Rénovation d'une ferme pour la transformer en résidence principale et locatif ?

Bonjour,

avant toute chose vérifier bien (quitte à ajouter une clause suspensive dans le compromis de vente) que la seconde grange soit transformable en bien à usage d’habitation (car elle est sans doute actuellement classée comme bien à usage agricole… Cela change tout) et que l’ajout de lots à usage d’habitation ne soit pas soumis à des règles contraignantes liés à un PLU ou POS. Par exemple dans les villes importantes, en cas de découpages en nouveaux lots, le propriétaire se doit de créer un prorata de places de stationnements (je pense que vous aurez la place d’en faire !) ou bien de acquitter d’une taxe de parking (dans la ville où je me situe, elle est de 15 KE !)

Cela m’amène à une question pour laquelle je ne suis pas en mesure de répondre : un bâtiment agricole venant d’être transformé en usage d’habitation est-il considéré comme neuf par l’administration fiscale ? Cela veut dire qu’il serait impossible de passer les charges de rénovation (ou déficit foncier) en mode réel dans le cadre de locations nues ?

Je serais vous, je commencerais plutôt l’expérience avec un investissement simple de type appartement (un seul ou petit lot) à rénover, vous verrez déjà l’ampleur d’un chantier de ce type, les choses à penser et celles qui vous échapperons pour plus tard recommencer et faire mieux !

Je vous conseille aussi de prévoir le futur, même si cela n’arrive que dans 40 ans, à savoir : la vente de cette RP et de cette grange. Idéalement,il faudrait que celles-ci disposent de 2 parcelles cadastrales différentes (contactez un géomètre) avec un accès à la voirie et aux commodités (arrivée ERDF, Telecom, évacuation des égouts) de façon indépendante, en espérant que l’implantation géographique le permet.

Ainsi, vous n’aurez pas de question à vous posez, ni le notaire, au moment de la vente de ces 2 biens (ou un seul), idéalement séparés pour maximiser votre plu-value potentielle…
Vous aurez également 2 adresses différentes de facturation en cas de contrôle des impôts pour la partie locative.

Je risque d’être dans le même cas que vous, dans les prochaines années, avec un corps de ferme disposant d’une maison de type RP et une grande étable avec belle charpente qui est vacante et n’a plus aucun intérêt au niveau agricole (et dont je voudrais exploiter en nom propre un revenu locatif). Pour le moment ces 2 bâtiments sont dans une même parcelle cadastrale (mais dissocié des autres bâtiments modernes agricoles) : quelqu’un saurait-il me dire s’il est préférable que je scinde en 2 cette parcelle pour dissocier ma future RP de mon futur projet locatif ? Merci à vous.

Et sinon, je vous conseillerais également de faire 2 lignes de crédits distinctes : l’une pour votre RP et l’autre pour la partie location (même si elle ne sera jamais une location), proportionnellement à leur surface ou valeur (à voir avec un notaire).

Si vous avez un apport conséquent, autant l’utiliser intégralement pour vos travaux perso et ensuite pour le crédit immobilier de la RP. La raison : les taux d’intérêts de prêts travaux sont chers et non déductible (hormis les conventions pour les prêts travaux d’ordre écologique).

Et ainsi emprunter le maximum en prêt immo (à 110 %) locatif et travaux locatifs car vous pourrez normalement tout déduire (si ceci est considéré comme des travaux de rénovation) à condition de louer ensuite bien entendu.

Dernière modification par Gamma76 (29/07/2015 15h20)

L’ancien reste cher à retaper… Surtout correctement…

J’ai juste réalisé un devis de couverture (refaire à neuf la couverture en ardoises + isolant + plaque de plâtre) :-/ Il fallait compter 150 K€ TTC… Pour une base de plus de 200 m² au sol et une charpente tout de même assez impressionnante.

Bonjour,

Beau projet que vous avez la, par contre cela va être difficile de faire une rénovation complête par des pro avec votre budget. Il faudrait faire une grosse partie vous même, après le travail et le week end. Faire des projets plus petit et plus simple (maisonette, appartement, une ferme plus petite…) au départ permet de faire des erreurs à plus petites échelles, et qui coutent donc moins chères.
En outre vous pourriez revendre avec plus value et étoffer par la même votre budget et expérience.

Bon courage en tout cas

Merci pour ces réponses.

Pour votre estimation concernant la toiture, un tel budget ferait que mon projet ne serait pas réalisable, c’est évident. D’autant qu’a priori (je n’ai pas encore les diagnostics immobiliers), la toiture des granges (pas de la maison) comporterait de l’amiante, donc coûts +++ pour traiter les déchets.

Pour ce qui est de la remarque sur les voisins locataires, je n’en avais pas parlé dans mon premier post déjà bien long, mais c’est effectivement un élément qui me fait beaucoup hésiter. Par ailleurs la maison comporte déjà comme voisin direct de l’autre côté un "immeuble de rapport", ce qui ferait que je serais encadré des deux côtés par des immeubles locatifs, on perdrait pas mal du charme de vivre dans une ferme à la campagne.

Quelqu’un saurait si le fait de changer la destination d’un bâtiment agricole en habitation fait considérer ce bâtiment comme logement neuf ?

Effectivement, ce promoteur existe-il vraiment ? ;-)

Pour la question du voisinage et de la location, cela dépend aussi de l’implantation, la grange est-elle loin de la RP ? Avec ou sans vis à vis ? J’ai cette expérience en ville, où j’ai acheté il y a quelques années les appartements (au nombre de 3) sur mon pallier et je n’ai jamais eu de problèmes particulier avec les locataires.

Ah l’amiante… Révisez à la baisse votre prix dans le compromis ! Et les autorités s’en lavent les mains, c’est un véritable scandale… Le Canada par exemple a interdit cette matière bien avant la France…

J’ai l’expérience sur un bâtiment d’élevage vieillissant des années 60… Cela coûte 30 K€ à désamianter… Le montant est colossal surtout quand on connait la crise actuelle de la viande… Nous ferons sans doute le choix de laisser cette toiture en l’état et de la surmonter d’une nouvelle toiture en tôle.

Bien entendu c’est impossible de raisonner de cette façon pour une habitation…

Beaucoup de personnes à ce sujet malheureusement font le désamiantage eux-même et le laisse pour les générations futures au fond d’un trou dans le jardin…

Si le bâtiment est considéré comme neuf, il y a t’il un risque de ne pas pouvoir passer en charge le reste des travaux, notamment pour tout ce qui est l’aménagement de pièces et finitions (hors isolation) ? Il me semble que dans les textes, un logement est considéré comme neuf s’il a moins de 2 ans.

Ou dans ce cas, faudrait-il faire cela en 2 temps :

- travaux d’isolation (toiture, murs et porte/fenêtres) via un prêt PTZ+
- puis au bout des 2 ans réaliser le second oeuvre (le soucis c’est que vous n’aurez aucune rentrée d’argent dans ce laps de temps…) via un prêt travaux classique

Je ne sais pas du tout comment le fisc considère ceci ?

L’autre alternative serait (peut-être) d’acheter cette grange par le biais d’une SCI à l’IS (murs amortissables) ou encore d’opter pour le statut LMNP (mais vous risquez peut être de dépasser des plafonds vu la taille du projet) et si c’est le cas il faudra louer en meublé (ou meublé de tourisme…)

Quelqu’un a t’il des avis sur ces aspects ?

Pour ce qui est des 500k, c est le budget pour acquérir ma résidence principale, pas pour investir. Ce projet me permettrait peut être pour 500k d avoir ma RP et une base d investissement avec la grange.
Par ailleurs j ai comparé le type de maison que l on peut avoir pour ce budget dans des villages similaires alentour, et il s’agit de maisons plus grandes et mieux finies que ce que pourrait devenir la maison de cette ferme, a moins d y mettre 300k de travaux.

Concernant la proximité du voisinage, la maison est mitoyenne d un côté avec l immeuble de rapport déjà construit, et de l autre côté avec la grange que je transformerais, on peut difficilement être plus proche de ses locataires.

Concernant l’offre du promoteur, elle est bien de 400k, il est venu plusieurs fois et était prêt a signer la semaine dernière, je ne remet pas cela en doute car les personnes qui vendent sont des  proches et j étais présent lors d’une visite de ce promoteur.

Pour 500k, comme dit je peux avoir une maison terminée de suite, plus grande et probablement mieux finie, dans un village équivalent.

C’est ce que je vais sans doute faire, et remettre à plus tard mes investissements, en achetant un appartement après l’autre, en fonction de l’augmentation de mes revenus.

Merci à tous pour vos avis.

Cordialement