Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif…

Boubouka · #51

Frederic89 a écrit :
Je ne comprends pas pourquoi la banque ne prends pas en charge les frais d’agence.

tout simplement parce que j’ai dit que je souhaite financer 100% du bien et prendre en charge tous les frais. Ni la banque ni moi même n’avons évoqué d’aller au delà du prix du bien.

Néanmoins, 21 mois de loyer pour des frais d’acquisition me semblent pas négligeables …

Dernière modification par Boubouka (18/06/2013 16h53)

Boubouka · #52

Ça y est.
C’est signé. J’ai les clés.

Au depart, j’avais l’intention de tout refaire du sol au plafond avec des travaux de reagencement pour faire une cuisine américaine et arracher le carrelage pour refaire toute la salle de bain avec une douche au lieu de la baignoire. Budget entre 25000 et 35000€ en comptant au bas mot 800€/m2.

A la réflexion, je me suis rendu compte que cela n’apporte qu’une valeur ajoutée limitée pour le prix de la location.

Donc, les travaux seront (avec le budget que j’estime)

Décollage de l’ancienne tapisserie. Il y a même au plafond ! 300€.
Remplacement des tabliers et des manivelles des deux volets roulants. 700€
Ajout d’un dijoincteur differentiel en têtes des disjoncteurs dans le tableau électrique et remplacement de l’ensemble des disjoncteurs 500€
Rajout d’une ligne terre pour les prises de la salle de bain et de la cisuine et d’un equipotentiel. 500€
Réfection de la plomberie. 600 €
Salle de bain : 1500€
Enduit + peinture 1500€
Parquet flottant. 700€
Installation d’une cuisine intégrée & équipé : 2000€.
Divers 500€

Soit un sous total de 9000 € pour les travaux.

Je rajoute les charges pendant les travaux (prêt, elec, copro, assurance) : 1200€

Auquel, il faut rajouter 3000€ d’ameublement.

Donc, en tout et pour tout, environ 15000€ sont à débourser pour pouvoir le mettre en location meublée soit moins de 500€ par m2.

Reste à gérer les travaux pendant cette période ou tout le monde est absent en plus de mes vacances d’été.

Objectif finir les travaux avant fin août, malgré tout.

rocambole · #53

Felicitations !

Rigolo · #54

Petit retour sur le montant du loyer possible à Levallois.
Mes parents ont un 2 pièces d’environ 30 m² a 5 minutes du métro Anatole France, il est loué 950 €/m CC. Quasiment pas de vacance / changement de locataire, il se loue en 1 journée….

Donc a mon avis, 900 €/m cc est concevable mais il faut que le bien soit nickel.

rocambole · #55

Incroyable l’hétérogénéité des loyers sur Paris et petite couronne !

Je loue 43m2 avec un parking+cave 2e etage sur Jardin dans Paris intra ouest a 5 mn d’un métro pour 990 euros HC c’est un peu plus cher mais au m2 c’est 40% de moins !

Boubouka · #56

Merci Rigolo pour cette info intéressante.

J’ai regardé sur seloger le nb de biens disponibles à la location à levallois toute surface tout prix (en tout cas le nb d’annonces) . Très peu d’annonces. Moins de 30. Cela me laisse penser que l’offre est ’rare’.

J’avoue que pour l’instant je suis assez satisfait et optimiste sur mon opération. Le seul gros problème étant la CFE minimale de cette ville : 600€. Ça plombe le cash flow.

Quand au prix des locations au m2, on trouve de tout.

@roudoudou : au prochain locataire vous devez pouvoir monter à 1100€ facile. Vous êtes actuellelent en dessous du marché. Au démarrage du bail, c’était a combien et sur quelle base ?

rocambole · #57

@boubouka : c’est moi qui paye et qui loue c’est pas moi le proprio donc je ne monterai pas le loyer lol

Si on enleve le parking je loue 21-23 euros du m2 ( et je suis a 10 mn a pied du parc monceau)

Juste pour souligner la disparite de l’offre et comme quoi il y a des ecarts monstrueux

En tous cas j’etais sceptique au depart mais je pense que vous avez fait une bonne affaire, je cherche actuellement pour un invest locatif sur Paris et province et sur levallois j’ai rien vu a moins de 8000 le m2 meme a l’est d’anatole France

Et a 8000 le m2 c’est pas rentable en terme de CF ( il faut plutot viser dans les 6000)

Boubouka · #58

Depuis le début, je sais que je vais avoir un CF négatif.

Comme cela a été répété plusieurs fois ici par beaucoup de personnes, le prix d’acquisition au m² est primordial. Aujourd’hui je me rends compte à quel point cela est juste.

A Paris et en petite couronne du 92, il est très dur de trouver un bien dont le prix au m² représente 150 à 200 loyers mensuels.

Enfin, à Levallois, la CFE fait mal. C’est 600€.

roudoudou a écrit :
sur levallois j’ai rien vu a moins de 8000 le m2 meme a l’est d’anatole France

A 8000€, si vous voulez avec un CF > 0, le loyer mensuel au m² doit au moins monter à 40€ si ce n’est pas 50. Là ce sont d’autres zones lourdement taxées (Taxe sur les loyers des micro-logements jusqu’à 14 m² - Taxe Apparu | De Particulier à Particulier - PAP) pour des petites surfaces et difficilement justifiables pour des surfaces > 20m².

Enfin, il n’y a pas d’autres moyens que de tenter le tout pour le tout en terme d’offre d’achat. On ne sais jamais si cela pourrait passer.

rocambole · #59

J’ai vu tres rarement des trucs rentables surtout en ce moment, enfin j’en avais une mais il y a eu dix offres au prix et j’ai manqué le bien.

Donc ca existe mais uniquement pour un insider et sur un magistral coup de bol

le marché a besoin de s’assainir car je ne vois pas en quoi c’est un "bon" investissement de payer 20m2 200k€ et de louer ca 850€ CC

xav92 · #60

Bravo Roudoudou,

Vous avez bien fait de pas écouter les cassandre. Tenez nous au courant quand vous aurez loué. Je suis impatient de savoir.

Xavier

Boubouka · #61

Compta

Signature aujourd’hui de la mission de l’expert comptable.
Compta + Bilan + Liasses fiscales + adhésion à un CGA < 915€ TTC/an yc la première année.

Je reste ainsi dans la limite de la réduction d’impôts.

P0i
Bien que j’avais préparé moi-même un P0i en me basant sur les info que j’ai eues ici, je laisse l’expert comptable le faire. ça fait parti du forfait.

PNO
Un gentil membre ici m’a proposé un parrainage (je tiens à le remercier). Assez compétitif la première année (écart de 30€ par rapport à directssurance).

Finalement, j’ai pu utiliser cette proposition pour challenger mon assureur préféré qui m’a fait un geste commercial et s’est aligné sur l’offre de la première année (mais tout le temps) avec des garanties supplémentaire (bris de glace et vol).

Avec cela je pense que je suis à jour côté administratif.

Reste à ce que ERDF me propose un RdV pour brancher l’électricité et pouvoir entamer les travaux.

Boubouka · #62

cash flow positif

Je commence à avoir une idée claire et précise des charges réccurentes.

Avec un loyer de 900 € / mois, je suis à flux de trésorie annuel négatif d’environ 3000 € en 2014.

Pour passer un flux positif, deux scénarios possibles :

1- Tabler sur un loyer de 1150€. Impossible avant 10 ans si une revalorisation annuelle de 2%

2 - Rembourser par anticipation 40k€.

en plus du scénario 0 "Vivre avec un cash flow de 3k€"

Donc, je me pose la question, est ce que je rembourse par anticipation 40k€ ou je vis avec un déficit de trésorerie de 3k€ ?

A savoir, avec le scénario 0, sur 25ans j’aurai sorti 75k€ (-3k x 25).
Les 40k€ du scénario 2, il faut les placer avec un taux de 2,55% net d’inflation net d’impôts pendant 25 ans pour avoir 75k€.

Qu’en pensez vous ?

Boubouka · #63

Lave Linge

Bonjour,

Je me demande si un lave linge présente un intérêt significatif.

En effet, il est possible de mettre un lave linge dans la salle de bain, mais cela nécessite des transformations : déplacer les toilettes et amener un nouveau circuit électrique pour une prise spécialisée. Sans oublier la plomberie.

- Je viens de finir le câblage électrique (finalement j’ai refait toute l’électricité au norme )
- la peinture est bien avancée.
- réfection de la plomberie de la cuisine.
- reste quelques réparations, le parquet et le montage de la cuisine.

Dans cet appartement rien, absolument rien ne fonctionnait. Meme pas l’interphone que j’ai du reparer. Et donc, j’ai accumuler un peu de fatigue que je suis en train de résorber avec les vacances.

Donc, si le lave linge semble futile, je laisse tomber. Si c’est indispensable je ne suis pas a une semaine supplémentaire de délai. Je m’y attaquerai au retour des vacances.

Je n’arrive pas a trancher cette question.

Qu’en pensez vous ? Merci pour vos conseils.

rocambole · #64

Boubouka a écrit :
cash flow positif

Je commence à avoir une idée claire et précise des charges réccurentes.

Avec un loyer de 900 € / mois, je suis à flux de trésorie annuel négatif d’environ 3000 € en 2014.

Pour passer un flux positif, deux scénarios possibles :

1- Tabler sur un loyer de 1150€. Impossible avant 10 ans si une revalorisation annuelle de 2%

2 - Rembourser par anticipation 40k€.

en plus du scénario 0 "Vivre avec un cash flow de 3k€"

Donc, je me pose la question, est ce que je rembourse par anticipation 40k€ ou je vis avec un déficit de trésorerie de 3k€ ?

A savoir, avec le scénario 0, sur 25ans j’aurai sorti 75k€ (-3k x 25).
Les 40k€ du scénario 2, il faut les placer avec un taux de 2,55% net d’inflation net d’impôts pendant 25 ans pour avoir 75k€.

Qu’en pensez vous ?

Bonjour,

Pour votre comparaison il faut aussi déflater vos 75k€ pour que cela soit comparable aux 40€ du scn 2. Le mieux est de faire une comparaison brut d’inflation (sans en tenir compte).

Vous n’avez également pas pris en compte les intérêts d’emprunt que les 40k€ vous font économiser ainsi que la fraction déductible (si applicable) qu’ils vous enlèvent. L’un dans l’autre ca devrait pas être loin de : charge d’intérêt * (1-Tranche marginale + 15,5%) si je ne me trompe pas.

En résumé je pense qu’il est sage de se faire un petit simulateur sous excel et de voir quelle est la meilleure solution.

Pour info : dans les simulations que je m’étais faites, et, dans des ordres de grandeur d’un achat de 200k l’apport optimal (i.e celui qui minimise le cout de revient entre Cash flow (-) et apport) se situait souvent entre 15% et 20% du montant total de l’emprunt (emprunt sur 20 ans avec taux a 3%)

rocambole · #65

Boubouka a écrit :
Lave Linge

Bonjour,

Je me demande si un lave linge présente un intérêt significatif.

En effet, il est possible de mettre un lave linge dans la salle de bain, mais cela nécessite des transformations : déplacer les toilettes et amener un nouveau circuit électrique pour une prise spécialisée. Sans oublier la plomberie.

- Je viens de finir le câblage électrique (finalement j’ai refait toute l’électricité au norme )
- la peinture est bien avancée.
- réfection de la plomberie de la cuisine.
- reste quelques réparations, le parquet et le montage de la cuisine.

Dans cet appartement rien, absolument rien ne fonctionnait. Même pas l’interphone que j’ai du réparer. Et donc, j’ai accumuler un peu de fatigue que je suis en train de résorber avec les vacances.

Donc, si le lave linge semble futile, je laisse tomber. Si c’est indispensable je ne suis pas a une semaine supplémentaire de délai. Je m’y attaquerai au retour des vacances.

Je n’arrive pas a trancher cette question.

Qu’en pensez vous ? Merci pour vos conseils.

Si c’est un meublé un lave linge n’est pas indispensable (c.f inventaire du meublé) mais bon on va dire que c’est un plus non négligeable pour une somme modique (on en trouve a partir de 150€).

Les + :

- constituera un + a la location (car confort ++)
- rapport apport/prix

Les - :

- Travaux en + pour vous pour la prise (mais au moins ca sera fait)

Je serais a votre place je l’aurais fait car au moins la prise est posée une bonne fois pour toute et puis j’ai toujours eu cette ligne directive qui était que je ferais un logement comme si c’était moi qui devait le louer.

Range19 · #66

Bonjour Boubouka.
Un plus de la machine à laver : éviter qu’un locataire en installe une n’importe comment.
Si vous avez refait l’électricité, un inter de plus au tableau et tirer un câble spécifique ne devrait pas être un gros travail.
Un moins : une fois la machine à laver installée, il faut un espace pour étendre le linge et vous assurer de la parfaite ventilation du logement.

Boubouka · #67

Je vous fais un petit bilan 2013 de l’opération.

Refection totale
Refection totale avec transformations yc les charges pendant les travaux : 8k€.

Financement
J’ai financé les frais de transaction (notaire + agence) + les travaux + les divers charges pendant les travaux.

Location
Loué à un couple avec des revenus stables.

Cash Flow
Le loyer couvre :
- prêt sur 20 ans yc assurance
- charges copro

Je dois financer par an
- GRL : 400€
- PNO : 100 €
- Travaux et réparations : 500 €
- CFE : 600 €
- frais administratifs (timbres, etc) : 100 €
- Vacances locatives : 1 mois tous les 3 ans soit 300€ environ / an

J’estime être à 2000€ - 2500 € de cashflow négatif annuel.

RatRacer · #68

Bonjour,

Quel rendement obtenez vous au final?

Boubouka · #69

La renta n’a pas de sens.
Pour moi ce qui compte c’est le CF.

Je suis entre 6 et 7%.

CF > 0 <=> renta à 10%

rocambole · #70

Bonsoir,

Le CF est important, mais il est paradoxal de dire que la rentabilité n’a aucun sens car les deux sont intrinsèquement liés (vous le dites d’ailleurs vous même dans votre commentaire).

Boubouka a écrit :
CF > 0 <=> renta à 10%

Cdt,

Boubouka · #71

Avec un m2 a l’achat entre 8000 et 10000€ (frais compris) un 10% cela veut dire que le m2 a la location est entre 60 et 80€/mois.

De plus 6, 7 ou 8% ne veut rien dire. C’est purement cérébral. Ce qui compte sur le long terme c’est la soutenabilité du CF quand il est négatif.

10% signifie qu’un studio de 20m2 se louerait entre 1200 et 1600€. Trouver un locataire avec 3600€ de revenus nets par mois voire plus pour habiter un 20m2 est très ambitieux !

De cette expérience j’en retire deux enseignements :

1- la bonne taille d’un studio est aux alentours de 20m2.
2- Levallois n’offre pas suffisamment de rendement pour un investisseur sauf a ce que les loyers augmentent de 20%. Sainte Dufflot exhaussera certainement ce genre de voeux ;-) ce genre de placement est plus dans un objectif patrimonial long terme.

rocambole · #72

Regardez, je fais un autre raisonnement que vous : cela veut peut être justement dire que le prix du m2 est surévalué et non qu’il faut que les loyers s’apprécient ;-)

Pour moi justement le rendement veut tout dire, il donne une indication sur le timing : il faut acheter quand le rendement est élevé et vendre si vous possédez. un bien dont le rendement spot descend trop bas.

Le CF est le résultat du triplet (rendement, taux d’emprunt, durée)

C’est également ambitieux de devoir trouver quelqu’un avec 3000 euros de revenus nets pour louer un studio (30m2) (mais je vous l’accorde moins que 3600 pour 20m2 :p)

Boubouka · #73

Effectivement, les candidats étaient nombreux. Trop nombreux malgre le peu de publicite. Ça pouvait facilement faire perdre bcp de temps.

Les candidats solvables étaient moindres (le tiers environ)

Ceux avec un bon dossier c’était un peu plus sportif … encore un tiers. Au final 1 candidat sur 10.

Etre Bailleur offre un bel observatoire sur la société et sa diversité le temps de choisir un locataire.

Malgré la qualité du dossier retenu et les croisements multiples, j’ai préféré prendre une GRL. Objectif tenir sur le long terme.

Après Noël je me relance dans la recherche d’un nouvel investissement dans paris ou en proche banlieu ouest (Neuilly, Puteaux, Courbevoie). Critère CF. Ça risque d’être long et très sport.

Je pense avoir tout dit sur cet investissement.

rocambole · #74

Courbevoie/colombes semble pas mal

Philippe30 · #75

Boubouka a écrit :
Je dois financer par an
- GRL : 400€
- PNO : 100 €
- Travaux et réparations : 500 €
- CFE : 600 €
- frais administratifs (timbres, etc) : 100 €
- Vacances locatives : 1 mois tous les 3 ans soit 300€ environ / an

J’estime être à 2000€ - 2500 € de cashflow négatif annuel.

Vous n’avez pas évoqué le montant du foncier.

Soit un cout mensuel de 200 € , c’est énorme !

Locataires stables alors supprimer la GRL.
Supprimer la PNO car il y a l’assurance locataire et l’assurance de la copropriété.
Frais administratifs 100 € , ça fait beaucoup.

La rentabilité , Loyer annuel / Prix d’achat = rentabilité brute
Si vous êtes en dessous de 10 % , c’est cuit pour le cash flow positif.

C’est un calcul financier que tous les investisseurs devrait faire avant un achat.

Bon courage pour les 20 prochaines années ou vous aurez financé au minimum 50.000 €

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (30/11/2013 17h05)

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Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif…

#51 14/06/2013 13h31

Frederic89 a écrit :

#52 19/07/2013 21h37

#53 19/07/2013 21h44

#54 20/07/2013 11h57

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#56 21/07/2013 01h15

#57 21/07/2013 09h29

#58 22/07/2013 15h48

roudoudou a écrit :

#59 22/07/2013 17h34

#60 22/07/2013 17h44

#61 23/07/2013 16h30

#62 27/07/2013 00h34

#63 13/08/2013 07h36

#64 13/08/2013 08h36

Boubouka a écrit :

#65 13/08/2013 08h37

Boubouka a écrit :

#66 13/08/2013 10h43

#67 29/11/2013 16h12

#68 29/11/2013 17h00

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#70 29/11/2013 20h53

Boubouka a écrit :

#71 29/11/2013 22h35

#72 29/11/2013 22h53

#73 29/11/2013 23h22

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#75 30/11/2013 06h47

Boubouka a écrit :

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