Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ?

J’y ai pensé aussi, mais je crois que toutes les banques passent par credit logement, qui centralise tous les dossiers.

Pour info j’ai un 4eme et un 5eme dossier en cours auprès de ma banque, en un an, tout dans la meme banque, et si credit logement ne prend pas (ils ont déjà refusé ce 4eme, car je n’ai pas de residence principale et mon locatif est trop récent, ce qui peut se comprendre de leur part…), la banque passera en hypotheque. Au total j’aurais si ça passe 37% endettement. Mes revenus locatifs seront supérieurs à mes revenus de salarié…
Par contre là j’arrête après…

je pensais que credit logement etait utilisé partout, merci de la precision (utile…)
En tous cas SG, BNP et Boursorama passent par cdt logement.

Bonjour,

Dans ma région, presque toutes les banques passent par crédit logement.
Quand je cherchais un financement pour mon deuxième investissement, toutes passaient par credit logement, sauf laposte qui voulait passer par une hypothèque .
Finalement, mon courtier a trouvé le financement par une banque privée qui n’utilise pas credit logement .

En général, le taux d’endettement pose toujours problème à partir du 2-3eme investissements, et la personne en face de vous, vous considère comme particulier qui veut acheter (donc néophyte) alors que vous avez le profil d’investisseur (à partir 2-3 biens), et ce ne sont plus les mêmes paramètres .

La solution à mes yeux :
- soit vous trouvez le bon interlocuteur et non un conseillé client, sans poids pour vos financement.
- soit vos premiers investissements dégagement suffisamment de trésorerie pour l’utiliser comme apport.
- sinon vendre le bien, utilisez la plus value et le capital amorti pour l’utiliser comme apport, et avoir un bien qui dégage une plus grosse trésorerie .

C’est un problème où chaque investisseur est confronté un moment ou un autre .

Fat

Bonjour,
Les banques vont parler du reste à vivre aussi.
Entre une personne gagnant 2000€ net par mois et 4000, la banque n’appliquera pas le même taux d’endettement. Par contre je ne connais pas cette somme, et elle doit être différente entre Paris et la Creuse par exemple.

Bonjour,

entrepreneurdebutant a écrit :

2)    Pour dépasser la barre des 33% d’endettement sans avoir à « tricher », vous avez pour obligation de viser un taux de rentabilité élevé et dégager un cashflow plus que positif. De ce fait, vous pourrez «  facilement » répéter vos opérations immobilières.

Bonjour,

j’ai pas compris la remarque. Je ne vois pas en quoi le cash flow nul ou même légerement positif améliore le taux d’endettement.

R = revenu
D = dépense
E = emprunt (= revenu locatif = RL si cash flow nul, ou mieux E<RL)

Avec un cash flow nul, on doit avoir (R+RL)/(D+E)<0.33.
Si RL > 3*E, ok on pourra respecter la règle des 33%, mais sinon ce n’est pas le cas et on sera rapidement bloqué.

Je vais avoir le problème pour mon prochain achat immobilier locatif (je suis un peu en dessous de 30%), donc votre réponse m’intéresse beaucoup

Si vos loyers sont largement supérieurs à vos mensualités de crédit vous pouvez baisser votre taux d’endettement tout en achetant à crédit, ya pas besoin de formule mathématique si?

Une banque ne prend jamais en compte 100% du revenu locatif, le plus souvent 70%.
Elle comptabilise par contre les recettes brutes (850€ dans votre cas), les 30% d’abattement devant théoriquement représenter l’ensemble des charges (surtout épargnez les détails à votre banquier, vos charges étant élevées )

Ces 70% sont surtout valables pour un prévisionnel.

Un conseiller bancaire avait pris cette base sur un locatif que je possaidais deuis 8 ou 9 ans.je lui ai démontré en 2 minutes que sur ce cas précis je faisais mieux .
d’apres mes souvenir une ligne sur l’écran de son PC disiat que mon locatif représentait une charge de 1000€/an. apres mes explications,il a effacé cette ligne sans plus de justifications.

Bonjour,

Pour une vie passionnante, vous ne nous en dites pas beaucoup
Pourriez vous etoffez un peu votre présentation, comme le suggère la chartre.

Concernant votre question, avez vous simplement essayé de tapez "taux endettement" dans la barre de recherche en haut a droite de cette page.
Vous seriez surpris de voir comment vous pourriez répondre à votre propre question

Ce forum est fabuleux pour celui qui prend le temps et l’effort de creuser.
Bonne journée

Le banquier va vous prêter 75% du montant du loyer de votre investissement .
Si vos mensualités du crédit sont égales à cela alors pas de soucis d’endettement.
Si les mensualités du crédits sont supérieure , il regardera le montant qui vous reste pour vivre avec votre premier crédit en fonction des barêmes qu’on leur donne et il regardera le maximum qu’il peut vous prêter.
On parle souvent de 33 % d ´endettement mais ce n’est pas toujours vrai. Si votre compte tourne bien , pas de découverts, pas de crédits conso , en gros une gestion en bon père de famille il vous fera confiance et prendra plus de risque sur l’endettement

Divisez tout par 2 pour votre endettement personnel.

Ok merci pour ces réponses claires.

De toute façon c’est ausi à moi de connaitre mon reste à vivre. Car on peut avoir un reste a vivre de 2500€ mais si on dépense 500€ d’électricité puis 200€ d’eau etc… On ce retrouve vite à la peine. (mes exemples sont bien évidemment exagéré)

Me conseiller vous d’aller voir ma banque avant d’entamer les recherches, afin de connaitre le montant  qu’il pourrais me prêter? Ou bien faut il que je fasse le calcul moi même, que je trouve le bien, et que je démarche les différentes banques avec mon dossier bien ficelé?

ZX-6R a écrit :

Divisez tout par 2 pour votre endettement personnel.

Ca c’est pour le cas "standard"…

Si on prend un exemple :
- monsieur et madame (ou plutôt mademoiselle puisqu’il n’y a pas de mariage dans le cas présent) ont acheté une maison en indivision.
- vu la différence de niveau de leurs revenus, Monsieur est propriétaire à hauteur de 75% et mademoiselle à 25%.
- les mensualités du prêt sont de 1000 €.
- pour calculer le taux d’endettement de monsieur, il faut prendre 750 € et pas la moitié