Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

@ BorderLine: à qui vous adressez-vous ?

Si c’est à moi, je parle en rendement brut… donc hors frais de gestion évidemment.

Mais l’immeuble dont je parle est situé à 15km de chez nous, nous faisons la gestion en direct, et les petites réparations et remises en état nous-mêmes. Dernière en date, remplacement des boîtes aux lettres et un coup de peinture dans un des appartements.
Et nous conservons toutes les factures pour les déduire des revenus fonciers évidemment ! Le rendement ne diminue pas tant que ça au final !

cristalline a écrit :

Si vous avez déjà fait ce type d’acquisition l’avez vous fait en votre nom ou par l’intermédiaire d’une SCI, si oui pour quels motifs?

Si vos loyers meublés représentent plus de 10% de l’ensemble des revenus de la SCI, celle-ci ne pourra pas être à l’IR.
Pour simplifier la gestion, mieux vaut éviter la SCI sauf si la constitution de celle-ci vous est favorable pour une succession, pour la fiscalité, si vous achetez avec une personne étrangère à votre couple, etc.

cristalline a écrit :

Ce bien est entièrement loué. Comment se passe le transfert des dépôts de garantie?

Devant le notaire le jour de la signature de l’acte authentique

cristalline a écrit :

Quel régime d’imposition retenez vous si vous êtes propriétaire en nom propre?

Si vos revenus fonciers (donc locations nues) sont supérieurs à 15000€ par an la question ne se pose pas, c’est au réel d’office.

cristalline a écrit :

Enfin l’immeuble conjugue a la fois des baux meublés et des locations en nu. Quel est l’impact sur ma future déclaration sur le revenu.

Un peu plus compliquée qu’avant car il y aura non seulement une 2044 à remplir et aussi la rubrique BIC pour la partie meublée.

cristalline a écrit :

Je pense qu’il est nécessaire que je m’attache les service d’un comptable.

C’est préférable, au moins les premières années pour bien comprendre les subtilités de votre fiscalité car puisque tout est déjà loué, c’est qu’il n’y a pas de gros travaux à prévoir, donc vos impôts vont certainement s’alourdir, et au fur et à mesure que vos locataires nus vont partir, il y a fort à parier que vous opterez pour louer tout en meublé (si la fiscalité pour le meublé n’est pas trop chamboulée d’ici là)

cristalline a écrit :

Pensez vous qu’il soit indispensable que j’opte sur pour le statut de LNPM?

C’est à vous de faire les simulations fiscales et de choisir la solution qui vous est la moins coûteuse.
Vous ne nous dites pas ce que représentent les recettes de la location meublée par rapport à l’ensemble de vos loyers nus.

Sky a écrit :

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cristalline a écrit :

Pensez vous qu’il soit indispensable que j’opte sur pour le statut de LNPM?

C’est à vous de faire les simulations fiscales et de choisir la solution qui vous est la moins coûteuse.
Vous ne nous dites pas ce que représentent les recettes de la location meublée par rapport à l’ensemble de vos loyers nus.

Je crois bien (c’est ce que Me Le Boulc’h indique dans son livre sur la location meublée) que vous êtes LMNP dès lors que vous louez un bien meublé, sauf si vous êtes LMP. N’oubliez juste pas de faire les déclarations associées…

Dernière modification par GoodbyLenine (25/08/2012 13h32)

Bonjour
J’ai suivi ce sujet du forum avec spécial intérêt.  C’est vrai qu’on s’est un peu éloigné du thème invoqué (exemples réels des résultats d’investissement) dont j’étais très intéressée.
Je suis en recherche active pour effectuer mon premier investissement.
J’ai trouvé un immeuble de rapport, avec 5 lots (Studio, F2 et F3) dans une ville étudiante.
Le prix d’achat avec frais et notaire serait autour de 250000 euros.  Je suis encore en étude du dossier.
Mon principal doute à ce moment là c’est que, d’ici la signature, je me retrouverai en début d’année.  Et si je me trompe pas, comment trouver des locataires pour les studios en début d’année, si tous les étudiants ils sont déjà logés ?  Je n’aimerais pas me retrouver avec une vacance locative du début de plus de 8 mois (jusqu’à en septembre).  Ai-je raison de m’inquiéter ?
Une question relative aux assurances impayés - vacances locatives - Avez-vous déjà eu recours ?
Sont-elles efficaces ?  Parfois l’heure arrivée de faire jouer une assurance on se retrouve avec les conditions écrites en petit et c’est pratiquement impossible de pouvoir y utiliser.
Des expériences ?
Une dernière chose, un peu bête peut-être, mais comment vous gérez la sortie de poubelles et nettoyage des parties communes? Payez-vous ce service ou est-il possible de s’en passer ?
Merci d’avance

Rava a écrit :

Ai-je raison de m’inquiéter ?

En partie seulement… Les F2 et F3 attirent moins les étudiants, donc se louent potentiellement toute l’année. Puis il n’y a pas que des étudiants qui louent des studios.
Mais pourquoi l’immeuble est-il vendu vide ? vous pouvez toujours voir avec le propriétaire actuel pour qu’il le remette en location…

Rava a écrit :

Une question relative aux assurances impayés - vacances locatives - Avez-vous déjà eu recours ?
Sont-elles efficaces ?  Parfois l’heure arrivée de faire jouer une assurance on se retrouve avec les conditions écrites en petit et c’est pratiquement impossible de pouvoir y utiliser.
Des expériences ?

Je prends des assurances, mais (heureusement) je n’ai jamais eu à les faire marcher… En théorie, il y a un calendrier strict à respecter pour les lettres de relance et de mise en demeure. J’ai appelé une fois pour un retard de 2 mois (qui s’est réglé tout seul) et pour lequel je n’avais pas envoyé la mise en demeure dans les délais, on m’a dit que ça ne posait pas de problème…

Rava a écrit :

Une dernière chose, un peu bête peut-être, mais comment vous gérez la sortie de poubelles et nettoyage des parties communes? Payez-vous ce service ou est-il possible de s’en passer ?Merci d’avance

Dans un appart qu’on a et qui est en copro : ce sont les occupants qui sortent les poubelles à tour de rôle. Un planning est établi par le syndic bénévole.
Pour le nettoyage, c’est une femme de ménage d’une des occupantes qui s’en occupe et à qui la copro reverse de l’argent.
Sinon dans un immeuble qu’on possède, ce sont 2 locataires qui font ces tâches en contrepartie d’une ristourne sur le loyer.
Si ça ne fonctionne pas, vous pouvez toujours faire faire un devis pour le nettoyage par une entreprise, et vos occupants auront vite compris qu’ils ont tout intérêt à faire le ménage eux-même sous peine de devoir vendre un rein (j’exagère un peu) pour payer les charges…

Sky a écrit :

Si vos loyers meublés représentent plus de 10% de l’ensemble des revenus de la SCI, celle-ci ne pourra pas être à l’IR.

cristalline a écrit :

Quel régime d’imposition retenez vous si vous êtes propriétaire en nom propre?

Si vos revenus fonciers (donc locations nues) sont supérieurs à 15000€ par an la question ne se pose pas, c’est au réel d’office.

Qu’entendez vous par réel, la déclaration 2044?

cristalline a écrit :

Enfin l’immeuble conjugue a la fois des baux meublés et des locations en nu. Quel est l’impact sur ma future déclaration sur le revenu.

Sky a écrit :

Un peu plus compliquée qu’avant car il y aura non seulement une 2044 à remplir et aussi la rubrique BIC pour la partie meublée.

Mon offre va être certainement acceptée. Je vais être sur une base de loyer annuel tout compris nus et meublés de 45KE, financés par trois emprunts immo car il s’agit de trois opérations distinctes (j’avais déjà deux appartements avant cet achat).

Peu de travaux seront à envisager rapidement ou mineurs. Donc un alourdissement fiscal en perspective. Je ne pourrait déclencher les travaux qu’à la sortie des locataires mais ils ont tous quasi resignés sur les deux dernières années et les loyers sont en dessous du marché. Pas forcément la clientèle que je recherche mais il n’y a pas d’incidents de paiement.

Je ne réside pas dans la ville siège de cet investissement. De toute façon ce bien sera géré en agence.
Pensez vous qu’il faille que le comptable en charge du suivi de cette location réside dans cette ville ou au contraire à proximité de mon domicile?
Est ce que ce que le comptable doit passez par mon entremise ou au contraire directement avec l’agence?

cpaulus a écrit :

En effet, mes revenus immobiliers s’ajoutent à mes revenus de retraité, et cela me fait grimper dans la taxation à 30%. A cela, il faut ajouter le paiement les prélèvements sociaux qui grimpent bien trop rapidement . En conclusion je donne presque 50% de mes revenus net à l’Etat. C’est trop.

De plus, la taxation des plus values immobilières est passée de 15 à 30 ans.

Par ailleurs, comme je donne mes biens à gérer à une agence, les frais augmentent régulièrement (Etats des lieux, nouveau locataire, locataire malhonnête,..)

En conclusion,  la direction actuellement choisie par notre Président « Super Impôt » ne m’encourage pas et ne me fait pas rêver d’investir dans l’immobilier de rapport.

Je recherche comment investir une partie de mon argent afin de gagner plus que sur un livret.

Je ne suis pas sur de bien comprendre le fonctionnement de la bourse alors je pense plutôt à l’immobilier.
Pouvez-vous m’expliquer comment vous avez démarrer dans l’immobilier et quels sont les pièges à éviter  ?

Pierre

Merci Cpaulus pour votre réponse.

Effectivement je n’avais pas penser au frais dans la copropriété car j’habite dans une petite maison au dessus de Nice et je n’ai pas ces frais à payer.
C’est une bonne méthode d’avoir le loyer qui paye le remboursement du crédit mais les prix d’achat  sont cher.
Je ne me sens pas de louer directement car j’ai peur des impayés alors qu’avec une agence je suis  rassuré.
Vous me parlez beaucoup des achats neufs , j’ai regardé les prix sont moins chers dans l’ancien.
Je ne peux pas acheter sur Nice mais je vais rechercher sur Villeneuve Loubet.

Pourquoi  j’ai -1 dans ma réputation et qui a mis ce -1 ?

Pierre

Je suis entièrement d’accord avec l’analyse de Cpaulus, pour se lancer dans l’investissement locatif aujourd’hui il faut soit etre jeune, etre au chomage et ne pas avoir trop le choix, soit avoir d’autre motivations comme ceder le bien à ses enfants ou en profiter plus tard.

Car il n’est plus rentable face à des produits comme les rentes onéreuses.

L’assurance impayé est bien sur une garantie mais qui coute chère et vous enlevera pas les tracas. Elle ne dépends pas des agences mais des assurances, donc vous pouvez y souscrire partout.

Si vous vous délester de la gestion aupres d’une agence, cela va vous couter encore plus cher, l’agence se contente d’ailleurs de passer des contrats avec des assurances et de faire travailler des artisans connus en recevant leur commission et le tout est déduit de vos revenus

Quand on parle du locatif qui ne rapporte plus rien, on ne tient pas en compte, de gestion par une agence, ni d’assurance impayé, ni meme d’entretien effectuer par des tierce personne

Si vous investissez dans l’ancien les frais d’entretien seront d’autant plus imporant, au bout de 15 ans une maison nécessite des entretiens réguliers meme avec des locataires attentionnés ce qui est rare, ne comptez pas sur eux pour traiter le bois ou le fer, ou encore la toiture.

Enfin il est interessant d’ecouter les ministres puisqu"aujourd’hui on vient de comprendre que la CSG serait augmentée à nouveau en 2013, on devrait donc dépasser les 15,50% de prélèvement ce qui est intolérable pour beaucoup de petits bailleurs car c’est un impot non progressif qui ne tient en compte ni vos revenus ni vos crédits

Bon courage quand meme

cristalline a écrit :

Qu’entendez vous par réel, la déclaration 2044?

Oui le régime réel est par opposition au régime Micro

cristalline a écrit :

locataires mais ils ont tous quasi resignés sur les deux dernières années et les loyers sont en dessous du marché. Pas forcément la clientèle que je recherche mais il n’y a pas d’incidents de paiement.

Pas d’incidents de paiement, c’est plutôt une bonne nouvelle.
Loyers en dessous du marché : c’est ce qui arrive lorsque les locataires restent longtemps dans les lieux, c’est d’ailleurs à leur avantage. J’ai par exemple acquis récemment un logement avec un locataire en place depuis 42 ans ; bien que son loyer ait été correctement et régulièrement révisé selon les indices insee qui se sont succédés, il n’est que de 320 € pour un T3 que je pourrais louer plus du double. C’est la loi, c’est comme ça. Le bon côté c’est que ce loyer est quasi assuré, que j’ai acquis le logement avec une décôte qui me convenait, que le rendement reste bon, que ce locataire est fumeur et plus âgé que moi. Patience et longueur de temps ……

cristalline a écrit :

Pensez vous qu’il faille que le comptable en charge du suivi de cette location réside dans cette ville ou au contraire à proximité de mon domicile?
Est ce que ce que le comptable doit passez par mon entremise ou au contraire directement avec l’agence?

Un comptable en province coûte beaucoup moins cher qu’un comptable parisien, à vous de faire votre prospection.
Le client payeur de votre comptable ce sera vous et non l’agence. A votre place je préférerais que le comptable n’ait qu’un seul interlocuteur, à savoir vous, et en plus cela vous permettra de garder une visibilité et de pouvoir superviser l’ensemble des documents transmis.

Si votre objectif est de tout déléguer, il aurait peut-être mieux fallu opter pour des achats de parts de pierre papier.

JL a écrit :

Car il n’est plus rentable face à des produits comme les rentes onéreuses.

Quand on parle du locatif qui ne rapporte plus rien, on ne tient pas en compte, de gestion par une agence, ni d’assurance impayé, ni meme d’entretien effectuer par des tierce personne

Si vous investissez dans l’ancien les frais d’entretien seront d’autant plus imporant, au bout de 15 ans une maison nécessite des entretiens réguliers meme avec des locataires attentionnés ce qui est rare, ne comptez pas sur eux pour traiter le bois ou le fer, ou encore la toiture.

Enfin il est interessant d’ecouter les ministres puisqu"aujourd’hui on vient de comprendre que la CSG serait augmentée à nouveau en 2013, on devrait donc dépasser les 15,50% de prélèvement ce qui est intolérable pour beaucoup de petits bailleurs car c’est un impot non progressif qui ne tient en compte ni vos revenus ni vos crédits

Bon courage quand meme

C’est pas encouragent pour un jeune qui souhaite investir un peu.
Déjà j’ai eu comme conseil par thomz de voir du coté de l’immobilier mais maintenant vous me dites que l’immobilier n’est pas rentable.

Pour les rentes , il faut avoir de l’argent alors comment faire sans acheter des actions ou de l’immobilier.
JL vous dites que les frais d’entretien augmente , que les agences , les impots , les assurances prennent tout  et puis il y a la csg.

comment je peux faire puisque j’ai vu sur le forum des acheteurs locatifs qui récupèrent des revenus locatifs et vous me dites que cela ne vaut plus rien l’immobilier

Pierre

Evitez simplement de croire ce que vous raconte X ou Y…

Lisez plusieurs fils et faites vous une opinion par vous meme.

Si vous voulez de l’argent sans rien faire, évitez l’immobilier. L’immobilier rapporte, mais demande d’y passer du temps.

Achetez des actions qui versent des dividendes (Total en France, mais voyez surtout aux USA) Il y a des blogs tels que dividend.ch qui en parle.

Gagner plus que le livret est possible, mais il faut au minimum s’informer avant de décider quoi faire.