

En vous positionnant en mode sérieux et "pro" , vous augmenterez vos chances de convaincre la banque et les chiffres seront écrits par vous , la banque aura juste à les lire et les contrôler.

Si la banque doit faire ses calculs de rentabilité , il n’est pas certain que celui qui le fera aura la même vision d’investissement que vous.

Philippe

Arnaud13 · #146

Philippe30 a écrit :
Arnaud13 a écrit :
Je n’ai rien vu concernant les SCI: que pensez-vous de monter une SCI, ne pas en être le gérant, mais en détenir la grande majorité des parts.
De nombreux posts sur les SCI sont présents dans ce forum

ok merci je vais cherche "le post le plus approprié".

Philippe30 a écrit :
Arnaud13 a écrit :
Objectif= que tout l’opération se fasse sur un compte à part de notre compte courant, et donc être "transparent" vis à vis d’une autre banque qui nous demanderait notre relevé de compte "perso".
Mauvaise raison , très mauvaise raison de monter une SCI pour ne pas montrer à la banque un emprunt.
Vous avez beaucoup de chemin à parcourir dans le domaine de l’immobilier.

on est d’accords :-) C’est justement la raison pour laquelle je me suis inscrit ici et que j’y publie mon expérience…

Philippe30 a écrit :
Vous avez eu des réponses sur votre demande pour être transparent mais pourquoi vouloir faire une mauvaise affaire immobilière et devoir la cacher à la banque pourquoi ne pas viser simplement de faire une bonne affaire.

J’ai pratiqué l’omission de biens sur quelques achats , j’ai pratiqué l’achat de plusieurs biens en même temps , cette stratégie ne doit pas occulter le cash flow de l’opération.

Effectivement vu comme ceci (et merci aussi à ZX6R pour ses réponses!) l’option semble évidente. J’ai tout intérêt pendant quelques mois à monter 2 ou 3 opérations en parallèle dans différentes banques. Ceci peut me permettre de franchir un cap. Et dans deux ou trois ans je retourne voir l’une de ses banques mais en ayant déjà "dépassé la taille critique". A moi par contre de ne pas faire n’importe quoi, ne prendre que des biens avec fort CF et risque réduit. (ça semble facile en théorie…. mais la pratique est forcément tout autre…)

Philippe30 a écrit :
L’augmentation du nombre de compte permet de jongler avec certaines omissions mais comme cela a été indiqué , l’omission n’est pas recommandé vis à vis de la banque.

Pour répondre à votre question , prenez un emprunt chez Z , vous y loger loyer et remboursement , la banque A ne saura rien.
Ceci est valable 1 an à 1 an et demi car lorsque vous déclarerez des différences de déficit ou de déclaration feront apparaitre un volume locatif plus important.

Une démarche globale pour un nombre d’achats important de biens , ne prenez aucun emprunt passant par votre compte courant , ouvrez dans tous les cas un compte pivot locatif sur lesquels vous logez tous les versements locatifs puis vous ventilez par mois vers les comptes d’autres banques ou se trouvent vos emprunts.
Cela vous permet de consulter en une fois les versements locatifs , pour ce type de compte prenez impérativement une banque en ligne.

Pourquoi impérativement? Ma banque actuelle me permet de suivre mes comptes en ligne, mais suggérez vous une banque "totalement en ligne"? bourso et compagnie? Quelle en est la différence, selon vos critères, dans notre cas?

Philippe30 a écrit :
Je comprend votre question initiale et j’ai aussi pratiqué l’omission pour passer certain cap avec les banques , les banques ont commencé à rechigné vers 5 ou 6 lots.
J’ai fait plusieurs achats la même année et à la même période dans différents établissements.

Je vous conseille aussi l’option courtier qui ne coute pas bien cher 1 % de la somme emprunté et permet de passer plus facilement les barrières bancaires et obtenir de meilleures conditions.

Quand vous présentez un dossier à la banque , il faut être professionnel :
Faites une pochette globale contenant vos fiches de paye , carte identité
Faites une pochettes par bien regroupant bail , relevé de compte , emprunt , foncier , charges

Préparez un dossier de type mixage CV et lettre de motivation pour :
Vous présentez , synthèse de vos revenus , impôts
Décrire vos biens immobiliers , le montant du loyer , emprunt , le cash flow , fin d’emprunt , rentabilité
etc de chaque bien.
Décrire vos qualités de gestionnaire de x lots , votre implication dans le locatif , votre connaissance du sujet etc …
Décrire le nouveau projet d’achat avec ses avantages , le cash flow nouvellement généré

En vous positionnant en mode sérieux et "pro" , vous augmenterez vos chances de convaincre la banque et les chiffres seront écrits par vous , la banque aura juste à les lire et les contrôler.

Si la banque doit faire ses calculs de rentabilité , il n’est pas certain que celui qui le fera aura la même vision d’investissement que vous.

Philippe

Je n’avais pas pensé à "monter un dossier comme un CV"…. mais c’est vrai que plus nous donnons d’infos à la banque, plus nous orientons leur vision des choses.
En tous cas un GRAND merci Philippe pour ces conseils…

Philippe30 · #147

@Arnaud13
Le compte pivot peut être dans votre banque mais il s’agirait d’un compte supplémentaire sur lequel transiterait uniquement les versements de loyer et les virements de remboursements d’emprunts.

Croyez moi c’est beaucoup plus simple à gérer , d’un coté vos achats personnels qui ne sont pas parasités par des entrées et sorties locatives et de l’autre coté un solde simple du locatif.

Si c’est pas possible dans votre banque actuelle , regardez pour un compte en ligne car ce sont les moins chers en général et il ne facture pas l’accès internet, pas de restriction sur le nombre d’opérations visibles.

Vous pouvez facilement consulter votre compte locatif avec un téléphone.

Philippe

Arnaud13 · #148

ok merci, on est en ligne :-)

lecoach · #149

ZX-6R a écrit :
Pour ceux qui pensent qu’il suffit de ne pas déclarer les prêts qu’on à dans la banque X pour en prendre un autre à la banque Y (oui, moi aussi j’y avais pensé…) il ne suffit pas "d’oublier" qu’on a des crédits en cours, il faut aussi falsifier les relevés de compte, la taxe foncière, bref, je ne pense pas que ça soit une solution sérieusement envisageable.

Justement y a t il des combines assez simple pour faire passer derrière un nuage de fumée d’autres prêts en cours?

exemple : ne pas instaurer des virements automatiques entre banques, utiliser des comptes dédiées aux opérations dans plusieurs banques différentes. Lorsqu’on a un Cash flow positif on est donc censé ne pas avoir de versement à faire pour rembourser nos crédits précédents, donc où est ce que ce serait visible?

Quelles pièces a le droit de demander le banquier à qui on fait un prêt..?

Faith · #150

lecoach a écrit :
Justement y a t il des combines assez simple pour faire passer derrière un nuage de fumée d’autres prêts en cours?

Vous êtes conscient que ce que vous demandez est illégal ?

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lemouz a écrit :

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