Emprunter pour acheter des SCPI en nue-propriété ?

Arghhh !
Vous me faites douter de moi (le début de la sagesse…).

Je refais mes calculs et les communique
Merci

Voilà mes hypothèses et mes calculs :
Hypothèse 1 : mon prêt est sur 10 ans pour un remboursement de 500 euros par mois
Hypothèse 2 : dans le cas d’un emprunt en pleine propriété les revenus net d’impôts sont réinvestis en nouvelles parts (fictivement 1 €)
Hypothèse 3 : démembrement à 70% sur 10 ans (c’est le max, je trouve selon la SCPI entre 66 et 69.5)
Hypothèse 4 : rendement de la SCPI 5.2% (sur 10 ans)
Hypothèse 5 : pas de revalorisation de la part sur 10 ans (plus simple pour comparer)
Hypothèse 6 : taux emprunt 3.5% en PP

Avec ces hypothèses je peux emprunter en pleine propriété 50563 euros (autant de parts fictives)  Les intérêts déductibles sont les suivants pour chaque année : 1701,18 / 1548,27 / 1389,95 / 1225,99 / 1056,19 / 880,36 / 698,27 / 509,71 / 314,44 / 113,2
Ainsi chaque année je connais le rendement net d’impôt et donc le nombre de parts supplémentaires que je peux acquérir et qui produisent elles aussi des revenus… ainsi on obtient par année :
1 888   
1 894   
1 898   
1 900    L’augmentation du nombres de parts est compensée par une imposition plus lourde
1 901   
1 900   
1 897   
1 893   
1 886   
1 877 parts en plus
Au final au bout de 10 ans j’ai 69 497 parts

En NP si j’ai la chance d’emprunter au même taux (soit 50563) je dispose à la sortie de 72 233
parts   
Pour obtenir le même "rendement" en NP soit 69 497 parts je peux emprunter jusqu’à 4.28% soit 48 648 euros

Et pour moi l’avantage de la NP est double et significatif :
- le rendement (en nbr de parts) est bloqué dès le départ en NP, celui de la PP dépend du rendement servi chaque année. Le risque à mon avis de mauvaise surprise est supérieur à celui de bonne surprise dans ce dernier cas
- pas de déclaration d’impôt supplémentaire, de calculs…
L’inconvénient majeur et j’espère non rédhibitoire reste la difficulté de trouver un financement. Je suis sidéré par mes difficultés alors que 500 euros par mois me laisse encore largement en dessous de 30% de taux d’endettement !

Bon peut-être je me plante dans les grandes largeurs…

Dernière modification par bajb (06/03/2013 19h09)

@stephane :  En cas de financement par "crédit non affecté" ou "avance sur un contrat d’assurance-vie", est-il possible de déduire les intérêts d’emprunt (des revenus fonciers) ?  Si oui, y a-t-il des précautions particulières à prendre ?

(Ceci ne concerne pas forcément que le cas d’achat de NP, où les intérêts ne sont pas déductibles …. quoique si l’usufruit temporaire dure 5 ans, et que l’emprunt dure 15 ans….)

Vous connaissez des banques qui financent a 100% la NP ?
Car je me suis heurté a des refus alors qu’entre nous il est dur d’avoir un dossier meilleur….

Et je sais qu’il est moins interessant de faire appel au crédit pour la NP que de le faire en cash c’est par curiosité

Je me suis renseigné auprès des banques pour mon cas personnel concernant l’emprunt pour investir en NP, et il  y a possibilité de le faire avec toutes. Bien sûr, tout dépend du dossier de l’emprunteur.
De plus, les intérêts d’emprunt ne seront pas déductibles d’impôt car on le perçoit pas de revenu foncier sur cet investissement.

Je me permets de m’inscrire en faux
A partir d’un TMI à 30% (+15.5 prélèvement sociaux) le TRI d’un achat en NP à crédit sur 10 ans (avec une clef autour de 67%) et celle en PP sont sensiblement les mêmes
C’est bien beau de défiscaliser (quel mot magique pour beaucoup) les intérêts mais ceux-ci décroissent rapidement.

A taux d’emprunt constant le TRI en PP est constitué par 3 paramètres :
- la revalorisation de la part
- le rendement servi
- la fiscalité

Celui de la NP dépend juste par la revalorisation de la part et la clef de répartition
Par ailleurs si le rendement montait, le prix de la part en serait impacté ’toutes choses étant égales par ailleurs)

Intérêt de la NP :
- moins d’aléas sur le rendement (surtout fiscalité)
- pas de déclaration de fiscale

Enfin si je reconnais qu’il y a quelques mois il était impossible (pour moi) de trouver des prêteurs pour de la NP (d’où ce post), depuis une dizaine de jours j’ai 3 offres similaires (2 CGP et une banque) certainement  issues de la même banque ; à savoir :
10 ans (comme la NP)
3.2% hors assurance
25000 euros par SCPI en insistant sinon 50000 euros

Dernière modification par bajb (03/05/2013 20h37)

Je n’ai pas trouvé de financement sous forme de crédit immo pour de la NP, les banques détestent financer des placements sans cash flow (et on peut les comprendre).

Par contre crédit conso aucun problème, je suis allé jusqu’à 7 ans, attention les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles… et les taux très élevés (2.5% négocié au crédit du nord).

Je suis également passé par des prêts personnel boursorama 5 ans avec des taux > 2% et même > 1%.

Attention également au démembrement, les clefs de répartition NP > 8 ans sont rarement intéressantes.

Autre piste, que je n’ai pas creusé plus que ça car:
1) l’offre est minime
2) m’engager sur 15 ans/20 ans sans voir un bien pour moi c’est compliqué
3) immobiliser autant de cash flow sur une telle durée également compliqué

=> achat de NP d’un appartement/maison, il existe quelques programmes immobiliers.
J’en avais vu dans le 14ième à Paris, l’usufruitier est par exemple un organisme qui souhaite loger ses salariés/fonctionnaires pendant une certaine durée sans devenir propriétaire.
Je n’ai pas non plus creusé l’aspect financement bancaire.
Il faut identifier des biens très bien placés car avec une clef de 60% sur 15 ans sacré pari sur l’avenir.

Dernière modification par maxlille (25/08/2017 19h41)

Bonjour

Je relance le sujet car cela me semble doublement intéressant pour celui qui a des revenus fonciers existants.
Les intérêts d’emprunts pour l’acquisation de la nue propriété de scpi sont bien déductibles des autres revenus fonciers ? j’ai entendu les 2 versions.
J’ai vu que Linxea proposait des financements pour le démembrement.

Le but étant en nom propre de profiter des taux bas  et d’abaisser la fiscalité sur mes revenus fonciers existants en déduisant les intérêts emprunts de l’achat de la nue propriété (et pas d’IFI)… la contrepartie usufruit étant acheté par ma sarl is.

Oui merci, j’avais lu que c’était possible sur un autre forum mais à priori c’est possible seulement si l’usufruitier est imposé dans la catégorie des revenus fonciers ou usufruitier HLM ou organisme agrée donc pas mon cas.
C’était trop beau.

Bonjour,

Etant en train de me poser la question d’un investissement en parts de SCPI, je suis actuellement hésitant entre la PP et la NP à crédit. Certains organismes acceptent l’achat à crédit de parts en NP mais sur un nombre restreint de SCPI (Primonial notamment).

Concernant ma situation, voici divers éléments pouvant vous aider à cerner le besoin / la faisabilité :

- Fonctionnaire d’état dans la trentaine, en concubinage et sans enfants
- Carrière de mobilité entre la France et l’étranger par cycles
- Locataire sans aucun emprunt immobilier ni projet immobilier dans les années à venir (d’où ma réflexion sur l’utilisation de ma capacité d’endettement)
- TMI actuelle 30%, amenée à évoluer à la baisse à partir de septembre 2018, tout en augmentant mes revenus et en conservant le statut de résident fiscal FR
- Parts de SCPI déjà détenues en assurance-vie depuis 2017 (environ 12 K€ au total)
- Crédit consommation en cours
- Montant envisagé de 50 K€ à 100 K€ selon proposition et plan d’investissement

Dans un cas comme le mien, comment définir la meilleure approche pour un crédit de 15 ou 20 ans ?
Merci pour vos retours et conseils avisés.

Merci, les premiers retours de courtiers que j’ai eu font état de taux à 2.80% sur 15 ans et 2.90% sur 20 ans (écart faible), alors que pour la NP ils sont plutôt à 2.40% sur 15 ans et 2.70% sur 20 ans (plus faibles mais écart plus important).
Ce qui me faisait me poser la question, c’était principalement la décote offerte en NP, car ce ne seront pas des revenus dont j’aurais besoin dans les prochaines années.

J’attends le retour d’autres organismes pour comparer et prendre une décision

Juste une précision : les intérêts d’emprunt pour l’achat d’un bien en NP sont déductibles s’il s’agit d’un bailleur social. Ainsi au lieu d’envisager l’achat de la NP de SCPI vous pouvez envisager celle d’un bien en NP.

L’intérêt est celui évoqué dans la file : éviter les revenus fonciers lorsque le TMI est élevé.

Et pour ceux qui n’ont pas de revenus fonciers et qui souhaitent déduire les intérêts de l’emprunt il est possible d’acheter effectivement des SCPI en PP.

Par contre ce sont des montages à CF négatif … il faut avoir une bonne capacité d’épargne (ce qui est théoriquement plus plausible avec un TMI élevé).