LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ?

J’ai lu de nombreux échanges sur le forum et je commence a y voir un peu clair.

Dans le cas ou on construit un logement en meublé sur le même terrain, j’ai donc une valeur nulle pour les murs vu qu’on n’amortit pas le terrain ? Je ne pourrais donc amortir uniquement les travaux de construction ?

Ce serait à mon sens un peu trop beau ! Et en général, quand c’est trop beau pour être vrai… c’est que c’est pas vrai.

L’amortissement afférent au bien vendu, qu’il soit mis en report ou non, est sans effet sur le calcul de la plus-value privé. Mais il est définitivement perdu. Il ne pourra pas être déduit d’un résultat ultérieur du LMNP si celui-ci continue son activité avec d’autres biens. Donc un LMNP qui vend un de ses biens doit réduire le montant de sa réserve des amortissements en report du montant des amortissements mis en report et relatifs au bien vendu. Cette règle est souvent omise.

On peut lire l’article entier ici : http://paulduvaux.com/item/473-location … -art-39-c.

La dernière phrase explique probablement la divergence entre votre notaire et vos EC : m’est avis que c’est quelque chose qui se fait en se disant que le stock d’amortissement est global à tous vos biens en LMNP, mais il ne faudrait pas que le fisc mette le nez trop près de vos déclarations…

Il faudrait probablement lire attentivement l’article 39 C du CGI pour y trouver la réponse officielle, mais j’avoue être très dubitatif quant à cette possibilité.

Je donnerai la même réponse pour les frais d’acquisition.

Prenons un exemple :
Vous avez un bien en LMNP depuis 30 ans, l’amortissement est terminé (bon il y a toujours des travaux qui font que l’amortissement n’est jamais terminé, mais c’est pour l’exemple). Vous louez pour 1000€/mois en micro BIC puisque c’est le plus avantageux et donc vous déclarez 6000€ de bénéfices annuel.

Vous achetez une villa sur la côte d’Azur pour 2M€, et vous la louez en LMNP, pas longtemps et pour pas très cher. Vous avez donc +/- 200k€ d’amortissements en stock, issus principalement des frais de notaire / agence.

Vous emménagez alors dans votre nouvelle villa et la retirez de vos déclarations LMNP.

Avec vos 200k€ de stocks d’amortissements, vous décidez de repasser au régime réel sur votre premier bien, et d’avoir un joli 0€ à déclarer pour les +/- 20 prochaines années.

Je pense que la conversation avec tout contrôleur du Fisc a peu de chance de tourner à votre avantage… et ce serait bien normal.

Je prends un cas limite pour marquer le trait, et qu’on ne puisse pas "noyer" l’amortissement issu de la nouvelle acquisition dans ceux d’autres biens LMNP, mais l’idée est là.

Retour de mon expert comptable qui vient de se faire auditer pour son activité lmnp (il fait quelques centaines de bilans par an dans cette activité).

Pour le foncier (terrain), la tendance est de passer à plus de 10% soit 15%, 20% fonction du secteur.

La durée d’amortissement pour de l’ancien, varie de 20 à 30 ans fonction de l’âge du bâtiment. Pour le neuf, la tendance est 30 à 40 ans, fonction de la zone (tendue ou pas).

Mon EC n’applique pas la décomposition par composant en lmnp car n’ayant pas d’incidence notable. De plus, cela engendre d’autres discussions sans fin sur les taux et durées appliquées.

Ceci ne concerne que les dires de mon expert comptable et de l’auditeur. Je vous conseille de vous rapprocher de votre EC pour connaitre sa façon de procéder.

Sur mon dernier lmnp, la comptable a appliqué 15% pour le terrain et le bâti amorti sur 20 ans (ce qui me semble court, mais après tout, c’est de leur responsabilité).

lachignolecorse a écrit :

Retour de mon expert comptable qui vient de se faire auditer pour son activité lmnp (il fait quelques centaines de bilans par an dans cette activité).

Pour le foncier (terrain), la tendance est de passer à plus de 10% soit 15%, 20% fonction du secteur.

La durée d’amortissement pour de l’ancien, varie de 20 à 30 ans fonction de l’âge du bâtiment. Pour le neuf, la tendance est 30 à 40 ans, fonction de la zone (tendue ou pas).

Mon EC n’applique pas la décomposition par composant en lmnp car n’ayant pas d’incidence notable. De plus, cela engendre d’autres discussions sans fin sur les taux et durées appliquées.

Ceci ne concerne que les dires de mon expert comptable et de l’auditeur. Je vous conseille de vous rapprocher de votre EC pour connaitre sa façon de procéder.

Sur mon dernier lmnp, la comptable a appliqué 15% pour le terrain et le bâti amorti sur 20 ans (ce qui me semble court, mais après tout, c’est de leur responsabilité).

En l’absence d’infos précises, j’isole généralement 10 à 15% de terrain.
Je considère (naïvement) que cette "extraction" d’une QP terrain diminue sensiblement le risque de contentieux. En effet, j’ai vu passer de nombreux bilans où la QP terrain était omise. De plus le contrôleur devra faire preuve d’une grande abnégation pour aller gratter une QP de 20/25 au lieu de 15, avec un impact potentiellement nul avec le jeu des amortissements.

Si nous avons des infos précises sur le prix au m2 du terrain ( ce qui arrive lorsqu’il s’agit d’un LMNP sur notre secteur géographique), on valorise de manière plus précise.

Nous essayons de pratiquer l’amortissement par composant mais de manière simple et efficiente
terrain/gros oeuvre/moyen oeuvre/agencement/meubles

J’avais lu (dans le BOFIP je crois) que les durée d’amortissements utilisées ne doivent pas avoir pour effet au global d’amortir le bien sur une durée inférieure à 23 ans (de mémoire)

Loueur en meublé non professionnel, je suis en train de remplir la liasse fiscale sur mon espace pro impôts
(internet).
La dernière intercalaire " Annexe libre" ne me permet pas d’y intégrer le tableau des amortissements différés. on ne peut qu’écrire des éléments. Comment faire ?

Bonjour,
Faites appel à un comptable qui vous conseillera sur la meilleur méthode.
Chez moi, les charges et amortissements sont pro-ratisés sur la surface globale de la maison.
Il vous faudra probablement faire estimer votre maison afin de prendre en compte les travaux réalisés dans la valorisation (ce qui se répercutera dans les amortissements).