Investissement locatif dans un studio à Lyon…

Bonjour,

Tout d’abord merci de votre réponse.

Il s’agit bien d’un bail commercial, le "locataire" est une entreprise fiable (Nexity).  J’ai eu l’information du renouvellement du bail commercial par l’agent immobilier vendant le bien (je l’accorde pt etre pas fiable à 100%).

Loyer TVA comprise

Fuyez au maximum les ascenseurs et les charges (chauffage, eau,…) collectives, se sont des puits sans fond.

Dans le cadre de ma "veille active" ( on regarde en ce moment pour l’achat de notre RP, je ferai un point dans ma présentation quand ça sera un peu plus abouti), voici les annonces de la semaine.
Ça laisse pantois sur l’évolution du marché… Des surfaces non louables, et pas données ! Au début de ma recherche ( 2012?… Je trouvais des "chambres" de 7m² à moins de 30-35k€), visiblement ça a bien monté.

6m², Lyon 1, mais c’est louable ! rassurez vous!
pour la modique somme de 79 k€.
Mais si c’est louable…
( Rappel : RSD à Lyon : 2.30m mini sur 9m²)

Et même les notaires s’y mettent ! 8m² > 50 k€
Je doute que l’étude notariale propose des tarifs "hauts" pour voir la demande.

Bref, va falloir creuser dur pour retrouver un 12m² à moins de 50 k€ comme j’ai.
Sinon, marché toujours aussi tendu. Départ de la locataire, et état des lieux du nouveau 1h après. La vacance locative est inexistante.
Comme les petits studios abordables …

Bonjour,

Amoilyon, est-ce qu’en raison de la hausse des prix à Lyon vous envisagez d’acheter (pour investir) dans la banlieue ? (Saint-Priest, Bron, Vaulx-en-Velin, Villeurbanne dans les quartiers moins côtés comme vers les métros Flachet ou Cusset)

Ou ces villes ne vous intéressent pas en raison d’une éventuelle difficulté à la revente ou d’autres raisons ?

Je parle de banlieues mais ma question concerne tout autant des quartiers moins attirants comme Lyon 8ème quartier États-Unis ou Lyon 9ème quartier Duchère.

Je me permets cette question car vous avez de l’expérience en tant qu’investisseur à Lyon. J’avoue que je n’aurais pas osé acheter un appartement de 12 mètres carrés, même à Lyon.

Dans les quartiers que j’ai cités, beaucoup d’appartements ont des charges très élevées (en raison notamment d’un système de chauffage collectif, d’un ascenseur), il y a néanmoins des exceptions.

Bonjour,

Je vous remercie pour votre réponse détaillée.

Les prix des petites surfaces semblent en effet surévalués dans ces quartiers populaires, néanmoins l’écart de prix se creuse avec Lyon sur des surfaces plus grandes.

J’avais mis de côté l’idée d’investir à Lyon en raison des prix des appartements trop élevés. Je cherche des investissements avec des appartements qui s’autofinancent ou qui génèrent un peu de trésorerie.

Mais pour l’instant je ne cherche rien, j’ai un prêt personnel à rembourser pendant quelques années. Je continue quand même de suivre les offres.

Phase calme pour moi, pas le temps de faire des recherches, je regarde donc les annonces de location pour " évaluer le marché" des petites surfaces ciblées étudiants. 
Sans forcer, on trouve des annonces avec des biens INLOUABLES, ne respectant pas le RSD, mis en location par des agences.

[url=https://www.seloger.com/annonces/locations/appartement/lyon-1er-69/terreaux/149831141.htm?projects=1&types=1&places=[{ci:690123}]&price=NaN/420&enterprise=0&qsVersion=1.0&bd=ListToDetail]Bas de plafond, RSD à 2.30m…[/url]

[url=https://www.seloger.com/annonces/locations/appartement/lyon-3eme-69/sans-souci-dauphine/146995667.htm?projects=1&types=1&places=[{ci:690123}]&price=NaN/420&enterprise=0&qsVersion=1.0&bd=ListToDetail]12.8m² au sol, et combien à 1.8 m, et 2.3m ?[/url]

et bien entendu, pour le moindre logement, même WC sur le palier, [url=https://www.seloger.com/annonces/locations/appartement/lyon-8eme-69/monplaisir-le-bachut/150343021.htm?projects=1&types=1&places=[{ci:690123}]&price=NaN/420&enterprise=0&qsVersion=1.0&bd=ListToDetail]sérieuses garanties exigées[/url]

Ceci pour les agences… Je ne compte pas les particuliers.
Par contre, je trouve que cette année il y a moins d’annonce < 500€/mois CC. Ou les studios sont déjà pris.

Bonjour,

En effet à Lyon sans réseau les annonces ne sont même pas publiées. Celles qui sont publiées ne sont pas du tout rentables, en tout cas si on espère obtenir un cash flow positif. Il faut alors visé une plus value à la revente mais vu les prix il faut pouvoir bloquer un certain capital avant de pouvoir revendre avec une plus value sympa une fois les frais et taxes enlevées, pas forcément à la portée de tous…

J’ai pu acheter ma RP sur Lyon dans un quartier qui ne coûte pas encore un bras car il a mauvaise presse et il a déjà pris 10% en 2 ans mais pour de l’investissement locatif avec CF positif Lyon n’est pas le bon terrain comme beaucoup de grosses villes même si les loyers commencent à augmenter significativement pour les petites surfaces

Ces chiffres sont une moyenne sur tout Lyon, chaque arrondissement ne fait pas du +20% et mélange sans doute neuf et ancien. Vu la source ça doit être un mix entre les prix affichés et les prix réellement payés.

C’est dommage de ne pas avoir cette même courbe par arrondissement ,et encore cela peut même être différent par quartier. Les autres quartiers continuent en effet à coter bien plus que celui où j’habite et ça durera encore très longtemps mais 10% en 2 ans en me basant sur les vrais ventes d’appartement de ma résidence et non les prix affichés ça me va déjà.

Kundera a écrit :

Villeurbanne (on pourrait dire aussi Villefranche … etc) bénéficie du dynamisme de Lyon, mais avec un effet atténué.

Humhum ! Villeurbanne touche Lyon, ce qui n’est pas du tout le cas de Villefranche à ma connaissance.
A Villeurbanne il y a le métro A, importante ligne de transport. Il y aussi le C3. La ville est si extrêmement bien intégrée à Lyon et l’on passe de l’une à l’autre sans réellement s’en rendre compte.

Charpennes (Villeurbanne) est bien plus central que Montchat (Lyon) ou Grange Blanche (Lyon) ou même Montplaisir (Lyon aussi !). Gratte-Ciel est également très bien situé et concurrence nombre de quartiers lyonnais "perdus", comme Vaise, Valmy, le huitième, et que dire du 9ème ou de Saint-Just !

Villeurbanne a peut-être moins monté que Lyon car les biens sont plus vétustes, dans l’ancien notamment (bâti faubourien, peu d’immeubles anciens de qualité) et qu’elle souffre de cette image de ville de banlieue. Mais la comparer à Paris et le 93 n’a pas de sens. Villeurbanne est complètement intégrée à Lyon.

Il faut comparer Villeurbanne à Valmy, à Vaise, par exemple.

Certes … Lyon justifie de plus en plus - par ses prix - son statut de seconde ville de France.

Le dernier plan pour gagner un mois de loyer en quelques jours à Lyon ? C’est simple, à 3 ou 4 couples, vous vous entassez pendant quelques jours dans un des appartements possédés ou loués - vous louez les 3 appartements restants une petite fortune le temps de la fête de Lumière - et bingo, votre loyer / remboursement mensuel est payé.

Une bonne solution pour investir dans un studio Lyonnais peu rentable sur le papier, autour de 5%, c’est de l’acheter en prêt in fine sur 20 ans.

Si l’on le déclare en LMNP au réel, on va pouvoir déduire des revenus locatifs l’amortissement mais aussi des intérêts d’emprunt élevés et constants. De plus en ne remboursant pas de capital on va tout de suite pouvoir dégager un cash flow chaque mois.

Au bout de 20 ans, si le bien a été acheté en privilégiant l’emplacement, au vu des plus values de ces dernières années, il n’y aura aucun mal pour rembourser le crédit en vendant l’appartement et en générant une belle plus value au passage.

Le seul point négatif étant que l’on va nous demander de nantir une partie de la somme en assurance vie dans la banque prêteuse.

Mais je trouve que c’est une belle stratégie et j’ai envie d’en faire un comme ça pour 2020 !

ah, les solutions idéales et optimales… J’ai à peu près tout pratiqué et ne regrette pas d’avoir utilisé des prêts in fine qui ont quelques sérieux avantages… et éventuellement un défaut lié à la vie incertaine des supports financiers qui y sont adossés.
J’ai acheté en 2002 une maison et un appartement financés à 50% en prêt amortissable et 50% en prêt in fine avec des durées plus courtes pour l’amortissable.
Deux contrats d’assurance vie ouverts pour l’occasion étaient adossés à ces deux prêts in fine (montage sur 10 et 12 ans) avec pour objectif de rembourser le capital au terme sans revente. JE versais mensuellement sur ces contrats la différence entre les intérêts et ce qu’aurait été une échéance amortissable puisque j’envisageais des garder les biens au terme. La banque ne m’a pas obligé à faire ce choix.
Conclusion : le coût réel mensuel ie mon cash flow négatif, effort d’épargne appelez le comme vous voulez -qui me vouerait au gémonies aujourd’hui- malgré des taux alors élevés et des rendements financiers qui ont subi des crises successives était proche avec un avantage léger mais avantage tout de même au prêt in fine.

Pourquoi j’avais choisi ce montage : c’était une façon de nous assurer plus fortement en cas d’invalidité/décès/maladie dans un contexte familial et fiscal spécifique : le in fine était une solution parfaite avec un coût supérieur déductible.
D’un point de vue financier : la promesse du in fine était aussi un cash flow négatif bien moindre grâce à une rémunération des fonds sur AV sensiblement plus rentables au début.
Fort heureusement, j’avais fait mes calculs sur des hypothèses pessimistes et n’ai tenu aucun compte des discours fleuves des banquiers, assureurs et du GGP rencontrés à l’occasion. Bien m’en a pris. Ne parlons même pas des perspectives de plus values des pros, toujours enjolivées.

Si vous prenez l’exemple d’un prêt in fine de 70 000 € à 1.5% assurance comprise sur 15 ans contre un amortissable à 1% sur la même durée + une AV avec estimation de rendement à 2% net l’an, on retombe sur ses pattes (ie on décaisse exactement la même chose et en réalité un peu moins en in fine).

ça peut paraître débile mais moi ça me paraît une stratégie très défendable et certainement aps de l’auto enfumage. La contrainte complexe pour moi est de choisir scrupuleusement les supports financiers adossés au crédit si on ne souhaite pas revendre au terme sans évoquer quelques arguments fiscaux et d’acheter quelque chose de rentable.