Faut-il amortir les frais d'acquisitions en LMNP ?

Bonjour, vous n’avez aucun intérêts à amortir vos frais d’acquisition , justement c’est encore un des seuls cadeaux que propose le LMNP en terme de déficit, et si vous revendez avant 10 ans vous n’aurez pas profité du reste des amortissements due ! en fiscalité plus vite on créer du déficit mieux on se porte surtout quand cela est reporté d’une année sur l’autre sans être sacrifié comme le LMNP.

Bonsoir messieurs tout d’abord je vous remercie pour vos réponses.

Je vais essayer d’être plus précis. Mon bien a été acheté cette année pour 127000 € (3500 mobilier ; 123500 d’appart) +4000€ de travaux, 10600€ de frais de notaire. Mes loyers sont de 710€ CC/mois. Avec tous les autres frais engagés, ce qui est sûr c’est que pour les 10 premières années je ne devrais pas payer d’impôts sur les revenus locatifs, que j’amortisse les frais d’acquisitions ou que je les passe en charge.

La vérité c’est que lorsqu’on passe les frais d’acquisitions en charge je ne sais ce que ça implique je suis quan même novice. Si je les immobilise j’ai capter que ça voulais dire que ça augmentait la valeur de mon immobilisation.

Je ne compte pas vendre avant les 10 ans. Et je me dis que si je les passe en charge dès la 11eme année je vais payer des impôts important d’un coup.

Bon certainement que je dis n’importe quoi mais je préfère le dire quand même

Attention car le premier choix fait (charge ou amortissement) implique que les éventuels bien immobiliers suivants suivent le même choix.

Si vous mettez les frais d’acquisition en charge alors pour l’année de l’achat (année "n") ces charges passeront en priorité. Si ce montant n’est pas entièrement consommé alors cela devient du déficit reporté pendant 10 ans maximum.
Les années suivantes (n+1, n+2), le déficit reporté passe après les amortissements reportés (il y a une jurisprudence sur le sujet, se référer aux fils de discussion antérieurs), ce qui explique le risque réel de ne pas pouvoir déduire totalement ces frais d’acquisition passés en charge surtout quand l’investissement a un rendement faible (rendement faible = le chiffre d’affaires est effacé par les charges courantes et les amortissements reportés avant d’aller taper dans le déficit reporté).

En passant les frais d’acquisition dans le prix d’achat (donc en amortissement), vous n’en verrez pas la totalité (une partie s’évapore dans la part du foncier et dans les années lointaines au-delà de la date prévisible de la revente) mais vous ne les perdrez pas au bout de 10 ans… tout dépend du montant du rendement du bien, des éventuels travaux à l’acquisition qui vont aussi faire du déficit…

Sachant que si vous choisissez de passer les frais d’acquisition en charge vous devrez faire pareil pour vos appartements suivants.
"L’option retenue est irrévocable et s’applique à toutes les immobilisations corporelles et incorporelles acquises."
Discuté ici