Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Bonjour
Pour mon premier post dans ce forum je vais tenté de vous décrire mon ambition et mon questionnement.
Voilà je souhaite acheter un petit immeuble de rapport en province.
J’ai déjà lu pas mal de choses sur la rentabilité brut, net ,net net, et le TRI. Même si certaines me semble encore complexe, je suis bien déterminé à trouver la perle.
Par contre, d’un point de vu fiscal je suis une quiche et je ne sais s’il faut monter une SCI, quel impôt je vais devoir payer, faire du déficit foncier et comment? .
Aujourd’hui il me semble que je suis tombé sur une bonne annonce mais je souhaiterai être conseillé.
Je vous décris la situation.
Cet un immeuble à vendre 165000 €  Les ouvertures sont en PVC pour un chauffage électrique. il possède une cour avec jardin constructible environ 100 m2 ,parking à proximité à un particulier donc frais notariés non inclus.
L’ensemble des loyers repentent la somme de 15468€/an
la taxe foncière serait de 660 €.
Les appartement sont loués
en faisant le calcul rapide de rentabilité brut j arrive à 9.04%. pour un prix de 170000 frais compris.
Les appartements ont tous un compteur eau et edf
L’immeuble est classé en DPE en F et D.
Je sais que le propriétaire à déjà eu une offre qui n’a pu se réaliser car la banque n ’a pas suivi l’acheteur potentiel.
J’ ai senti que le vendeur était vraiment volontaire pour vendre alors peut être je pourrais certainement négocier le prix pour arrivé à 170000€ tout frais compris afin d’arriver à mes 9% de rentabilité brut.
Pour ce premier taux je passerai donc par une négociation du prix et des taux d’intérêts via ma banque.
Voilà d’après ce que vous avez lu avez vous des conseils à me donner et des points qu’il faut que je creuse ? peut être ai je aussi écris des bêtises que vous pourriez me faire remarquer.
Si vous avez des lectures à ce sujet je suis preneur.
Merci de vos commentaires. -

Attention au jardin "constructible", sur 100m² il vous sera difficile de construire quelque chose de valorisant, d’autant plus si un immeuble crée du vis à vis.

Pouvez vous détailler la typologie, l’état du bâtiment, la demande du marché…

L’idéal serait de créer un fil dédié, vous pouvez vous inspirer de ceux déjà existants.

Cordialement.

Bonjour,

Je poste ici ma question même si j’aurai pu la mettre à la suite de la file Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Je cherche fondamentalement à 5 à 15 km de chez moi, soit paris et la première courronne et je me lance pour un immeuble de rapport.

Après quelques temps de recherches par moi même, je me suis retrouvé submergé par des dossiers qui ne rentrent pas dans mes critères : soit en très grande banlieue (Melun) pour ne pas dire à la campagne, soit en zone compliquée (Stains par exemple),  ou avec une rentablité correcte sur la papier (les "locataires" en place étaient tous sans papiers originaire du même pays) voire très mauvaise.

Je m’oriente ainsi vers un mandat de recherche. Dans tous les cas, j’intègre les frais du mandataire dans mes calculs comme je le fais pour les autres frais.

Je suis donc à la recherche de retour d’expérience et conseils sur :
- les mandats de recherche
- des immeubles de rapport en IDF. Les interventions que j’ai lues jusqu’à maintenant étaient à propos d’immeubles qui sont très différents de ma zone géographique.

Pour avoir une idée de base, ma recherche concerne un immeuble d’habitation de 6 lots pour un budget de 1M€ et une surface de 200m².

Ce sera mon premier immeuble (et je pense le dernier).

Mon ciblage de cette zone s’appuie sur essentiellement 3 éléments :

- l’attractivité : c’est un investissement à long terme. IDF restera attractive avec un bassin d’emploi riche et des locataires solvables. A l’autre extrême on retrouve les ensembles immobiliers dans des petits villages de l’Ardèche ou l’Aveyron (2 régions que je connais bien).

- La cherté : un bien avec un prix élevé au m² est pour moi un avantage. Ceci résulte de l’intègration du temps passé et de l’investissement en rénovation. En gros, le temps de gestion au m² et le prix de la rénovation au m² est le même. Pour 100k€ vous avez 15m² en IDF et 60m² à Rodez et dans les deux cas, le besoin de 1 WC et une cuisine. Pour 100k€ investis, on dépense au moins 2 fois plus en temps et en rénovation dans l’Aveyron qu’en IDF.

- La proximité : J’ai du mal à imaginer rénover un bien à 100km de chez moi. J’ai déjà rénové par moi même (rénovation totale yc plomberie et elec) en cumulé environ 300m² répartis sur plusieurs appartements. La proximité permet (1) quand on fait soi-même d’utiliser tous les slots disponibles petits ou grands et (2) de passer sur le chantier matin et soir quand on fait appel à des ouvriers. Ce n’est pas le cas pour un fermage où il n’y rien à faire (expérience de fermage dans le 12).

Donc, vous êtes remerciés pour vos conseils, propositions et suggestions qui sont les bienvenus.

Le printemps fait éclore les annonces mais effectivement il n’est pas facile de trouver un immeuble de rapport.

Je vous rejoins sur les points rencontrés qui empêchent de prendre une décision d’achat.

A titre d’info , j’ai vendu un appartement avec un locataire qui commençait à être en retard de paiement  , la CAF payait mais nous approchions des retards nécessitant d’informer la CAF.
Initialement je n’ai pas voulu cette situation car le locataire avait repris partiellement ses paiements puis il avait de nouveau cesser.
Nous avions signé le compromis de vente et avant la signature j’ai rappelé le notaire pour lui indiquer la situation , il m’a indiqué que le compromis signé l vente se poursuivrait et le problème serait celui des acheteurs.
Voila en synthèse , si vous signé un compromis sans information et preuve des paiements on peux vous raconter n’importe quoi ….surtout si vous passer en direct par un propriétaire sans gestion locative par agence.

Il faut un immeuble en rapport avec son environnement , studio ou T1 en contre ville , grand appartement dans des villages excentré.

Les filières communautaires sont à éviter absolument car vous allez au devant d’énormes problèmes ( j’aurais aussi une histoire à raconter à ce sujet).

LA solvabilité des locataires s’apprécient sur des personnes travaillant en CDI , si les revenus sont insuffisants la CAF peux pallier , personnellement je ne prend pas de GRL car les critères GRL sont tels qu’il n’est pas nécessaire d’en prendre une (3 fois le montant du loyer en CDI)  je pars sur cette base de locataire et le fonctionnement est très strict en cas de problème.

La location nue est une méconnaissance des bailleurs souvent un peu âge qui sont peu habitués au rouage du locatif optimisé.
La reprise d’un bien par des parts sociales via une SCI n’est pas une bonne option sauf pour le vendeur qui évite la plus value professionnelle et dans ce cas le prix doit être sérieusement négocié.

Je suis aussi en recherche depuis 5 à 6 mois , plusieurs visites mais rien d’intéressant pour l’instant.

Philippe

Oui mais c’est souvent la "vielle" école de la location avec des biens payés souvent issus d’héritage.

La possibilité de louer meublé tiens surtout à la taille du bien , un 40 m2 est la limite au dessus de laquelle je passe en mode coût maximal en location nue.

Et encore faut il que ce 40 M2 soit destiné à une clientèle plus de passage qui souhaite plus grand qu’un studio.

Philippe

Personnellement je trouve le marché vraiment bizarre actuellement.

Les ventes sont difficiles, les négo rudes (15-20% d’emblée), mais il y a encore des marchands de bien qui rachétent à tour de bras les apparts à rénover au prix affiché (surcôtés car n’ayant pas encore accusé la stagnation). Ces mecs là se rendent pas compte qu’avec les frais de notaire + travaux, le prix final explose totalement le prix moyen constaté.

Bref, le marché est atone mais certains négocient pas du tout et achétent au prix. Complétement inconscients quelsqu’ils soient.

Le prix  est la seule donnée majeure d’un marchand de bien ou d’un bon investisseur. Un AI m’a même regardé de haut quand je lui ai dit que le prix n’est même pas une donnée suffisante, il faut le prix au m² pour avoir une donnée de comparaison viable.

On peut tourner et retourner, acheter un appartement surcoté est une mauvaise affaire, acheter un bien au prix n’est pas une affaire (j’ai pas dit une mauvaise), et réussir à trouver un appart sous-côté (successions, urgence, travaux effrayants, biais géographique quel qu’il soit etc) c’est là où on fait du pognon.

Et actuellement, en prenant l’exemple de Montpellier il y a tellement peu de biens dans l’hypercentre, que ça achète à n’importe quel prix avec entre 3 et 7 misérables % de négo, alors que les loyers accusent enfin la stagnation et que les rendements commencent à diminuer. Ce sont pas les pros qui achètent, mais les apprentis bailleurs, ceux qui ont loupé les derniers ajustements de la loi ALUR ou du PLSFF 2014. Comme vous le dites bien, les "pros" font les vrais calculs. Les autres prennent un prix, un loyer et négocient quasi rien alors que c’est la seule fois depuis ces 10 derniers années que les vendeurs ne sont pas les seuls à avoir la main..

Par contre, dés la première couronne, des biens il y en a à la pelle. Mais bon…la vacance n’est pas la même non plus ni même la beauté du dit patrimoine (un joli appart dans un petit appart simili hausmanien plein écusson, c’est quand même plus sympa que le lot 154 de la barre numéro 2 de la résidence x avec des charges monumentales).

Patience. Je prends mon cas personnel où je n’ai la capacité d’acheter qu’un seul immeuble. Alors je me dis il faut a tout prix éviter la mauvaise affaire qui pourra oberer l’avenir. La charge d’un emprunt rend l’investisseur fragile.

Donc pas de précipitation. Les AI font simplement leur boulot. Les marchands de biens, les vrais les solides passent avant tout le monde de par leur réputation et leur réseau. Ce qu’un investisseur individuel n’a pas.

Patience encore en attendant le projet qui convient.

J’ai visité récemment 3 immeubles. Je partage ici mes questionnements et réflexions pour avis.

Le premier dans la ville de colombes (92). 7 lots. Je laisse tomber car beaucoup d’accords oraux et de main a la main que même les héritiers n’arrivent pas a gérer. Sans oublier que 3 lots sur 7 sont occupés par des personnes âgées.

Le second est dans la ville d’argenteuil (92). 8 lots. Pas loin du tramway. A côté d’un grand site de Dassault Aviation. Cette ville présente un bon rapport locatif. Quand je regarde les données de cette ville, elle semble dynamique. Mais je compte affiner la demande locative solvable pour des studios a 500€ ou 600€ par mois.

Le troisième, 6 lots + un commerce, de 200m2 environ, est pour moi le plus intéressant et le plus difficile a appréhender. Intéressant car il répond à beaucoup de critères que je me suis fixés. Bien agencé, vide, a rénover.
Mon plan est d’emprunter pour l’achat + les gros travaux + les parties communes qui seront faits par une entreprise. Ensuite a fur et a mesure rénover les studios moi même et louer en finançant moi même les travaux; 6 lots en comptant 25k€ par lot (studio < 30m2). Mais il me pose un nombre important de questions. La suite se réfère a cet immeuble.

- travaux : tout est a refaire notamment l’isolation de la toiture, compteurs électriques, installation de la descente des eaux usées, parties communes, la ventilation des appartements, etc

- le terrain permet une autre construction plus tard de l’ordre de 130m2. Le COS n’est pas au max.

- je me demande s’il ne faut pas pour cette ampleur un permis de construire ou si je peux m’en passer en faisant la rénovation par étapes. L’immeuble n’étant pas habité, je suppose que la mairie et le fisc doivent être au courant au moins pour les questions de taxes notamment celle des logements vacants.

- les normes. Autant jusqu’à maintenant les rénovations d’appart que j’ai déjà faites, j’ai scrupuleusement respecté les normes électriques, autant pour un immeuble je ne sais pas s’il y a d’autres normes a respecter (RT2012) et la je pars dans l’inconnu.

- valorisation : pour faire une proposition de prix je suis parti sur : (prix au m2 de la zone - 1200€) x 75%. 1200€ c’est le coût de la rénovation. 25% c’est la prime de risque + achat en gros.

D’après mes calculs et si je ne me suis pas planté, le prix (bien + rénovation) reviendrait a 100 loyers mensuels en régime de croisière. Compte tenu des rentabilités en proche banlieue parisienne je me demande s’il n’y pas un problème que je n’ai pas vu.

Vos remarques questions et apports sont les bienvenus. Vu le projet j’ai envie de le saisir. Vu son ampleur, me planter serait très dommageable. Merci pour vos retours.

Merci Philippe.

Vous me rassurez pour la montée et la descente d’eau. Bien que je suis aussi plombier "privé" je me suis fait une montagne pour la descente d’eau. Alors que j’ai deja repis entierement la plomberie pour 4 appartements différents.   Tout simplement car je n’en ai jamais fait la descente. Ce qui est le cas de beaucoup de bricoleurs.

Pour l’extention, c’est possible de 1/ rajouter un étage ou deux. Mais la ça devient un autre projet que je ne me sens pas armé pour le faire.  Sans oublier la nécessité de rajouter un assenceur pour lequel il n’y pas de place.
2/ il y a possibilité d extension de 100 m2 au rdc pour un logement ou un local commercial. Pour moi ce sera la cerise sur le gâteau que je ne compte pas aujourd’hui. Déjà il faut sortir 150k€ cash pour rénover les 6 lots existants.

D’après mes calculs le prix affiché est trop élevé (comme tous les immeubles que j’ai vu). Pour l’instant j’en fait abstraction. Mon approche étant de "fixer" moi même le prix en fonction des paramètres économiques. Ensuite ça passera ou non. Comme vous le suggérer il faut être audacieux.

Philippe30 a écrit :

Ca serait bien que vous l’achetiez Boubouka cet immeuble  car je sens que votre projet va m’intéresser et vos retours seront intéressants à connaitre.
Philippe

Je pense que nous serions nombreux à y avoir intérêt !

Au vu de ces nombreux soucis en vu, je me demande s’il vaut toujours mieux acheter un immeuble déjà loué entièrement avec une bonne rentabilité (> 10 %) ?

PS: je demande indulgence si ma question s’avère "bête" .

J’oubliais les deux seules artisans que j’ai fait intervenir ont trouvé le moyen de se mettre dessus. Ils étaient censé ce coordonner entre eux pour enlever la vitrine de l ancienne boulangerie et faire un mur pour le maçon puis poser une fenêtre pour la menuiserie. 

Résultat des courses quand le menuisier est arrivé la fenêtre ne passait pas à cause du boitier du volet roulant qui tapait dans le linteau donc j’ai du les convoquer tous les deux en même temps pour explication. Aucun des deux n’a voulu entendre sa responsabilité pour l’un c’était le plan mal fait et pour l’autre c’était une mauvaise lecture du plan du maçon.

Finalement, je leur ai dit que cela n’était pas mon problème de qui était l’erreur et que je ne paierais qu’une fois le travail fini…ils ont pris sur eux et fini le travail avec un morceau de linteau de 5 cm par 145cm en mois…le maçon a souffert a le découper.