Acheter un logement dans une résidence pour seniors…

Bonjour,

Je soupçonne l’erreur sur les charges non récupérables où vous avez ajouté des charges récupérables dans votre calcul.

Ça fait beaucoup 476 € de charge par mois.

Je comprend pas tous vos chiffre concernant les charges et vos calculs.

Pour moi je mettrai simplement dans la case "charges fixes" le montant des charges annuelles. Pour vous retrouver avec 476€ de charges fixe non récupérable on dirait que vous avez mis un signe négatif dans la case.

Possible de mettre un screen de la première page ?

Les 502 € vu qu’ils sont récupérables sont rajoutés ici à votre cash flow comme si cela se rajoutait en plus au loyer qu’ils vous donnent déjà. Pas logique en effet.

Je me demande plutôt si ce n’est pas

Charges de copropriété: 219.59 par trimestre (dont 142€ récupérables sur locataire) soit 47 €/mois  qu’il faudrait mettre dans la case "charge en plus du loyer" au lieu des 502 €.

Bon si c’est pas ça, faudra attendre un peu de monde sur ce post

Bonsoir,

Effectivement, nous ne comprenons pas non plus dans le détail.

S’il s’agit d’un achat type CENSI-BOUVARD,  où récupérez vous la TVA à 19,6% ? Le 99000 € est TTC ? Cela dit, attention en cas de revente avant 20 ans, vous devrez rembourser 5% de TVA par an.

Sinon, un commentaire sur ce type d’investissement. Nous sommes sur la réserve car les chiffres peuvent sembler intéressants (même si vous avez été optimistes en prenant 1% de valorisation de loyer par an et un taux de remplissage de 100%) mais :
- avez vous vérifié que les autres établissements de la zone sont bien complets et qu’il y a une liste d’attente ?
- la société de gestion vous garanti un taux de remplissage mais que se passe t-il en cas de faillite de la société ? Attention, ce type de problème ne se produit pas qu’à la télé !
- en cas de revente, le bien est difficilement revendable. Il faut plus le voir comme un investissement générant une rente.

Merci pour ces éléments de réponses…et ces questions ouvertes

Quel age a cette résidence ?

La résidence date des années 90.

Quelles sont les caractéristiques précises du bail (d’ailleurs entre qui et qui est signé le bail, est-ce un bail commercial, est-ce loué meublé ou nu ?)

J’ai fait une demande de contrat signé entre le propriétaire et le gestionnaire au vendeur…Je suis en attente du document.
Mon idée serait de louer en meublé (LMNP).
Il n’y a pas de contrat entre le propriété et le gestionnaire de lieu.
D’après les informations que j’aies, le bail se fait entre le locataire et le bailleur…mais j’imagine qu’un contrat lie aussi le bailleur et le gestionnaire.

Qui est l’exploitant ?  (et à quoi ressemble son Bilan et son Compte de Résultat ?)

Le bien est situé dans une Villa Médicis du groupe Groupe Sorefi Ouvre, qui construit des résidences de standing. Je n’ai pas pu consulter les comptes de résultats…Chose que je devrais faire effectivement.

Avez-vous visité ce bien ? (Quel aspect a-t-il ? Aimeriez-vous y habiter ?)

Pas encore de visite…les premiers contacts datent d’hier.

Je pense que la question du taux d’occupation est effectivement la bonne question à se poser.

J’ai posé certaines questions…mais il en reste d’autres à creuser.

Je vous tiens au courant quant à ces éléments de réponse.

Merci pour ces questions, qui me permettent de continuer à creuser…

C’est effectivement une bonne question à poser…les charges liées aux services sont-elles redevables en cas de vacances locatives…

Dans ce type d’investissement, la société gestionnaire prévoit une période d’occupation minimale et cela de manière contractuelle. Vos hypothèses doivent donc s’appuyer la dessus.

Bonjour,

Je n’ai jamais été séduit par ce marché. Une des résidences de ce type dans ma ville de prédilection n’a jamais été remplie à 100%.
Une remarque : les charges liées aux services seraient, pour autant que je me souvienne, non pas liées à l’utilisation des services mais au droit d’accès aux services.
Bref : si on y déjeune, on paie en plus et ainsi de suite pour tout.
Le développement des services de maintien à domicile ne me semble pas jouer en faveur de ce type d’investissement locatif. (c’est  exagérément cher).

titoux a écrit :

Le gestionnaire ne s’engage sur aucun taux d’occupation…donc je laisse couler…

Une remarque là dessus : pour les EHPAD par exemple, le gestionnaire à une obligation de spécifier un taux d’occupation dans le bail commercial.
Le fait qu’il ne s’engage pas dans votre cas doit vous mettre la puce à l’oreille.

toudoucement a écrit :

Je prefere prendre les chemins de traverse et eviter d’engraisser trop d’intermédiaires.Je trouve les plaquettes des vendeurs trop brillantes(meme si je peux comprendre que ça rassure quand on hésite à investir dans l’immobilier)

Tout à fait d’accord, nous pouvons nous faire une idée de la marge de négociation possible sur l’épaisseur du papier et de la brillance de la plaquette de présentation :-)

@ana
Une rapide recherche sur Google vous donne en moins d’une seconde le Décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste de toutes les charges récupérables.

De plus, savez-vous si le décret de 1987 s’applique également au logement meublé ?