APPSCPI : Association des Porteurs de Parts de SCPI

GoodbyLenine · #1

Pour ceux qui ne la connaissent pas, je souhaite vous parler ici de l’APPSCPI, Association des Porteurs de Parts de SCPI, qui est une association de défense les investisseurs en support collectif de placement immobilier (voir sa présentation de l’APPSCPI sur son site internet).

J’invite tous les lecteurs de ce forum, tout du moins ceux qui ont investi dans des SCPI, à indiquer s’ils sont membres de l’APPSCPI, ou s’ils envisagent de le devenir, et aussi de décrire ce qu’ils attend(rai)ent d’une telle association, ou ce qui les dissuade d’y adhérer. (Et si vous avez des remarques sur le site www de l’APPSCPI, n’hésitez pas à les faire dans cette discussion)

J’ai assisté récemment à son Assemblée Générale, et voici quelques points que j’y ai noté :

L’association est surtout active dans un certain nombre de SCPI (où l’APPSCPI ou certains de ses membres participent au Conseil de Surveillance) et impliquée dans un certain nombre de différents (procédures) avec principalement des sociétés de gestion.

L’association recrute peu de nouveaux membres, et considère que c’est du au fait que les investisseurs en SCPI récents ont vécu des performances assez favorables, et n’ont pas (encore) rencontré des affaires/scandales/contre-performances comme ceux de la fin du siècle dernier. L’association repose sur la participation volontaire (et bénévole) d’un nombre très limité d’adhérents. L’association s’efforce de répondre aux questions qui lui sont posées (il faut contacter le secrétariat : tel, email) mais ne souhaite pas se développer sur un mode consumériste (ce qui serait le cas si l’association offrait des services que les adhérents "consomment").

Il y a actuellement un dossier "chaud", à savoir la transposition dans la loi française de la directive AFIM (déjà évoquée sur cette discussion du forum de l’IH) qui a en fait 2 aspects bien distincts :
1) La transposition de la directive elle-même, nos dirigeants ayant indiqué que les SCPI étaient concernées (même si la directive affirme elle-même réguler les ’’acteurs’’ -les gestionnaires- et non les ’’produits’’ -par exemple les SCPI-). Pour les SCPI, l’enjeu principal est ici l’introduction d’un "dépositaire", lequel pourrait générer des surcoûts (de gestion) importants, s’il effectue vraiment tout ce qui est envisagé (c’est à dire s’il contrôle tous les mouvements, donc par exemple détient le chéquier de la SCPI et contrôle tous les actes de la société de gestion). La position de l’APPSCI est que la désignation (ou non) d’un dépositaire devrait rester un choix à effectuer en AG par les associés de chaque SCPI (en connaissance de cause, c’est à dire avec une information sur sa mission précise et les coûts associés).
2) La tentative de ’’toilettage" du corpus légal des SCPI initiée à cette occasion. Un ensemble de propositions ont été mises en avant par l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement IMmobilier, en gros les Sociétés de Gestions…) , dont certaines conduiraient à faire perdre complètement le contrôle des SCPI à ses associés et à ses AG. Cet aspect est le plus préoccupant, et la position de l’APPSCPI est de s’opposer à (ou d’amender) bon nombre de ces propositions.
L’APPSCPI mène un lobbying actif auprès des autorités concernées, et recommande aux investisseurs d’adresser des courriers de sensibilisation aux autorités compétentes (député, sénateurs, AMF, etc.) pour renforcer ces démarches (il semble y avoir déjà eu une vingtaine de questions écrites de parlementaire sur ce thème). (exemples de courriers ici)

Quelques points positifs que j’ai noté :
- les membres de l’APPSCPI (ceux de son bureau en particulier) semblent rassembler un ensemble d’expertise impressionnant dans son domaine
- l’APPSCPI semble introduite dans tous les instances où elle doit faire entendre sa voix
- l’APPSCPI est une des rares association de défense agréée par l’état, et la seule sur son créneau
(avoir plusieurs associations exprimer des voix divergentes ne serait pas un atout)

Quelques points moins positifs que j’ai noté :
- le nombre d’adhérents de l’APPSCPI semble décliner année après année (887 au moment de l’AG) (et l’age moyen -inconnu- de l’adhérent doit augmenter en parrallèle)
- différentes propositions faites lors de l’AG, pour augmenter la participation des adhérents (actuellement, c’est surtout les membres du bureau qui sont actifs, et les seuls échanges entre adhérents sont par téléphone, ou par emails entre personnes ayant identifié un thème d’intérêt commun, mais il est déjà difficile d’avoir la liste de ces thèmes…), voire augmenter le nombre d’adhérents, et faire du site www de l’APPSCPI "la référence pour tout ce qui concerne les SCPI, pour les porteurs de parts", n’ont guère recueilli d’écho positif :
-> création d’un forum sur le site de l’association pour faciliter les échanges entre adhérents
(objections : risque de voir la responsabilité de l’association engagée sur certains propos,
de dévoiler des infos pendant l’élaboration des positions de l’APPSCPI)
(limiter l’accès à une partie du forum aux adhérents autorisés semble insuffisamment protecteur)
-> création de "fiches d’info’’ répondant aux questions de tout "candidats investisseurs en SCPI"
(objections : travail fastidieux, difficulté pour faire vivre ces fiches)
-> diffusion d’info au maximum par email, en minimisant les diffusions papier/courrier (+couteuses)
(objections : difficile de gérer 2 listes de diffusions, +50% d’adhérents n’utilisent pas internet)
(et pour la convocation à l’AG : difficulté juridique)
-> enquête pour donner la parole au adhérents, leur demander ce qu’ils attendent de l’association, leur demander de faire des suggestions, etc.
(objections : travail fastidieux)
-> adhésion "à l’essai", peu chère, voire gratuite (actuellement c’est 40€/an seulement)
(objection : a été tenté sans succès par le passé)
-> d’autres suggestions seront étudiées : adhésion par internet (avec paiement sur le site) par exemple

Dernière modification par GoodbyLenine (10/04/2013 16h52)

Mots-clés : appscpi, scpi

InvestisseurHeureux · #2

Merci pour ce sujet GBL !

N’hésitez pas à utiliser cette file (que j’ai épinglée) pour informer de l’actualité de l’APPSCPI ou promouvoir cette association.

J’ai du mal à comprendre pourquoi l’association n’a pas plus d’adhérents, alors que comme vous le rappeler, elle peut servir de contrepoids efficace pour améliorer la gouvernance des SCPI et maintenir la pérennité du statut SCPI…

Rodolphe · #3

Effectivement il est important que l’APPSCPI soit soutenu, car elle fait contrepoids aux Sociétés de Gestion, aux Banques & Cie d’Assurance membres des Conseils de Surveillance. A cet égard, lors d’élection pour les Conseils de Surveillance au sein des SCPI dont je suis porteur de parts, je vote systématiquement pour l’APPSCPI.

GoodbyLenine · #4

Pour information, voici un message récemment reçu de l’APPSCPI :

Nous vous suggérons d’adresser les courriers suivants (à moduler en fonction de votre propre ressenti).

1. à l’Autorité des Marchés Financiers
17, place de la Bourse
75002 Paris

"Mesdames, Messieurs,

J’ai appris que l’Autorité des marchés financiers aurait en charge, avec la Direction Générale du Trésor, les études préalables à la transposition en droit français de la directive européenne 2011/61/UE.

J’ai également appris, via le site Internet de l’ASPIM que cette dernière soutient que vous envisageriez ensemble, à cette occasion, de profondément modifier le dispositif législatif et règlementaire protecteur régissant les SCPI depuis plus de quarante ans, afin de le rendre plus permissif pour le monde de la finance et risqué pour les épargnants comme moi.

Il s’agirait par exemple de confier à un nombre très limité de filiales de banques le soin de "surveiller" d’autres filiales de banque - véritable mise en place, à mes yeux, de conflits d’intérêt et de prélèvements sans cause.
Il s’agirait également d’ouvrir à tous les vents la nature des patrimoines de SCPI et le champ des opérations ou métiers permis à leurs sociétés de gestion, qui ont déjà bien du mal à satisfaire les épargnants dans les conditions d’aujourd’hui.
Cela, en restreignant simultanément les moyens de décision et de contrôle relevant aujourd’hui de l’Assemblée Générale et du Conseil de surveillance, voire de chaque associé individuellement.

Je suis évidemment défavorables à pareilles perspectives qui me semblent avoir été dictées par les seuls intérêts mercantiles en ignorant les besoins et aspirations des épargnants.

Je n’ignore pas les grandes difficultés qu’ont rencontré les SCPI durant la période 1992-1996.

Je souhaite donc savoir en quoi les dispositions que vous envisagez me prémuniraient, selon vous, de leur répétition, sachant que, selon moi, celles intervenue à cette époque ou plus récemment résultent du non respect des règles existantes par les sociétés de gestion et non pas d’une défaillance de ces règles. Il s’agit donc d’une insuffisance de tutelle plutôt que d’une insuffisance de directive.

Espérant une prompte réponse, je vous prie……."

2 : Une copie de ce courrier au député de la circonscription et aux sénateurs du département :

"Madame (ou Monsieur) le député,

Je vous prie de trouver copie ci-jointe du courrier que j’ai été conduit à adresser à l’AMF.

Il me semble évident que les SCPI doivent être laissées libres d’opter ou non pour la mise en place dans leur système de gestion d’un éventuel dépositaire, dont le coût et la mission, s’il venait à exister, doivent au préalable être précisés par les pouvoirs publics.

Il me semble tout aussi évident que le processus de transposition de la directive européenne relative aux fonds alternatif ne doit pas être dévoyé afin de servir de prétexte pour modifier simultanément de manière opaque et subreptice le dispositif légal et règlementaire régissant les SCPI.

Par exemple en leur donnant accès à des sociétés immobilières non contrôlées ou à d’autres SCPI en cascade. Par exemple en sortant largement de l’exploitation locative. Par exemple en restreignant les pouvoirs de leur assemblée générale, de leur conseil de surveillance ou les droits de leurs associés. Par exemple en multipliant le champ discrétionnaire des commissions et des frais.

Je vous saurai gré de bien vouloir intervenir de manière à ce que mes aspirations d’épargnant soient prise en compte et dans cette attente, je vous prie d’agréer, ……"

qdedroit · #5

Je suis circonspect vis-à-vis de certains des éléments que vous avez avancé, GBL.

Tout d’abord, la Directive AIFM, qui force l’obligation de nomination d’un dépositaire, n’a pas pour objectif de confier à ce dernier la vérification du chéquier de la SCPI. Ce n’est pas là le but de la Directive, ni le rôle du dépositaire, qui, s’il doit exercer un contrôle, n’a pas pour objectif d’aller pointer les dépenses. Son rôle primordial est la conservation des actifs et le contrôle de leur adéquation vis-à-vis des règles contrôlant l’OPC.
Il permettra d’éviter certains écueils, déjà vus, d’investissements douteux de gestionnaires dans des produits financiers qui ne leur sont pas autorisés.

Par ailleurs, la transformation prévoit en France une mise à niveau de toutes les sociétés de gestion au statut de SGP, bénéficiant de diverses autorisations (programmes d’activités), notamment pour la gestion d’AIF (ou FIA, restons en français).
On parle donc d’une augmentation du contrôle de société. Certes, il peut y avoir un coût. D’ailleurs, cela ne rend pas les gérants heureux. J’en vois assez souvent qui me le soulignent. Mon point de vue est que cela ne peut que être rassurant.

Je ne comprends pas cette phrase :

Il s’agirait par exemple de confier à un nombre très limité de filiales de banques le soin de "surveiller" d’autres filiales de banque - véritable mise en place, à mes yeux, de conflits d’intérêt et de prélèvements sans cause.

Si cela fait référence au dépositaire… J’ai envie de dire que vu que le dépositaire n’existait pas avant, cela ne peut qu’améliorer le contrôle. L’argument des conflits d’intérêts me paraît assez simpliste.

Enfin, je n’ai pas connaissance de dispositions visant à "ouvrir à tous les vents la nature des patrimoines de SCPI". Mais bon, je n’ai pas vu passer les projets actuels, j’imagine que l’APPSCPI les a.

Enfin, écrire au député ne sert à rien, l’habilitation législative de procéder par voie d’ordonnance a déjà été donnée (loi BPI décembre 2012) ;)

GoodbyLenine · #6

@qdedroit : Ce n’est pas "des éléments que j’avance", c’est ce que j’ai entendu lors de l’AG de l’APPSCPI, et que j’ai essayé de rapporter fidèlement.

Je n’ai pas d’expertise particulière sur la directive AFIM, si ce n’ai que je l’ai lue, tout comme divers documents ou présentations tentant de l’analyser. Certains membres du bureau de l’APPSCPI semblent par contre en avoir une connaissance poussée, et en ont discuté avec moultes experts, dont des avocats, fonctionnaires du trésor public, ou membres de l’AMF. Ils ont aussi échangé avec certains des potentiels dépositaires (Il semble que fort peu de sociétés pourraient tenir ce rôle, de mémoire une chez Amunidi, une chez BNPP, la CACEIS, et une autre que j’ai oublié, … et toutes n’étaient pas forcément intéressées pour le faire).

Pouvez-vous expliciter la nature des améliorations de contrôle au niveau des SCPI, qui sont déjà des SCI, avec Assemblée Générale annuelle et Conseil de Surveillance, avec Commissaire aux Comptes (vérifiant la gestion à posteriori), et dont l’acquisition et la conservation des principaux actifs (les immeubles) est déjà contrôlée par les notaires et le service chargé de la publicité foncière, que la directive pourrait permettre ?

En ce qui concerne les propositions visant à "ouvrir à tous les vents la nature des patrimoines de SCPI", je vous invite à lire Proposition de toilettages des règles de gestion des SCPI qui propose notamment de permettre aux SCPI d’acquérir d’autres SCI ou du foncier ou des immeubles à bâtir, de faire sauter les ratios limitatifs sur les montants des travaux, d’autoriser la revente plus rapide d’immeubles, de confier à la société de gestion une capacité discrétionnaire de décision en matière d’échanges/cession, d’élargir l’assiette permettant de calculer la commission de gestion, d’assouplir les contraintes actuelles au niveau de l’endettement ou des augmentations de capital des SCPI, d’empêcher la prise de copie de la feuille de présence des AG, etc.

Libre à vous de croire qu’"écrire au député ne sert à rien". Néanmoins, ce type de courrier a déjà généré une vingtaine de question écrites au gouvernement (à l’Assemblée Nationale ou au Sénat), et pas mal d’interrogations vis à vis par exemple de l’AMF. Ceci a au minimum permis de démontrer aux pouvoirs publics qu’il y avait des citoyens concernés/préoccupés à ce niveau. Le lobbying de l’APPSCPI aurait nettement moins de poids sans cela (surtout si on le compare au lobbying des grandes banques, qui sont accès plus facilement à l’oreille des décideurs).

Il y a peu, j’aurais pu écrire une grande partie de ce que vous avez écrit dans votre message #5. Je pense avoir appris des choses depuis lors.

Swx · #7

GBL a écrit :
l opinion de l’association qui recrute peu de nouveaux membres, et considère que c’est du au fait que les investisseurs en SCPI récents ont vécu des performances assez favorables, et n’ont pas (encore) rencontré des affaires/scandales/contre-performances comme ceux de la fin du siècle dernier. L’association repose sur la participation volontaire (et bénévole) d’un nombre très limité d’adhérents.

Je suis moi-même membre de l APPSCPI et je n ai rien à rajouter aux arguments que vous avez developpés .
Par contre quand l APPSCI donne comme argument au fait qu elle
recrute peu de nouveaux membres, et considère que c’est du au fait que les investisseurs en SCPI récents ont vécu des performances assez favorables,

Je pense plutôt que c est parce que les porteurs de parts et les nouveaux acquéreurs n ont jamais entendu parler que cette association de défense des porteurs de parts existait

qdedroit · #8

GoodbyLenine a écrit :
@qdedroit : Ce n’est pas "des éléments que j’avance", c’est ce que j’ai entendu lors de l’AG de l’APPSCPI, et que j’ai essayé de rapporter fidèlement.

Désolé, ma formulation était maladroite.

Je n’ai pas d’expertise particulière sur la directive AFIM, si ce n’ai que je l’ai lue, tout comme divers documents ou présentations tentant de l’analyser. Certains membres du bureau de l’APPSCPI semblent par contre en avoir une connaissance poussée, et en ont discuté avec moultes experts, dont des avocats, fonctionnaires du trésor public, ou membres de l’AMF. Ils ont aussi échangé avec certains des potentiels dépositaires (Il semble que fort peu de sociétés pourraient tenir ce rôle, de mémoire une chez Amunidi, une chez BNPP, la CACEIS, et une autre que j’ai oublié, … et toutes n’étaient pas forcément intéressées pour le faire).

Il y a tout de même un certain nombre de dépositaires en plus, mais il n’y en a pas chez Amundi, qui n’est pas un établissement de crédit. On peut citer aussi la SGSS, RBC, CM-CIC ou SSB.

Certes, l’application du régime dépositaire aura de lourds impacts en Europe. Mais la Directive AIFM tend à rapprocher le rôle du dépositaire au niveau européen au rôle du dépositaire français. Ainsi, les dépositaires français sont parmi les moins chers, et ne factureront pas, comme certains dépositaires dans d’autres pays, de lourds coûts de mise à niveau. Pour une fois, la France était en avance.

Pouvez-vous expliciter la nature des améliorations de contrôle au niveau des SCPI, qui sont déjà des SCI, avec Assemblée Générale annuelle et Conseil de Surveillance, avec Commissaire aux Comptes (vérifiant la gestion à posteriori), et dont l’acquisition et la conservation des principaux actifs (les immeubles) est déjà contrôlée par les notaires et le service chargé de la publicité foncière, que la directive pourrait permettre ?

Je le reconnais, la SCPI est un système qui fonctionne bien. Néanmoins, on peut considérer qu’il y a un avantage à un système harmonisé : la clarté pour les épargnants aussi bien que pour les gérants. La SGP unique français permettra de régler un grand nombre de complications inutiles (SG, SGP Type 1, SGP Type 2), sans parler de ce que l’AMF appelle la simplification de la gamme (par exemple, voyez le nombre d’OPCI qui existent actuellement).

Par ailleurs, pour beaucoup de gérants de SCPI, l’arrivée d’AIFM devrait changer principalement deux choses : passage au statut de SGP et dépositaire. Assez peu (je pense, il faudrait vérifier… En effet, Amundi en sera) devront appliquer l’intégralité des dispositions, vu les montants gérés.

En ce qui concerne les propositions visant à "ouvrir à tous les vents la nature des patrimoines de SCPI", je vous invite à lire Proposition de toilettages des règles de gestion des SCPI qui propose notamment de permettre aux SCPI d’acquérir d’autres SCI ou du foncier ou des immeubles à bâtir, de faire sauter les ratios limitatifs sur les montants des travaux, d’autoriser la revente plus rapide d’immeubles, de confier à la société de gestion une capacité discrétionnaire de décision en matière d’échanges/cession, d’élargir l’assiette permettant de calculer la commission de gestion, d’assouplir les contraintes actuelles au niveau de l’endettement ou des augmentations de capital des SCPI, d’empêcher la prise de copie de la feuille de présence des AG, etc.

Cela, pour moi, relève de la guerre de lobbying entre l’ASPIM et l’APPSCPI. Je ne suis pas particulièrement le lobbying sur ce point précis, je le reconnais. Mais accordez moi que, dans le cadre des négociations entourant n’importe quelle décision, chaque partie défend son point de vue. Tant que je ne verrais pas les différentes consultations publiques sur ces sujets, tout cela ne sera que spéculation.

Libre à vous de croire qu’"écrire au député ne sert à rien". Néanmoins, ce type de courrier a déjà généré une vingtaine de question écrites au gouvernement (à l’Assemblée Nationale ou au Sénat), et pas mal d’interrogations vis à vis par exemple de l’AMF. Ceci a au minimum permis de démontrer aux pouvoirs publics qu’il y avait des citoyens concernés/préoccupés à ce niveau. Le lobbying de l’APPSCPI aurait nettement moins de poids sans cela (surtout si on le compare au lobbying des grandes banques, qui sont accès plus facilement à l’oreille des décideurs).

Je reconnais qu’il y a eu un certain nombre de questions écrites.
Néanmoins, la transposition est réalisée par les personnes travaillant au Trésor, à Bercy, dans les Ministères concernés, l’AMF, et grâce à des réunions avec différentes associations, et les députés, qui seront assez peu consultés tout au long de la période de trois mois qui s’ouvre, valideront l’ordonnance sans rien demander de plus dans quelques mois.

Il y a peu, j’aurais pu écrire une grande partie de ce que vous avez écrit dans votre message #5. Je pense avoir appris des choses depuis lors.

Travailler sur ces questions relève de mon quotidien. Certes, je travaille plus pour des gérants que pour les porteurs. Mon point de vue est peut-être biaisé.

Swx · #9

Qdedroit a écrit :
Travailler sur ces questions relève de mon quotidien. Certes, je travaille plus pour des gérants que pour les porteurs.

Mon point de vue est peut-être biaisé

Pas d inquiétude , c est certain
Brièvement : les Porteurs de parts n auront plus rien à dire en ce qui concerne la gestion -

Qdedroit a écrit :
(par exemple, voyez le nombre d’OPCI qui existent actuellement)…..
Tant que je ne verrais pas les différentes consultations publiques sur ces sujets, tout cela ne sera que spéculation

Je pense que vous devez disposer des données qui permettraient de savoir combien d Assemblées Générales de SCPI ont décidé de passer à un autre régime -par rapport aux Assemblées qui ont refusé l idée de ce transfert
Vu votre activité en rapport avec le sujet , vous devez pouvoir nous communiquer très facilement les chiffres exacts,

Il y a tout de même un certain nombre de dépositaires en plus, mais il n’y en a pas chez Amundi
Je n ai pas compris exactement votre propos , toutefois je préciserais qu AMUNDI gère plusieurs SCPI parmi lesquelles une des plus importantes du marché  : EDISSIMO
Il y a quelques mois on pouvait lire sur le site AMUNDI le nombre de parts proposées à l achat , et à la vente, sur le marché hebdomadaire des confrontations De mémoire c était sous réserves du genre - Proposition à l achat 5000 propositions, et à la vente 95.000 -
Je pense que les CGP du Credit Agricole ne devaient pas chômer -

qdedroit · #10

Le fonds immobilier ne fait pas partie de mes spécialités. Toutefois, je suis certain que vous me posez la question, parce que vous connaissez la réponse. Toutefois, dans mon souvenir, et contrairement à ce qu’il se dit souvent, il existe au moins une SCPI passée au statut d’OPCI.

De plus, que ce soit à travers l’adoption de la Directive AIFM en droit français ou par les propositions de l’ASPIM citées par GBL plus haut, je n’ai pas encore vu la moindre disposition indiquant que la structure de la SCPI, passant notamment par le conseil de surveillance et l’assemblée générale, comme souligné par GBL, allait être modifiée. Je ne dis pas que ça n’arrivera pas, juste que, pour l’instant, il n’a pas encore été question de démonter le fonctionnement des SCPI tel qu’il existe aujourd’hui.

Par ailleurs, merci d’éviter le ton agressif qui ressort de votre propos.

[Edit :
En ce qui concerne la question du dépositaire, j’indiquais juste à GBL qu’Amundi ne pouvait rendre les services de dépositaire, cette activité étant une activité réglementée.
Sinon, je ne comprends pas votre référence au marché secondaire des parts d’Edissimo]

Swx · #11

Qdedroit a écrit :
Par ailleurs, merci d’éviter le ton agressif qui ressort de votre propos.

Si vous pensez que c est le cas, je vous prie de m en excuser , parce que ce n était évidement pas mon intention

Qdedroit a écrit :
et contrairement à ce qu’il se dit souvent,
il existe au moins une SCPI passée au statut d’OPCI.

Selon www.pierrepapier.fr
Les chiffres et les performances des SCPI
Les données clés de l’année 2012
[b]Nombre de SCPI : 150 [/b] Au moins une sur 150 , c est un bon début

GoodbyLenine · #12

qdedroit a écrit :
Toutefois, dans mon souvenir, et contrairement à ce qu’il se dit souvent, il existe au moins une SCPI passée au statut d’OPCI.

Pouvez-vous nous indiquer son nom, si elle existe ?

qdedroit · #13

GBL, désolé, le nom m’échappait. Il s’agit du FIP SG Pierre Entreprise, transformé il y a environ un an si je ne me trompe pas. La transformation était possible jusqu’à mai 2012 de mémoire. Si je ne me trompe pas (ce qui n’est pas certain), c’est le seul cas avéré. Mais il faudrait faire une recherche.

Swx a écrit :
Si vous pensez que c est le cas, je vous prie de m en excuser , parce que ce n était évidement pas mon intention

J’étais donc complètement passé à côté du ton, j’en suis désolé. C’est parfois le plus gros problème des sites internet, on ne capte pas nécessairement l’intonation !

Swx a écrit :
Au moins une sur 150 , c est un bon début

Je n’ai jamais dit que les SCPI avaient vocation à se transformer en OPCI, même si c’était la volonté législative. S’il existe différent régimes en matière de placement collectif immobilier, il y a une raison. Le passage à l’application, light dans la majorité des cas, de la Directive AIFM n’est pas pour l’instant, à ma connaissance, la preuve d’un changement drastique de gouvernance des SCPI.

GoodbyLenine · #14

Merci qdedroit. En effet, le Bulletin Trimestriel 1T2012 de SG Pierre Entreprise indique que la transformation en FPI a été votée (alors que le Rapport Annuel 2011, publié un peu avant, parle encore de SCPI SG Pierre Entreprise).

C’est un peu un "nain" sur le marché (40 M€ de capi, 750 associés, 3 immeubles), si on le compare à la taille moyenne des SCPI (150 SCPI pour 30 Mds€ => 200 M€) et encore plus surtout si on compare aux SCPI gérées par Amundi. Ceci évoluera peut-être dans l’avenir.

Voir aussi Taliance eNews
tandis que http://www.agif.fr/revuepresse/Les%20re … 202012.pdf confirme que c’est bien la seule.

anis1z · #15

IMMAUVERGNE Bulletin T1 2013

Message du Conseil de Surveillance :
Mesdames, Messieurs, Chers Associés,
Depuis plus d’un an, par nos bulletins trimestriels, nous vous tenons au courant
des péripéties de l’application en droit français de la Directive européenne
2011/61/UE et de son Règlement Délégué.
Parallèlement, on voit certains groupes de pression oeuvrer pour obtenir de
profondes modifications du Code Monétaire et Financier ainsi que du
Règlement Général de l’A.M.F. régissant les SCPI. Ces intentions ont deux
buts : d’une part donner aux gestionnaires des compétences qui dénaturent
l’objet SCPI et d’autre part limiter les pouvoirs de décision et de contrôle des
Assemblées Générales des associés et des Conseils de Surveillance.
Vous avez été nombreux à alerter vos Députés, vos Sénateurs et
l’Autorité des Marchés Financiers.
Devant les difficultés pour interpréter ces textes, un collectif de Présidents de
C.S, représentant une quinzaine de SCPI, a demandé aux différentes Sociétés
de Gestion de mandater, aux frais des SCPI, un Cabinet d’Avocats pour une
consultation juridique.
Les conclusions de ce Cabinet sont les suivantes :
- Oui les SCPI sont des Fonds d’Investissements Alternatifs ( F.I.A.)
- Les SCPI devraient être soumises à un dépositaire.
Tout ceci n’est pas rassurant quand on sait que les frais engendrés par
un dépositaire pourraient accroître fortement les frais de gestion de la
SCPI et diminuer d’autant les résultats distribués.
Notre seul et unique représentant l’APPSCPI est sur la brèche et en contact
avec les Commissions Parlementaires et la Direction Générale du Trésor.
Notre argumentation est la suivante :
- les SCPI bénéficient d’organes de gouvernance (A.G.,C.S) et n’ont pas
besoin de dépositaire.
- si toutefois la réglementation devait imposer un dépositaire, l’A.G. seule
souveraine pourrait en décider.
Vous êtes tous conscients que notre rôle n’est pas terminé et qu’il est urgent
que tous (500 000 porteurs de parts de SCPI) alertent Députés, Sénateurs et
A.M.F.
Denys ARBOUCALOT - Président du Conseil de Surveillance

qdedroit · #16

GBL, cette page ne va pas vous plaire.

Tout d’abord, à part l’arrivée de la SGP à la place de la SG, la SCPI ne voit pas sa gouvernance trop modifiée. La SGP est nommée par le CS qui contrôle son activité.

En revanche, vos craintes au niveau de l’ouverture des possibilités d’investissements sont très largement confortées. Mais j’imagine que l’APPSCPI répondra à la consultation sérieusement (ce qui servira plus que les demandes aux députés/sénateurs).

GoodbyLenine · #17

Merci pour le lien. Je ne vois pas pourquoi une consultation publique pourrait ne pas me plaire (sauf à être déjà trop orientée, ou à ignorer les arguments déjà exprimés, ce qui ne semble pas le cas). Je préfère de loin qu’on demande leur avis à tous, donc aux personnes concernées, plutôt qu’on construise ou modifie quelque chose dans leur dos, en tenant compte de l’avis de quelques-uns ceux qui auraient eu l’opportunité de lobbyer. Je ne doute guère que l’APPSCPI exprimera son point de vue en répondant à cette consultation… Il y a sans doute des modifications qui seront favorablement accueillies, car à l’avantage de tout le monde.

Je retrouve dans les différents fichiers, au niveau des SCPI :

Annexenotice.doc de la consultation publique a écrit :
…./…. SCP (Société de Gestion de SCPI) …./….

Annexenotice.doc de la consultation publique a écrit :
2. Mesures relatives aux SCPI
L’habilitation législative à transposer la directive AIFM prévoit expressément que puissent être prises des mesures autres que de pure transposition concernant tous les OPC hors UCITS, donc notamment sur les SCPI. Dans cette perspective, ont été examinées certaines demandes des professionnels. Les aménagements proposés s’articulent notamment autour des thèmes suivants : a) la gestion de l’actif b) la gestion du passif c) l’affichage des frais d) l’information des associés e) les évaluateurs immobiliers f) la tenue des assemblées générales.
a) la gestion de l’actif. Il est proposé d’étendre l’objet social à la détention indirecte au travers de SCI et de SCPI, contrôlées ou non, mais dans la limite de 10% (en référence au ratio dérogatoire de 10% qui s’applique aux OPCVM coordonnés). L’investissement à 100% dans des SCPI contrôlées par la même SGP est également envisagé. Il est proposé d’étendre l’objet social à l’acquisition de terrains nus dans la limite de 10%. Les contrats de promotion immobilière pourraient être conclus sur ces terrains. Il est proposé de retenir une hausse des plafonds de travaux. Il est également proposé de clarifier et encadrer la détention de la trésorerie des SCPI en définissant une liste exhaustive des éléments de trésorerie éligibles à leur actif. Enfin, il est proposé d’abaisser la durée minimale de détention des actifs de 6 ans à 5 ans.
b) gestion du passif. Il est proposé d’introduire un délai de validité des ordres de vente d’un an avec une information préalable et une prorogation/renouvellement (sans perte de place dans la priorité d’exécution) possible à la demande expresse de l’associé.
c) l’affichage des frais. Il s’agit pour plus de clarté vis-à-vis des porteurs de créer une commission sur : -les opérations d’arbitrage d’actifs immobiliers -le suivi et le pilotage de la réalisation des travaux sur le patrimoine immobilier (cette commission est pour le moment intégrée dans d’autres commissions).
d) l’information des associés. Il est proposé d’introduire la possibilité d’effectuer une diffusion par voie électronique des documents d’information pour les associés qui le souhaitent et prévoir une consultation des documents au siège social de la société de gestion.
e) les évaluateurs immobiliers. Il existe une distorsion entre la durée des fonctions de l’expert nommé pour 4 ans et la fréquence des expertises immobilières de 5 ans, ce qui pose des difficultés pratiques aux SG de SCPI lors des renouvellements de mandats. Il est proposé de mettre fin à cette incohérence.
f) la tenue des assemblées générales. Il est proposé d’introduire la possibilité statutaire de consultation écrite des associés « sous réserve que la participation des associés respecte les conditions de quorum sur première convocation d’une assemblée générale ».

Le fichier T10LivreIIOPCISCPIPFE.doc de la consultation publique détaille les textes proposés.

Je n’ai rien trouvé en ce qui concerne le dépositaire, mais ça figure peut-être quelque part dans tous ces textes.

GoodbyLenine · #18

Il se confirme que la cadre légal des SCPI a évolué, par l’ordonnance n°2013-676 du 25 juillet 2013, et cet article de l’AGEFI (du 25/10/2013) résume bien ces évolutions, ainsi que les réactions qu’elles suscitent.

L’APPSCPI lance une pétition ici (la même en format pdf )pour obtenir la correction d’un aspect de ce nouveau cadre réglementaire, afin de préserver les intérêts des porteurs de parts, qui à défaut pourraient largement (et en toute légalité) se faire dépouiller par une société de gestion si elle était mal intentionnée.
(Pour le moment, il faut imprimer cette pétition, la signer, et la poster ou faxer au 01 34 72 44 02).

Dernière modification par GoodbyLenine (15/11/2013 00h52)

GoodbyLenine · #19

Il est à présent possible de signe la pétition de l’APPSCPI (sur l’ordonnance 2013-676) en ligne, en allant sur cette page.

GoodbyLenine · #20

Je n’ai guère eu de réponse à

GoodbyLenine a écrit :
J’invite tous les lecteurs de ce forum, tout du moins ceux qui ont investi dans des SCPI, à indiquer s’ils sont membres de l’APPSCPI, ou s’ils envisagent de le devenir, et aussi de décrire ce qu’ils attend(rai)ent d’une telle association, ou ce qui les dissuade d’y adhérer. (Et si vous avez des remarques sur le site www de l’APPSCPI, n’hésitez pas à les faire dans cette discussion)

… hormis Swx qui a indiqué être membre (et que l’APPSCPI ne communiquait pas assez),
… hormis qdedroit qui indique travailler pour des gérants de SCPI (et fourni qqs infos instructives)

N’y a-t-il donc aucun autre lecteur de ce forum qui serait aussi membre de l’APPSCPI ?
N’y a-t-il donc aucun autre lecteur de ce forum possédant des parts de SCPI qui aurait quelque chose à dire sur ce qu’il attendrait d’une telle association, ou sur le site www de l’association ?

oz · #21

Je n’avais pas vu cette file de discussion mais me concernant elle est d’actualité puisque j’ai envoyé mon formulaire d’adhésion la semaine dernière…

J’attends de l’association qu’elle publie une information régulière et objective et qu’elle défende avec vigueur les intérêts des porteurs de parts.

Je suis toutefois étonné du faible nombre d’adhérents, peut-être sera t’il en augmentation ces prochaines années au vu du succès rencontré par ce type de placement.

LordWolfy · #22

Bonjour,

Petit porteur de SCPI (<100k)
je ne suis malheureusement pas un bon investisseur,et je regarde plus le chiffre à la fin de mes relevés que les votes de l’AG

J’avais déjà entendu parlé de APPSCPI dans son rôle de "protection" des petits porteurs
et à l’époque certains commentaires n’étaient pas des plus élogieux (coupeur de cheveux en quatre/pinailleurs)

J’avais malheureusement loupé cette file mais j’ai un peu de mal à comprendre la stratégie globale de l’APPSCPI.
- Quels peut être le poids de cette Association avec si peu d’adhérents ?
- A-t-elle un vrai pouvoir lors des AGs
- Pourquoi une telle communication ? (si faible et si loin du grand publique)

C’est vraiment dommage qu’une telle association ai si peu de visibilité et ne cherche pas a en avoir plus
le site est horrible (sur le contenu, la forme n’est pas la plus importante)
- très peu d’informations fournies
- Prenez par exemple la liste des actions de l’association
1- pas d’intro pas de description un pdf qui sort de nul part et on ne sait pas quoi en faire
2- Toujours pas d’intro , on ne sait pas de quoi on parle aucune référence a un texte de loi ou a une explication plus détaillé, un texte annonce l’apocalypse
3-Pas d’intro, un peu plus d’info mais aucun lien sur un article de fond de l’association
4- Un titre qui ne parle pas "Le salut peut résider là" tout autant que l’article suivant "Fort de café" et lien bloqué: réservé aux adhérents

Je n’ai rien contre le fait de bloquer des articles de fond ou certaines publications mais
a) pourquoi les mettre dans la section "Action"
b) pourquoi les mettre avec des titres si peu évocateurs

Pas de forum, pas de discussion possible, (Allez voir la section "infos utiles")

Après avoir parcouru le site j’ai l’impression que c’est 3 copains qui s’amusent à envoyer des lettres à des députés et qui donne pour conseil de lire des articles du code pénal
heureusement, que GBL avait fait une description plus flatteuse et surement plus réaliste de leur activité

Moi petit porteur de part je suis censé connaitre l’ordonnance 2013-676 être conscient de ses implications et être d’accord avec la position de l’APPSCPI ? (Qui est la cible ?)

Je ne sais pas vraiment ce que fais cette association mais je sais qu’elle communique mal

J’espère qu’ils vont améliorer leur communication et mieux "aider" les porteurs en les informant plus et en donnant plus de visibilité à leurs actions
ce qui ne peut être le cas qu’en augmentant leur base d’adhérent (à mon avis)

GoodbyLenine · #23

oz a écrit :
J’attends de l’association qu’elle publie une information régulière et objective et qu’elle défende avec vigueur les intérêts des porteurs de parts.

Pouvez-vous préciser quel type d’information ? Des informations générales sur les SCPI, des réponses à des questions précises, des informations sur telle ou telle SCPI, autre chose ? Est-ce produire des comparatifs entre SCPI, discuter des critères de choix, publier des listes de SCPI avec des évaluation de leurs respects de tels ou tels critères ? Est-ce autre chose ? Qu’entendez-vous par ’’régulière’’ ?
Etes-vous susceptible de participer, et de produire à l’occasion (ou d’y contribuer, en relisant, en commentant, etc.) de telles informations ?

Pouvez-vous préciser ce que vous entendez par "défende avec vigueur les intérêts des porteurs de parts" ? Est-ce défendre les intérêts des tous les porteurs de parts de toutes les SCPI (ou juste ceux des adhérents, ou des porteurs des SCPI adhérentes (il y a qqs SCPI qui sont adhérentes) ? Est-ce défendre les intérêts de porteurs de parts qui se sentiraient floués et feraient appel à elle, ou spontanément l’intérêts de tous les porteurs ?
Est-ce limité à dénoncer les actions/actes qui vont à l’encontre de ces intérêts, ou est-ce que ça va jusqu’à lancer des procédures (judiciaires au besoin) pour faire respecter ces intérêts ? (et dans ce dernier cas, qui devrait financer ces procédures ?) ou juste aider ceux qui veulent lancer de telles procédure à le faire (l’APP a de l’expérience à ce niveau).

oz a écrit :
Je suis toutefois étonné du faible nombre d’adhérents

LordWolfy a écrit :
C’est vraiment dommage qu’une telle association ai si peu de visibilité et ne cherche pas a en avoir plus

Le poids de l’association est directement proportionnel aux moyens dont elle dispose, qui ne tombent pas du ciel, et dépendent uniquement de ses adhérents (les cotisations + le temps qu’ils y investissent). Il n’y a aucun "protecteur caché" qui fournirait gracieusement des moyens sans contre-partie, et il ne serait pas sain que les ressources d’une telle association proviennent d’autres parties (que ce soient les gestionnaires de SCPI, des prescripteurs comme des conseillers en gestion de patrimoine, les autorités de régulation, ou d’autres) avec lesquelles elle peut avoir des conflits d’intérêts.

De fait, il y a eu peu de sinistres (par rapport à la période où l’APP s’est créée) au niveau des SCPI depuis un certain nombre d’années, et ceci semble avoir endormi/démotivé un certain nombre de porteur à rester vigilent (de plus, une partie des adhérents de longue date sont assez âgés). Il semble aussi qu’on observe de plus en plus des attitudes purement consuméristes ("je veux juste qu’on m’indique quelles SCPI choisir -gratuitement bien sur-"), ou naïves ("d’autres se chargent de me protéger", "jusque là tout va bien").

Une bonne question est : "Qu’êtes-vous prêt à faire pour une telle association ?"… Est-ce : rien (juste en profiter le cas échéant); payer une cotisation modique et être passif; y investir un peu de temps; ou plus ?

Pour ma part, j’ai assisté à plusieurs AG l’an passé, et produit des compte-rendus (consultables sur le site www par les adhérents) (d’autres ont fait de même pour d’autres AG), j’ai essayé de faire améliorer le site www (même si ce n’est pas encore très "visible", mais ça devrait le devenir), j’ai commencé à rédiger des documents d’informations sur les principales questions qu’un porteur de parts de SCPI devrait se poser (qui j’espère seront bientôt accessibles sur le site), j’ai échangé avec différents membres de l’association, ce qui m’a permis d’apprendre beaucoup de choses (même s’ils m’en reste sans doute encore plus à apprendre) (et je vais tenter d’expliciter ce que j’ai appris dans les "documents d’information"), et j’essaie de communiquer un peu sur l’APP.

Les avis sur les points que vous évoquez (par exemple : des titres "provocateurs" de certains articles, l’absence de forum, l’esprit "club fermé de 3 copains", etc.) sont "variés" au niveau des membres actifs de l’association. Si vous souhaitez que l’APP évolue, il faut vous y impliquer, exprimer vos souhaits (Je n’irais pas jusqu’à vous suggérer de les adresser par email au secrétariat… mais presque), contribuer ! Les silencieux ont peu de chances d’être entendus

Cette association peut avoir du poids, même avec relativement peu d’adhérents (comparé au nombre total de porteurs de parts). C’est quasiment le seul acteur qui exprime les préoccupations des porteurs de parts auprès des pouvoirs publics (AMF, etc.), même si elle n’est pas toujours entendue. Elle peut avoir du poids en AG (ça dépendra aussi du nombre de pouvoir dont elle dispose en AG, mais être scrutateur en AG -il faut avoir bcp de pouvoirs- permet de faire des choses et d’éviter des abus, tout comme être membre d’un Conseil de Surveillance). Je suis moi aussi convaincu que la communication de l’APP doit évoluer, mais ça ne se fera pas en quelques jours.

A mon sens, il n’existe pas d’autre manière efficace (il ne faut pas compter sur les gestionnaires de SCPI, les prescripteurs comme des conseillers en gestion de patrimoine, les autorités de régulation, etc. qui disposent eux de moyens très conséquents) de défendre les intérêts des porteurs de parts, qui sont souvent menacés (pour ne pas dire plus), et il existe au sein de l’APP un ensemble de compétences qu’il serait difficile de rassembler ailleurs. Tout porteur de parts peut se former et devenir utile à l’APP !

N’hésitez pas non plus à mentionner que vous avez connu l’APPSCPI sur ce forum, sur votre bulletin d’adhésion Personne ne percevra de commission, mais ça renforcera la crédibilité des idées développées ici.

LordWolfy · #24

GoodbyLenine a écrit :
Le poids de l’association est directement proportionnel aux moyens dont elle dispose, qui ne tombent pas du ciel, et dépendent uniquement de ses adhérents (les cotisations + le temps qu’ils y investissent). Il n’y a aucun "protecteur caché" qui fournirait gracieusement des moyens sans contre-partie, et il ne serait pas sain que les ressources d’une telle association proviennent d’autres parties (que ce soient les gestionnaires de SCPI, des prescripteurs comme des conseillers en gestion de patrimoine, les autorités de régulation, ou d’autres) avec lesquelles elle peut avoir des conflits d’intérêts.

- Justement limiter et ne pas chercher à augmenter son nombre d’adhérent c’est limiter son poids
- Augmenter sa visibilité n’est à mon avis pas si compliqué mais bien entendu cela prend un peu de ressource. Pour attirer les "clients" rien ne vaut une bonne communication
- Un site web avec du contenu (pas besoin d’en mettre des tonnes mais un peu de bon sens)
+ Un article de fond sur les problème majeur
+ Pour chaque AG auquel l’association participe une news en page d’accueil (reservé au membre bien sur mais on le rappel) + Un poste sur 3/4 site financier genre brourso/boursier
"Nous rappelons à nos adhérents que les recommandations de l’APPSCPI pour l’AG du xxxx sont disponible ici http://wwwwwwwwwwwwwwwwwwwww"
Page ouverte avec un début de news puis fin réserver aux membre
+ Voir une page de pure com "La liste noire des SCPI 2014 : toutes les recommandations de l’APPSCPI"
+ Si votre responsable com est pas trop nul il peut essayer de négocier une interview soit pour un journal financier soit pour un journal grand public rubrique economie genre "20 minutes / direct matin"
"des avantages de la pierre papier / avec un rappel du but de l’asso"

Pour être franc je ne compte pas m’investir plus que cela dans cette association, j’en ai déjà une (mini 5 membres) sur les bras (sans aucun rapport avec la protection des consommateurs) plus 2/3 projets perso que j’ai du mal à faire avancer en même temps que ma vie de famille
donc
oui je profite du système et du travail de l’ombre des asso de consommateurs
et
oui il est beaucoup plus facile de donner des conseils que de les réaliser j’en suis fort conscient et j’admire beaucoup les gens qui participent à ce genre de choses malheureusement cela ne fait pas parti de mes priorités maintenant (cela va peut être changer d’ici 3/5 ans)

Si le site donne des infos correcte je deviens adhérent mais aujourd’hui il est moins bien que le site des opposant au maire de ma ville de 20 000 habitants

en tout cas bonne chance et longue vie a l’APPSCPI

AndreK · #25

Je suis adhérent à l’APPSCPI depuis quelques semaines. J’ai pris un ticket pour voir.
Voir comment elle fonctionne.
Voir ce qui je peux en retirer : je cherche des comptes-rendus d’AG, des évaluations de SCPI et de sociétés de gestion, des alertes, un forum d’échanges comme ici.
Voir ce que je peux y apporter, dans la mesure de mes très modestes moyens : pas par philanthropie, mais parce que c’est aussi l’objet d’une association de personnes (j’ai eu à gérer une association et je ne veux pas me retrouver de l’autre côté, dans le rôle de l’adhérent pensant que tout lui est dû).

Maintenant, il est vrai que son site est assez rebutant, beaucoup d’informations sont anciennes, la FAQ n’en a que le nom et j’ai du mal à m’y plonger pour commencer mon évaluation.

On verra.

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4 #1 08/04/2013 20h16

GBL a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Qdedroit a écrit :

Qdedroit a écrit :

Qdedroit a écrit :

Qdedroit a écrit :

qdedroit a écrit :

Swx a écrit :

Swx a écrit :

Annexenotice.doc de la consultation publique a écrit :

Annexenotice.doc de la consultation publique a écrit :

1 #18 13/11/2013 04h57

GoodbyLenine a écrit :

oz a écrit :

oz a écrit :

LordWolfy a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

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