Acheter une résidence principale et monter une collocation dans celle-ci ?

Bonjour,

Je trouve que c’est une bonne idée de louer une chambre libre dans son appartement.

Je suis dans le même cas et je n’ai pas sauté le pas pour le moment mais je pense que je vais plutôt m’orienter vers des locations de courte durée (1 nuit, un week-end voir une semaine ou deux si je suis en vacances) plutôt que de louer constamment la chambre à une seule personne.

Pourquoi ?
Je pense pouvoir gagner autant en ne louant que quelques jours/week-ends où moi-même je serai absent (en week-end ailleurs).
Je n’aurai pas l’inconvénient de devoir toujours supporter une autre personne qui ne serait à priori ni mon ami(e), ni ma femme mais juste un "coloc" me permettant d’arrondir mes fins de mois.

Le principal inconvénient est qu’avec des locations fréquentes de courtes durées, d’autant plus si on s’absente de chez soit à ce moment là est de tomber un jour sur un/des abrutis qui vont mal se comporter dans son propre appartement (vol, dégradation etc.) !

Si je saute le pas, je vous en tiendrai informé !

Bonjour,

Je reviens vers vous parce que je pense avoir trouver une bonne affaire et j’aimerais avoir vos avis.
J’ai visité un appartement hier à Franconville. L’appartement est entièrement rénové à 15 minutes de la gare, à un prix un peu élever mais les vendeurs viennent d’acheter un prêt relais et d’obtenir les clés de leur futurs appartement. Je me dis donc qu’il y a moyen de négocier le prix afin de rentrer dans mon budget.

Pour rappel, ma banque me proposait 150k avec frais de notaire. Le prix affiché de l’appartement est dans les 170k, le prix affiché d’autres appartements dans le même secteur tourne dans les 150k (ils ne sont par contre pas rénové).

1/ Compte tenu de la situation du vendeur et de la mienne, quelle serait votre proposition de prix ?
En expliquant m’a situation à l’agence, elle m’a indiqué pouvoir faire partir l’appartement à 157k. Je compte faire une proposition à 137k en me disant que je serais prêt à l’acheter à 145k dans le pire des cas. Qu’en pensez-vous ?

2/ Avait vous un avis sur la rentabilité locative à Franconville ? Il n’y a apparemment pas grand chose dans la ville en elle-même mais elle se situe entre Cergy et Paris. Je me dis donc que cela pourrait intéresser des étudiants.

3/ Quel loyer indiquerez-vous pour une chambre dans un F4 ? L’agence m’a indiqué qu’un 20m2 se louait à 550€ mais je n’ai rien trouvé pour de la colocation. Je compterais faire des premières annonces à 400 (avec en plus environ 8O€ de charges). Est-ce trop élevé pour le secteur ?

4/Comment puis-je optimiser ma négociation ? Je n’ai pas trouvé de banques/courtiers me permettant d’augmenter ma capacité d’emprunt. J’ai cependant recherché comment je pouvait diminuer les frais de notaire et j’ai lu qu’il était possible de sortir les frais d’agence et la valeur mobilière de l’appartement afin de calculer les frais uniquement sur le bien immobilier.

Mon problème est que je n’ai pas assez d’apport. Je me suis donc dit que les frais de notaire "acte en main" (à la charge du vendeur) pouvait être intéressant du fait que ça serait lui qui payerait les frais d’agence. Quelle réduction pensez-vous que je puisse obtenir ?

5/ Qu’en est-il de la valeur mobilière ? Devrais-je forcément devoir faire un prêt annexe étant donné qu’elle sera séparé du bien ou puis-je tout de même la conserver dans le prix du bien au niveau du prêt bancaire ?

6/ Avez-vous d’autres idées pour optimiser ma situation ?

Merci par avance.

Dernière modification par blacked (22/01/2015 08h19)

Bonjour,

1. Si vos vendeurs ont un crédit relais, ils peuvent être intéressés pour se séparer rapidement du bien, toutefois s’ils le vendent en dessous de leurs espérances (et de leur crédit relai), il leur faudra rallonger en cash… mais s’ils n’ont pas ce cash, ils risquent de refuser votre offre.

3. Les prix en coloc sont quasi toujours CC (internet, edf, chauffage, locaux, etc.)
Attention, y’a une grande différence entre un studio de 20m² et une chambre en coloc : la promiscuité et l’indépendance à quoi beaucoup de personnes sont sensibles (ce qui réduira les demandes).

4. Les frais de notaire calculés sur le montant hors frais d’agence et de mobilier, c’est un peu près toujours le cas. Votre montage risque de faire peur aux vendeurs, perso je ne signerait pas un compromis avec une personne voulant faire de mon bien sa RP et ne disposant pas des fonds pour les frais de not

6.
Je vous conseillerais de différer un peu votre achat afin d’avoir à minima :
- 10 % d’apport (frais de notaire / cautionnement de crédit). Suivant vos notaires (acheteurs et vendeurs), un sequestre de 5% risque de vous être demandé à la signature. Vu que ce n’est pas un investissement locatif pur (avec emprunt à 110 %) vous risquez de ne pas pouvoir y couper.
- 2000 / 3000 € pour meubler correctement l’appart (vous cherchez des colocataires ++, prévoyez un appart ++), suivant ce que vous disposez déjà et de l’état, vous risquez de devoir racheter un canapé, télé, un peu d’électroménager, 2 chambres (sommier / matelas / armoire / bureau)
- De quoi vous passer de revenus locatifs pendant 6 mois (surtout si vous avez 2 chambres à louer)

Pour avoir une idée du marché, regardez sur des sites comme appartager.com (créer une fiche comme si vous recherchiez une chambre) ou créez une fausse annonce (comme si vous proposiez déjà des chambres) et regarder les retours

Bonjour,

- Les charges de copro sont énormes. Que comprennent-elles ?
Etes vous certain de faire une affaire avec cette donnée ?
Avez-vous calculé l’ensemble des flux sur une longue durée, 15 ans par exemple (soit 46500€ de charges de copro sans réactualisation, ni travaux, soit sans doute +/- 50% de la valeur de l’appartement) ?

- Se lancer avec peu d’épargne de précaution est une vraie difficulté, un danger aussi. Comment faites-vous en cas de pépin (vacance locative, travaux exceptionnels, impayés…) ?
Cassez votre PEE n’est-il pas dommageable ? Avez vous une capacité d’épargne mensuelle, il vous reste normalement 3 mois avant l’acte authentique.

- Je sais que votre interprétation du texte est différente de la mienne http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Habi … e_alur.pdf p18 mais à mon opinion si un décret d’application est publié en avril (faut-il écouter les rumeurs de la profession ?) vos chambres de 1964 sont sans doute <14m2 et plus louables légalement en colocation.

- A titre personnel, c’est typiquement le type de bien que j’éviterai. Construction peu attractive et ayant aucune chance de le devenir (immeuble de 1964 en rdc). Énergivore, copro coûteuse, frais d’entretien importants dans ce type de construit…

Désolé d’avoir une opinion si négative, le prix est peut-être exceptionnel, je n’ai aucune connaissance de votre marché

Les charges sont effectivement élevées. Elles comprennes l’eau, le chauffage collectif, le gardien et une provision de 100euros par trimestre. Par rapport à mon budget, à la région et au type de bien que je recherche je ne suis pas arrivé à trouver mieux. J’ai vu le même montant ailleurs et bien plus chères dans d’autres corpo avec assenceurs ou beaucoup d impayés.

Le choix de ce type de bien s’est justement porté sur le fait que ma capacité d’épargne soit augmenté une fois les locataires trouvés. Actuellement je peux épargner 500euros en enlevant mon loyer actuel et deduisant mon cash flow négatif, j’atteindrais les 1000euros.

Je vois donc cette achat comme une bonne possibilité d’épargner plus et d’espérer avoir un meilleur dossier pour de futurs acquisitions.

Pouvez vous m’en dire plus sur l’application du décret ? Rassurez moi un bail solidaire restera envisageable ?

Merci pour votre retour

Dernière modification par blacked (07/03/2015 19h24)

Je ne peux que vous alerter sur les risques d’application/évolution de la loi sans pouvoir exprimer aucune certitude sur le temps qu’il fera demain (malheureusement )

Aujourd’hui la loi est rédigée et votée (lien mentionné plus haut) le décret d’application n’est à ma connaissance pas publié, un an après. Il peut ne jamais l’être ou paraître la semaine prochaine ?!?
Elle concerne les baux individuels, la sous location paraîtrait toujours possible (avec ses défauts)

Merci @alpha2 pour votre expérience et votre texte. Je ne suis pas juriste et m’interroge si ce texte s’applique uniquement au divisions ou également aux collocations ?
Si je vous comprends bien, la CAF aurait déjà refusé la prise en charge d’un dossier dans le cas d’une colocation <14m2 ?

Une précision sur le cadre législatif : auparavant, l’article Article L111-6-1 ne mentionnait pas explicitement la colocation avec baux séparés comme étant une division d’un logement.

C’est bien la loi ALUR qui lève toute ambiguité sur ce point, en modifiant la loi de 1989 sur les rapports locatifs (nouvel article 8-1) :
"II. ― Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l’habitation."
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 8-1 | Legifrance