Devenir rentier grâce aux SCPI ?

Bonjour,

Effectivement, mes calculs ne prennent pas en compte l’évolution favorable/défavorable des loyers et de la valeur des parts acquises.

Mon raisonnement est réalisé en supposant que les loyers n’évoluent pas, ni à la hausse, ni à la baisse, ce qui me semble offrir une marge de sécurité, les loyers étant indexés sur l’évolution de l’inflation.

Je ne saurai non plus prédire la valeur des parts dans un, cinq ou quinze ans. Bien malin celui qui est capable de faire cela. Dans tout investissement, il y a toujours une part d’aléa et d’inconnu. Si vous voulez jouer à tout coup gagnant, il y a le livret A pour cela…

Les calculs ne prennent pas non plus en compte la fiscalité qui est propre à chacun, sachant que les intérêts de l’emprunt souscrit sont déductibles tout au long de l’opération.

Si vous voulez avoir une bonne approximation de ce que cela peut donner en net, il vous suffit de réduire le taux de rentabilité exprimé, d’un pourcentage correspondant à votre taux marginal d’imposition majoré des contributions sociales.

En ce qui concerne la fiscalité applicable, je ne m’attends pas à des bouleversements majeurs, compte tenu du fait que cet investissement fait appel à des règles de droit commun et non des "niches fiscales" ou autre dispositif dérogatoire.

J’ai également supposé que l’investisseur concerné n’était pas encore à l’ISF. Dans le cas contraire, il faut vraiment faire autre chose…

Par ces quelques lignes, je voulais simplement illustrer une méthode de constitution de patrimoine qui a bien fonctionné pour moi depuis près de dix ans…

Enfin, si vous attendez d’avoir une meilleure visibilité sur l’évolution du prix de l’immobilier, c’est que vous attendez que la visibilité sur l’économie en général s’améliore.

Dans ce cas, vous risquez de voir remonter, en parallèle à cette meilleure visibilité, les taux d’intérêt des crédits immobiliers, ce qui réduira à néant l’opportunité d’une telle opération (c’était le cas en 2007 et 2008, juste avant la crise que nous traversons).

Merci pour cet excellent sujet et vos apports Stéphane !

J’avais fait une simulation Excel sur les SCPI ici :
SCPI Scellier : simulation sous Excel - L’investisseur heureux

Le fichier Excel permet de faire du Scellier ou des SCPI de rendement, avec un crédit amortissable.

Les parts ont malheureusement pas baissé et les meilleures SCPI restent bien chères par rapport à ce qu’elles étaient il y a dix ans.

Cela dit, pour qqun qui a un TMI faible, je crois aussi que c’est une occasion pour y rentrer même si l’opération ne sera peut-être pas aussi rentable que cela a pu l’être ces dernières années.

Par contre, avec un TMI à 40%, on est "obligé" de faire un crédit in fine avec nantissement d’une AV, ce qui augmente considérablement le risque, d’une part avec la détention de fonds Euro et d’autre part sur la valorisation hypothétique de la SCPI.

Personnellement j’en aurai quand même acheté au titre de la diversification patrimoniale, si ça n’était pas si compliqué avec ma banque.

Les SCPI… vaste sujet.

Je suis positionné sur 12 SCPI : immorente, efimmo, notapierre, actipierre 1, 2 et 3, foncia pierre rendement, patrimoine foncier, fininpierre, pierre privilège, pierre sélection, buroboutic. J’ai vendu, récemment multicommerce avec profit. Il s’agit, pour l’essentiel de SCPI de rendement investissant dans les murs de commerce, à l’exception de notapierre qui est à dominante bureaux.

Les banques qui m’ont financé sans aucun problème sont UCB agence de Paris (devenu cetelem) & Crédit mutuel du Sud Ouest. Les refus : CIC et BNP. Je vous conseille également d’aller voir la Banque Privée Européenne et/ou un courtier en crédit. Ils sont efficaces pour les cas particuliers !

* En ce qui concerne la fiscalité attachée à cette opération, je ferai les remarques suivantes :

1°/ En fiscalité IRPP :
- L’option qui consiste à souscrire un crédit pour 20 ans et à solder l’opération au bout de 15 ans est intéressante, car elle offre un meilleur effet de levier, ainsi qu’une déduction d’intérêts d’emprunt plus importante, sans avoir à souscrire un prêt in fine adossé…

- Je suis très défavorable aux SCPI fiscales qui ne sont pas rentables en dehors des avantages fiscaux qu’elle promettent. Les anciennes SCPI fiscales ont été liquidées, la plupart du temps, sans tambour ni trompette (voir même avec des moins values importantes), car les immeubles étaient achetés neufs à grand frais, et revendus pour de l’ancien à l’issue du dispositif. Il est difficile de rattraper ce delta dans de l’immobilier d’habitation, par hypothèse moins rentable que l’immobilier commercial…

- Vous avez également la possibilité de souscrire, dans votre portefeuille SCPI, un certain % de SCPI de plus-value à crédit (ex : Pierre 48), pour éponger les revenus fonciers imposables du reste du portefeuille. Pour ma part, je n’ai pas choisi cette option car cela entravait quelque peu l’autofinancement du portefeuille.

* En fiscalité IS :

Si votre TMI est important, alors que vous êtes en activité, et que votre objectif est de vivre à terme de vos rentes, vous pouvez également constituer une société civile immobilière et opter pour l’impôt sur les sociétés lors de sa création. Il faut alors tenir une comptabilité commerciale en respectant les règles applicables en matière de BIC.

. En période de constitution de patrimoine, l’option pour l’impôt sur les sociétés vous permet de constituer votre patrimoine au sein de cette tirelire, avec un minimum de frottements fiscaux : 15% d’impôt sur les sociétés seulement jusqu’à 38.100 euros de bénéfice chaque année + déductibilité des intérêts des emprunts souscrits sans aucune limite + déductibilité des frais liés au fonctionnement de la société civile + aucune charge sociale si la gérance est non rémunérée.

. En période d’inactivité,vous soldez les emprunts encore en cours en vendant quelques lignes. La distribution de dividendes reste peu fiscalisée puisque, par hypothèse, vous n’avez plus d’autres revenus professionnels…

Les revenus retirés de votre "fonds de pension personnel" peuvent être utilement complétés par un remboursement de compte courant d’associé, si la société a été dotée d’un capital faible, à hauteur de ce que vous avez amené à la société en période de constitution de patrimoine, au déla de ce capital faible. Ce remboursement n’est pas considéré comme un supplément de revenu.

. Si les volumes sont importants, vous pouvez également constituer une seconde société civile pour bénéficier deux fois de la tranche à 38.100 euros…

. La production de bilans, qui rassure le banquier et étaye votre approche patrimoniale, vous permet de faire de nouvelles opérations, si de bonnes affaires se présentent, alors que votre activité principale a cessé. Par la suite, votre portefeuille peut être étendu en direction de la bourse, via les SIIC par exemple, pour en augmenter la rentabilité globale…

Dernière modification par stephane (25/07/2010 19h46)

Bonjour,

Je pense le rendement de l’immobilier commercial risque de chuter fortement dans les prochaines années (d’ailleurs quelqu’un a-t-il un graphe d’un indice des prix de l’immo de bureau et des murs de boutiques avec les indices des loyers associés ?)

Dans ce cas de figure pourquoi ne pas investir aux Etats-Unis où la baisse de l’immo commercial est déjà de 40 % et où la confiance des investisseurs dans ce secteur est très très faible (voir ici Actualité financière et économique - Information finance avec l’AGEFI)

Sinon, pour un investissement en France, est-il idiot d’imaginer une entrée sur des SCPI en plusieurs fois en renforçant lorsque le cours d’une SCPI sur le marché secondaire à bien baissé (un peu comme en bourse) ? Et quid des crédits associés : la/les banques suivront t’elles sur plusieurs petits crédit (d’une dizaine de K€ chacun) ?

Effectivement, il peut être intéressant de faire des petites tranches au fur et à mesure des opportunités qui se présentent, en gardant un oeil sur le taux d’occupation des SCPI…

Je pense également que le taux d’occupation restera bien meilleur dans les commerces que dans les bureaux, car les commercants ont beaucoup à perdre s’ils donnent congé de la location (en raison de la perte de valeur du fonds de commerce)….

Les inconvénients :
- Pas d’effet de levier du crédit
- Peu de bonnes SCPI proposé dans des contrats d’AV. Par ex, la SCPI proposée dans l’AV bourso est une daube.

Les avantages :
- Fiscalité

Effectivement, Panthéa de Nortia offre un choix intéressant. A ma connaissance, c’est le seul contrat d’assurance-vie qui offre un tel choix de scpi, même si le % de SCPI est limité, dans ce contrat, à 40%, il me semble.

Dedans, on trouve notamment efimmo et immorente, ainsi qu’actipierre 3 qui sont trois SCPI de bon niveau.

stephane a écrit :

Les SCPI… vaste sujet.

- Je suis très défavorable aux SCPI fiscales qui ne sont pas rentables en dehors des avantages fiscaux qu’elle promettent. Les anciennes SCPI fiscales ont été liquidées, la plupart du temps, sans tambour ni trompette (voir même avec des moins values importantes), car les immeubles étaient achetés neufs à grand frais, et revendus pour de l’ancien à l’issue du dispositif. Il est difficile de rattraper ce delta dans de l’immobilier d’habitation, par hypothèse moins rentable que l’immobilier commercial…

-…

Je suis dans l’absolu d’accord avec vous. Avec cependant 2 reserves :

* l’une concerne les SCPI type travaux (malraux en entre autres) qui lorsqu’elles sont bien montées apportent un deficit important deductible des revenus fonciers ce qui amène une reduction d’impôt et de prelevements sociaux. Sur une TMI à 40% cela fait un gain de 52.1% avec les PS. Sur toute la serie des Pierre Investissement (de 1 à 6) distribuée par INTERGESTION le deficit deductible était égal à env 80% du prix de souscription étalé sur 4 à 5 ans. En contre-partie il n’y avait de revenu. Enfin les prix de revient au m² restaient raisonnables une fois les travaux faits. Malheureusement la loi Malraux a changé (reduction d’impôt maintenant) et la dernière Pierre Investissement vient de cloturer….

* l’autre concerne les SCPI fiscales (Mehaignerie- Perissol- Borloo- de Robien et Scellier). Si effectivement elles ne presentent que peu d’avantage au final, il y a un moyen de les rendre interressantes :

En les achetant sur le marché secondaire avec un prix d’achat décoté par rapport à la valeur de realisation. On les finance avec un credit in fine et on attend gentiment la liquidation de la SCPI. pendant cette attente les loyers couvrent les interêts du In fine (loyers sur prix d’achat decoté= 4 à 6%). Ensuite lors de la liquidation de la SCPI le prix recolté par part va permettre de couvrir le remboursement du IN FINE, et le solde est de la plus-value totalement exonérée au niveau du porteur de part (les eventuelles +values ont été reglé au niveau de la SCPI). J’ai pratiqué ce montage il y a 8 ans maintenant et le bilan est très très largement positif. ce qui m’a permis en quelques années, au prix d’un endettement lourd il est vrai mais pas pesant en tresorerie, de me créer un patrimoine consequent ex nihilo….la seule precaution à prendre est de n’acheter que des parts avec forte décote, pour eviter toute mauvaise surprise à la sortie. donc il faut être patient.

Dernière modification par Rodolphe (31/07/2010 15h07)

Bonjour,

Je réfléchis actuellement à investir à crédit dans des scpi de rendement. Voici la situation :

J’ai 24 ans, célibataire sans enfants et locataire, pas de projet d’achat de RP avant une dizaine d’années (certainement avant si krach immobilier à Paris, scénario auquel je n’adhère pas).

[…]

Ma capacité d’épargne mensuelle varie entre 600 et 800 € par mois. Comme mon épargne de précaution (livret A) est constituée, mon épargne va dans les AV (fonds € et UC) et dans le PEA.

Plusieurs remarques :

1. Les taux des fonds € des AV vont probablement diminuer dans les années à venir.
2. je n’ai pas du tout d’immobilier dans mon épargne.
3. Les taux d’emprunt à 15 ans sont très bas, certainement un peu en dessous des 4%.
4. Malgré la crise économique qui dure depuis 2 ans, force est de constater que les valo des SCPI connues (immorente…) et les dividendes n’ont pas diminué. Cependant, la rentabilité tourne autour de 5,5%, les SCPI sont donc cheres en ce moment.
5. La valo et les dividendes de SCPI comme Immorente ou Participation Foncière 1 n’ont apparemment pas été affectés lors du précédent krach immobilier des années 90.

J’ai donc en tête d’emprunter entre 40 et 60 k€ sur 15 ou 20 ans pour investir dans 2 ou 3 SCPI reconnues.
D’après mes calculs préliminaires, cela me fera un effort mensuel de 200 à 300 €, ce qui reste raisonnable et ne gênera pas trop la création de mon apport pour l’achat d’une RP.
Au niveau des SCPI, j’ai repéré Immorente, Efimmo, Participation Foncière 1 et 2, Buroboutic et Foncia Pierre rendement.

Voici mes questions :
1. Que pensez-vous de ma démarche? Que pensera une banque de mon raisonnement? Est-ce qu’elle acceptera de me prêter de l’argent vu mon profil?
2. A propos des SCPI, lesquels me conseillez vous?

Désolé pour le pavé et merci pour vos avis !

Dernière modification par JB0660 (04/08/2010 11h55)

Nikki a écrit :

J’avais la même idée, aucune banque n’a voulu me financier même si je mettais la moitié en capital.

C’est le gros pb et c’est vraiment décourageant.

Cependant, Stéphane a donné au début du sujet quelques noms de banques :

Stephane a écrit :

Les banques qui m’ont financé sans aucun problème sont UCB agence de Paris (devenu cetelem) & Crédit mutuel du Sud Ouest. Les refus : CIC et BNP. Je vous conseille également d’aller voir la Banque Privée Européenne et/ou un courtier en crédit. Ils sont efficaces pour les cas particuliers !