Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ?

Oui et surtout les loyers ne suivent pas forcement les prix. Il y a une grosse inertie là dessus.
Pour du locatif, la variation du patrimoine importe peu. L’immo prend 20% en un an, cool, mais vos loyers sont bloqués par l’IRL donc si pas de revente, aucun intérêt. En cas de chute des prix, si les loyers baissent, il faudra revoir vos loyers à la baisse pour ne pas avoir une énorme vacance locative. Du coup, il est bon de mixer location nue, meublé, meublé saisonnier si possible, commercial. Mais avant qu’ils baissent de 50%, à part n’avoir que des chambres de bonnes à Paris, ça ne risque pas.

Je n’ai aucun problème à ce que vous soyez en désaccord avec moi, encore heureux, et vous pouvez tout à fait trouver mon avis stupide.

J’ai assez détaillé mon raisonnement, alors inutile d’y revenir.

Mais je n’arrive pas à comprendre le votre, et ca me gène. Vous dites :

Clero a écrit :

Selon moi le principe du crédit est de payer "plus tard" pour un bien acheté aujourd’hui au prix d’aujourd’hui un bien avec des euro d’aujourd’hui. Tout ça on sait ce que ça vaut aujourd’hui… mais le "plus tard" personne ne sait ce que ça vaudra, d’où le taux d’intérêt donné à ceux qui prêtent.
Sauf à voir de la déflation ces prochains temps, les taux bas actuels incitent à emprunter. Quand bien même, avec son cash de côte, Pascal ne craint pas la déflation car son cash prendra de la valeur.

Le crédit est puissant, il est historiquement réservé aux riches, ceux qui ont aujourd’hui l’opportunité d’y accéder, en ayant les moyens de s’en passer, doivent considérer l’éventualité.

Votre explication est juste. Un crédit permet d’étaler le paiement dans le temps, et vous payez en euros d’aujourd’hui un bien qui peux s’apprécier ou se déprécier avec le temps, no one knows…

Mais si vous empruntez sur 25 ans, vous payez le remboursement du capital et des intérêts. Or les intérêts, sur 25 ans, représentent pas loin du montant de l’investissement.

Donc, si vous empruntez sur 25 ans aujourd’hui pour acheter un bien qui vaut 100, vous savez aujourd’hui en euros d’aujourd’hui que vous allez payer ce bien 200.

On est d’accord à ce point du raisonnement?

Le capital qui n’a pas été utilisé mais placé, ne peut se placer au même taux que le crédit. Donc les 100 liés aux intérêts ne sont pas compensés. Donc Je paye 200 pour un bien qui vaut 100, et en parallèle je gagne 80 du capital placé. Au final, j’ai toujours perdu 20.

Et puis il y a aussi l’impact psychologique d’un crédit. Beaucoup préfèrent avoir une RP payée, pas de mensualités de crédit qui tombe chaque mois, c’est appréciable.

je comprend pas vraiment le raisonnement qui consiste à dire qu’on va placer les 100 000€ sur du securisé  sans risques.

il faut diversifier et avoir de quoi saisir les opportunités.

sur l’objectif d’acheter un T1 en envisageant déménager dans 2 ans,je suis tres réservé…autant rester locataire et prendre le temps de chercher un bon investissement locatif rentable et bien negocié grace à une situation financiere permettant de seduire un vendeur pris à la gorge et un banquier frileux.(le principal interet du cash c’est bien celui là:dire qu’il ne rapporte que 1,75% est trop simple)

non votre choix est tout à fait logique car à 0,8% d’intérêts vous pouvez placer le cash et obtenir un meilleur rendement sans problème.

Mais à 3,3 ou 3,5% c’est différent.

Votre cas est bien particulier, et il n’y a pas grand monde qui peut obtenir un crédit à 0,8%, vous me l’accorderez.

Pour la plupart des gens, aujourd’hui sur 25 ans ca sera 3,3 - 3,8%. Et non, on ne peut pas affirmer qu’on peut placer une grosse somme en toute sécurité et avoir un rendement supérieur.

Pour vos calculs, merci d’avoir rectifié. La conclusion reste la même, si le coût du crédit baisse, le rendement des intérêts du capital placé aussi.

Ca donnerait donc un cout de 100 + 47 = 147 pour un capital qui rapporterait moins que 47, et donc toujours une perte.

J’affirme donc toujours qu’il est étrange (vu que le mot stupide à l’air de choquer) de prendre un crédit pour une RP quand on a le cash nécessaire et qu’on pense être capable d’obtenir sur 25 ans un rendement supérieur au coût du crédit car celui qui achète cash sa RP a la certitude de ne pas payer de loyer alors que celui qui emprunte et pace son argent n’a aucune certitude quand à ce que va lui rapporter son capital.

Bonjour,

Je n’ai pas encore lu vos dernières réponses, mais j’ai besoin d’informations pratiques sur la suite des évènements.

En faisant 2 visites, et sans avoir sous la main les diagnostics et comptes-rendus des AG de copropriété (le vendeur me dit que je n’aurai accès à ces documents que chez le notaire, une fois le compromis signé, ce qui me met mal à l’aise), j’ai rédigé une offre d’achat manuscrite ce mardi, indiquant que je m’engage pour un achat à 56 000€, sans préciser de délai de validité de l’offre ni les modalités d’acceptation du vendeur. Je n’ai pas de double du document, et n’ai pas reçu d’acceptation LR/AR de sa part.

Je l’ai rédigé et signé à sa demande, sans être informé et en me disant que c’est une étape obligatoire. C’est une erreur de ma part. Une partie du document est rédigée de sa main.

Désormais, j’ai rendez-vous lundi prochain chez le notaire pour signer le compromis.

Entre temps, j’ai visité un logement voisin dans la même résidence, de qualité équivlente, invendu depuis plusieurs mois, pour le faire baisser au final à 48 000€ hors frais notariaux.

Je compte en notifier le premier vendeur aujourd’hui, en reconnaissant la plus-value de son logement (quelques travaux en plus, meilleure exposition), pour le faire baisser à 52 000€.

S’il refuse et que je compte me rétracter, comment puis-je faire à votre avis ? :
  - si je ne signe pas le compromis chez le notaire, mon offre d’achat m’engage-t-elle à défaut ? Est-elle résiliable ?
  - si je signe le compromis chez le notaire, parce que l’offre d’achat m’y oblige, suis-je obligé de verser un séquestre ? Si je me rétracte dans les 7j suivant le compromis, suis-je garanti de récupérer le séquestre, et de ne pas payer de frais d’actes notariaux ?

Je n’aurais pas dû signer de chose écrite, et en même temps, c’est ma première démarche, et j’ai à faire à un vendeur expérimenté d’une 50ne d’années.

Que me conseillez-vous en cas de désistement, si je n’arrive pas à faire baisser comme attendu ? J’espère lire votre vécu ou des témoignages tangibles adossés sur la loi, sur ces points d’engagement sensibles

Je ne comprend pas bien cette partie. Vous voulez empruntez 30 000€ à 2,85% pour « sauver » un investissement qui rapporte 2,11 % (net) ? J’imagine que votre prime d’État est déjà à bloc (1524€) ?

Effectivement, ce PEL rapport 2.5% nets/an, non imposable pour encore 2 ans. Il s’agit donc de 1700e nets chaque année précisement. En empruntant ces 30 000e à 2.85%, les intérêts ne sont que de 855€, ce qui pèse peu par rapport à la perte de ce PEL. Ainsi, il me semble important de le maintenir. Fais-je erreur ?

Pour la prime d’état, elle est en effet au plafond de ~1500€. Le PEL ayant été ouvert en 2004, elle sera versée à la clôture du PEL si utilisé comme prévu, sans limitation dans le temps.

Dernière modification par PascalA (05/04/2013 11h45)

PascalA a écrit :

Que me conseillez-vous en cas de désistement, si je n’arrive pas à faire baisser comme attendu ?

Je n’aime pas trop la situation de dire j’achète à 56k€ puis ensuite revenir et dire finalement j’achète à 52k€. Ce n’est pas trop respectueux du vendeur.

Je pense qu’à votre place je me rétracterai, en disant que je ne peux finalement pas offrir plus de 52k€. Vous passerez peut être pour un indécis, mais pas pour un charognard.

PascalA a écrit :

Effectivement, ce PEL rapport 2.5% nets/an, non imposable pour encore 2 ans. Il s’agit donc de 1700e nets chaque année précisement. En empruntant ces 30 000e à 2.85%, les intérêts ne sont que de 855€, ce qui pèse peu par rapport à la perte de ce PEL. Ainsi, il me semble important de le maintenir. Fais-je erreur ?

Pour la prime d’état, elle est en effet au plafond de ~1500€. Le PEL ayant été ouvert en 2004, elle sera versée à la clôture du PEL si utilisé comme prévu, sans limitation dans le temps.

Pour compléter la réponse de GBL :

Vous devez voir ce qui se passe sur 30 000€ de votre PEL et non pas sur la totalité  :
- 30 000€ de votre PEL vous rapporte 2,1125%, soit : 633€
- un prêt de 30 000€ vous coute : 2,85% sur 30 000€ : 855€
=> Vous perdez donc 222€ la première année en faisant un emprunt.

Le raisonnement est identique pour les années suivantes : à aucun moment un emprunt qui coûte plus qu’un placement ne peut être rentable.

De plus, comme votre prime d’état est à plein, vous avez meilleur compte de clôturer votre PEL pour en ouvrir un autre, quitte à remettre tout l’argent dessus.

Petite question: c’est votre banque qui vous a dit de faire un prêt à la place de l’utilisation de votre PEL ?

PascalA a écrit :

Il me semble que vous oubliez de compter les charges de copropriété (non-supportée entièrement par le locataire, je crois ?) et la taxe foncière, qui viennent manger pas mal sur ce bonus mensuel, non ?

Aucun oubli de ma part , c’est un exemple dans lequel vous devez intégrer les charges bien entendu.

PascalA a écrit :

Je ne saisis pas non plus votre raisonnement sur ce point particulier : que le bien soit payé comptant ou par une répartition épargne/emprunt, si le bien perd 50% de sa valeur, j’aurai perdu 50% dans les 2 cas, soit 50% d’épargne (30 000) si paiement comptant, soit 50% d’épargne (10 000) et 50% de la somme à rembourser (20 000), une dette qui m’appartient bel et bien et qui n’appartient pas à la banque, non ?

Vous disposez de 100.000 aujourd’hui

1°) Vous achetez cash un bien qui vaut 60.000 €
Il vous reste 40.000 en banque

Dans 2 ans 50 % de perte de l’immobilier , Vous disposez alors d’un bien qui ne vaut plus que 30.000 € que vous continuez à louer.

2°) Vous avez fait un apport de 20.000 et emprunter 40.000
il vous reste 80.000 en banque
Toujours baisse de 50 % de l’immobilier , vous devez continuer à le rembourser mais votre perte personnelle de votre apport en cash est de 10.000

La dette vous appartient mais vous mutualisez la baisse par votre emprunt et la location continue de rembourser le crédit.

Imaginez que vous investissiez vos 100.000 dans un appartement cash et dans 2 ans il ne vaut plus que 50.000 e , je serais curieux de voir votre tête ….par contre si il a baissé mais que vous avez emprunter vous aurez conservé une bonne part de vos liquidités ou fait d’autres achats et la baisse vous importera moins car vous continuez à louer.

C’est une méthode de pensée et d’investissement qui consiste à emprunter pour se constituer un capital.

Sincèrement avec vos 100.000 , je viserais directement un immeuble d’une valeur de 200.000 à 250.000 et je ferais un apport de 60.000  à 70.000

Le cash flow résultant vous permettra comme je l’ai indiqué plus haut d’envisager ensuite un achat de RP sans trop de contrainte , la RP pouvant être provisoirement un TT ou T3 que vous louerez ensuite ou pourrez revendre.

Regardez mon profil , je n’ai jamais disposé d’une telle somme jusqu’à présent et pourtant j’ai un patrimoine qui prend de l’importance ceci n’aurais jamais pu se faire sans l’emprunt.

Philippe

Petite question: c’est votre banque qui vous a dit de faire un prêt à la place de l’utilisation de votre PEL ?

Effectivement

Sinon, le RDV pour signer le compromis est toujours fixé à lundi 8 après-midi. Je viens de récupérer tous les documents pour m’informer complètement au préalable, tout en ayant renégocié le prix à la baisse : 54 000€.

Il n’y aura pas de clause suspensive de prêt : je vois à faire un prêt si opportun (RDV vendredi prochain avec un conseiller immobilier de La Banque Postale), et si jamais il était refusé, je m’engage à payer comptant, pour ne pas pénaliser/bloquer le vendeur.

Dans le pire des cas, je dispose toujours d’un délai de rétractation de 7j après la signature du compromis, perdant alors 200€ de frais de gestion chez le notaire, et récupérant les 5% du séquestre sous 21j.

Si ça se fait, je suis chez moi dans 2 mois, ne perdant ainsi qu’un mois de loyer du préavis.

Concernant la renégociation sur la fin (en même temps, ça n’a débuté que ce mardi), ce n’est pas très appréciable pour le vendeur en effet. J’ai visité, le logement m’a plû, le prix m’a paru correct, j’ai rédigé une offre d’achat, mais ne me suis réellement renseigné sur la valeur du bien qu’après coup, estimant alors que le prix était un peu sur-élevé. J’aurais dû ne pas rédiger d’offre, et la formaliser par la suite avec mon prix, pour ne pas stresser la situation.

PascalA a écrit :

Il n’y aura pas de clause suspensive de prêt : je vois à faire un prêt si opportun (RDV vendredi prochain avec un conseiller immobilier de La Banque Postale), et si jamais il était refusé, je m’engage à payer comptant, pour ne pas pénaliser/bloquer le vendeur.

Il faut toujours mettre une clause suspensive même si vous achetez cash ensuite , c’est une sécurité pour sortir d’un compromis si vous vous apercevez qu’il y a un loup 3 semaines plus tard.

Et en plus vous allez peut être prendre un prêt ensuite ….vous procédez à l’envers mettez une clause suspensive et voyez si vous prenez un prêt.

Un achat locatif sans prêt n’est pas un investissement à mon sens , ne permet pas un effet de levier sur le patrimoine mais c’est un autre sujet.

Philippe

@ Siocnarf
Non ce n’est pas un investissement ….
Quel sera la rentabilité une fois , les impôts fonciers , la CSG prélevé sans aucune déduction ?

Allez je suis en partie d’accord avec vous Siocnarf mais le cas que vous évoquez est particulier , je dirais qu’il s’agit plus d’un placement dont la rentabilité sera forcement meilleure qu’un livret A.

Pourquoi ne pas envisager , un montage SCI Is avec apport des beaux parents qui percevront sans impôt  le remboursement de leur compte courant ( rémunéré par la SCI ) et en attribuant un petit nombre de parts mais en stipulant dans les statuts un versement de dividendes plus important pour eux , différent du ratio de parts détenus.
Vous pourriez ainsi disposer de fonds et procéder à une transmission en douceur en conservant une rente à vie pour eux.
Reste à aborder le sujet …..surtout pour le beau fils

Philippe

Vous disposez de 100.000 aujourd’hui

1°) Vous achetez cash un bien qui vaut 60.000 €
Il vous reste 40.000 en banque

Dans 2 ans 50 % de perte de l’immobilier , Vous disposez alors d’un bien qui ne vaut plus que 30.000 € que vous continuez à louer.

2°) Vous avez fait un apport de 20.000 et emprunter 40.000
il vous reste 80.000 en banque
Toujours baisse de 50 % de l’immobilier , vous devez continuer à le rembourser mais votre perte personnelle de votre apport en cash est de 10.000

La dette vous appartient mais vous mutualisez la baisse par votre emprunt et la location continue de rembourser le crédit.

Philippe

Bonjour Philippe,

Désolé de revenir dessus mais je ne suis pas non plus d’accord avec le point numéro 2.

Si vous achetez un bien à 100 000 dont 80 000 à crédit sur 20 ans et 20 000 de cash, quoi qu’il arrive vous devez payer un peu mois de 110 000 euros (80 000 + les intérêts) supplémentaire à la banque.

Si l’immobilier baisse de 50%, votre bien vaut 50 000 euros et vous devez toujours rembourser vos 110 000 euros à la banque.

Vous pouvez estimer que les loyers ne baisseront pas avec -50% sur le prix de l’immo (c’est peu probable qu’il n’y est pas une grosse correction sur les loyers avec une telle baisse mais de toute façon -50% sur les prix c’est aussi très peu probable) et que votre bien sera donc toujours payer par le locataire. Ceci est vrai.

Néanmoins, si un autre investisseur achète le même bien 50 000 (avec 50% de baisse) dont 20 000 de cash et 30 000 euros de prêt, il devra rembourser à la banque dans les 40 000 euros sur 20 ans.

Il aura "économisé" par rapport à vous 70 000 euros (puisqu’il obtiendra le même loyer avec 70 000 euros de financement en moins). On peut aussi dire que vous aurez "perdu" 70 000 euros sur cet achat précipité.

Ainsi, acheter à crédit ne vous fait pas "mutualiser les pertes".

Pour répondre au sujet initial. La réponse est très simple s’il s’agit de votre RP (donc que vous ne pouvez rien déduire fiscalement)  : Pensez vous pouvoir placer l’argent du crédit mieux que ce qu’il vous coute? Si la réponse est oui, acheter à crédit. Sinon, acheter en cash.

Par contre, si vous voulez le mettre en location dans x années (ce qui semble être le cas), la réponse est plus complexe puisque vous ne payerez alors qu’une partie de votre crédit (l’autre étant de l’impôt que vous ne payerez pas).

Si vous passez rapidement à du locatif, le crédit est une meilleur solution (comme on pu le dire toutes les personnes sur ce poste). Le tout est de savoir anticiper dans combien d’année ce changement se fera.

A noter que dans votre situation (29 ans 100k euros de cash 1000 euros d’épargne par mois) il me semble impossible (du moins avec votre capacité d’épargne actuel) pour vous de devenir rentier (avant 60 ans) sans vous servir du levier du crédit.

Avoir du cash permet également de pouvoir saisir des opportunités et des crédits (cela semble être votre souhait car vous parlez de plusieurs achat locatif) plus facilement.

Pour finir, emprunter de l’argent n’a jamais été aussi peu chère. C’est tout à fait possible qu’il le demeure pour longtemps. Mais, les taux peuvent aussi remonter. Si jamais vous avez besoin de faire un crédit plus tard mais que les taux sont remontés, vous pourriez le regretter.

Dernière modification par skype (07/04/2013 05h02)

Bonjour,

Sans vouloir vous contrer car je pense que votre post est tres bien ecrit et correct :

On pourrait raisonner pareil avec les actions (emprunt, achat et prix de l’action paye par les dividendes) or justement c’est exactement la methode inverse qui est pronee par IH (=surtout acheter au bon prix)