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Inscrivez-vous pour participer à la discussion#1 21/04/2013 15h10
- julien62
- Membre (2013)
- Réputation : 17
Bonjour,
Je viens de découvrir ce forum qui est une véritable mine d informations!
Je me permet de vous exposer mon projet qui est en état très avancé ( signature chez le notaire prévue pour le 03/05 )
J ai trouvé un corps de ferme de 350m2 pour 130 000€ dans le pas de calais.
Je suis actuellement propriétaire de ma maison qui a été estimée 105k€ mais sur laquelle je dois encore 45k€ et 8k€ de PTZ.
Je compte donc vendre la maison assez rapidement pour 95k€ afin de ne pas trop traîner le prêt.
Dans ce corps de ferme je compte faire 2 logements ( un T2 et un T3 ) locatif et ma résidence principale.
Les loyers des locations seront de 420 et 530€/mois ( 950€ de total )
J’ai séparé en deux le prix de la maison:
50k€ location
80k€ Residence principale
Auxquels il faut ajouter 40k€ de travaux pour la location et 50k€ pour la RP et 10k€ de frais de notaire.
La partie locative me revient donc à 90k€ pour 950€ de revenu mensuel
La partie RP me revient à 140k€
J apporte personnellement 45K€ pour l achat.
Mon comptable qui n est pas spécialisé en investissement locatif m’a conseillé de déclarer mes revenus en frais réel car beaucoup de travaux donc 0€ d impôts pendant 3 ans mais après je payerai presque 200€/mois aux impôts pour ces locations!
950€/mois à 70% x 15,5% CSG et 14% TI= 196€/mois
Je trouve cela énorme et j aimerai vos conseils pour optimiser mon investissement, notamment pour les SCI.
Pour information nous avons 35k€ de revenu brut 30k€ net pour 2,5 parts auxquels il faut ajouter 8K€ de déclaré en micro entreprise.
Merci d avance
Mots-clés : investissement locatif rp
« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek
Hors ligne
1 #2 22/04/2013 09h36
Bonjour julien62
1)
Toujours en frais réel en début d’investissement
Déductions d’Intérêts+ éventuels travaux seront bien supérieurs au forfait
2)
Une SCI ne permet pas de diminuer les impots
Une SCI à un interet lors de transmissions aux enfants, ou en cas d’achat à plusieurs
Mais je vous laisse un peu creuser pour comprendre
3)
Je pratique la même chose RP avec une partie locative
et celà se passe bien, même trés bien
Mais encore plus qu’ailleurs, le locataire doit être choisi avec GRAND SOIN
Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !
Hors ligne
1 #3 24/04/2013 21h32
- julien62
- Membre (2013)
- Réputation : 17
Merci pour ta réponse Ricou 
Je penser au SCI mais avec IS
Si une SCI a 950€ de revenu locatif mais un pret de 750€ le résulta net est seulement de 200€/mois ( 2400/an ) non?
Perso je trouve que pour le premier investissement un mixte RP/locatif permet de reduire le cout de la RP et des locations par contre comme tu le dit il faut tres bien choisir ses locataires qui seront nos voisin…
Encore merci
++
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#4 25/04/2013 09h07
- Pruls
- Membre (2013)
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 78
julien62 a écrit :
Si une SCI a 950€ de revenu locatif mais un pret de 750€ le résulta net est seulement de 200€/mois ( 2400/an ) non?
++
A mon avis il faut distinguer mensualité et intérêt. L’argent qui sert à rembourser le capital est considéré comme un revenu imposable.
Dernière modification par Pruls (25/04/2013 09h41)
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#5 25/04/2013 09h39
- Siocnarf
- Membre (2011)
Top 50 Expatriation
Top 20 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif 
- Réputation : 176
Tout juste… seuls les intérêts d’emprunt ainsi que l’assurance sont déductibles dans les mensualités de crédit.
Le contraire serait trop beau !
Hors ligne
#6 25/04/2013 10h37
- julien62
- Membre (2013)
- Réputation : 17
OK merci de l info
Donc je ne cree pas de sci pour le moment
Ps: @Siocnarf tres intéressant votre blog, c est lui qui ma fait venir ici
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