Investissement locatif à Toulon avec un prêt à 110%

Philippe30 a écrit :

Pruls a écrit :

Si vous ne pouvez plus gérer en direct votre bien (déménagement, accident de la vie…), comment ferez vous face aux dépenses de gestion (entrée sortie des locataires, bilan technique, prévisionnel d’entretien…)?
Ce ne seront peut être pas des sommes impossibles à absorber mais il me semble que c’est une question à se poser.

Quelque soit les aléas de la vie , avec une trésorerie positive vous abordez plus sereinement votre investissement……

Pour ma part, je calcule la rentabilité en prenant TOUJOURS en compte des frais de gestion locative car je considère que mon temps ne vaut pas moins que celui d’un agent immobilier qui gérerait mon bien. Si le bien n’assure pas une rentabilité satisfaisante avec ce paramètre je passe mon chemin.
Lorsque je gère en direct (je fais du saisonnier et ne gère que très peu en direct surtout que je ne suis pas un sédentaire tous les 3/4 ans maxi j’ai envie de voir d’autres cieux ce qui n’est pas compatible avec une gestion en direct par exemple mon bien le plus inaccessible est à plus de 24 heures d’avion d’où je réside actuellement…) le cash flow supplémentaire généré est placé dans une cagnotte spéciale "extras" que je distingue de ma cagnotte "gains d’investissement".
Une partie de mes gains d’investissement sert aux aléas des investissements (vacances locatives, réparations…), une autre à continuer à investir et enfin le (maigre) reste intègre ma cagnotte globale. La cagnotte extras comme son nom l’indique me sert uniquement au financement d’extras par rapport à mon train de vie normal, de la même manière que toute autre activité secondaire que je serai amené à conduire.

Arrêtons de penser que les banquiers veulent une RP avec le locatif , ils regardent les entrées et les sorties mensuelles donc en faisant du positif en locatif vous augmentez votre capacité d’endettement pour une RP

Exact.
Ils regardent aussi le patrimoine. C’est ainsi que certains peuvent continuer à investir même avec un cashflow négatif…
Et faire de l’investissement locatif si cela permet de générer des revenus complémentaires en cas de cashflow positif cela permet également de constituer du patrimoine.
C’est rarement idiot de constituer du patrimoine…

Pruls a écrit :

En ayant emprunté à 110%, tant que les 10% ne sont pas remboursés, il y a un risque que la revente ne couvre pas le capital restant du.

Le risque existe aussi si on emprunte moins en cas de baisse…
Le risque est intrinsèque à l’investissement.
Si on achète comptant et que le marché baisse on y laisse aussi des plumes (si dessous j’appelle cela la casse principale)
Acheter à crédit c’est utiliser un levier en cas de plantage total on paie la casse principale plus le levier. C’est pareil en bourse si on utilise un levier ça augmente les gains en cas de succès et ça augmente les pertes en cas d’échec.
Si on ne veut pas de risque, il ne faut pas investir. Investir n’est pas une obligation. Mais si on décide d’investir il faut bien avoir conscience qu’il y a un risque
Après il existe des moyens de se prémunir face au risque :
- acheter en dessous de la valeur si la baisse du marché est inférieure à la décote qu’on a obtenu on est encore bénéficiaire
- acheter au bon emplacement : tous les lieux ne sont pas impactés de la même manière
- acheter un bon bien : les biens immobiliers ne sont pas des biens fongibles. Même au sein d’un même immeuble les appartements de même superficie ne se valent pas : impact de l’étage, impact de la vue (même deux appartements cote à cote peuvent avoir des vue différentes)
- acheter un ben qui correspond à ses objectifs. Si l’objectif est une vente à court terme ou un rendement locatif sur le long terme, une éventuelle baisse du marché du prix de l’immobilier n’aura pas le même impact surtout si c’est une baisse conjoncturelle et pas structurelle. En cas de baisse structurelle le locatif pourra être impacté mais moins rapidement (ce sera à la relocation si ce n’est plus la même population qui sera intéressé parce que par exemple la cible initiale se sera déplacée sur l’accession à la propriété).
Si la baisse n’est que conjoncturelle le locatif sera peu ou pas impacté. Tant qu’on ne vend pas on ne perd pas. En France par exemple on constate une forte baisse du nombre de transactions mais pas encore une baisse des prix de l’immobilier semblable à ce que les USA ou l’Espagne par exemple ont connu. Parce que les vendeurs ne sont pas forcés à vendre, tant qu’ils ne sont pas pris à la gorge ils diffèrent leur vente.
Sur un des immeubles que je lorgne par exemple un appartement loué est en vente depuis 2007, le vendeur refuse mes offres. Son appartement continue de lui rapporter ses loyers, il juge mon offre trop basse c’est son droit. Moi je trouve que compte-tenu du loyer le prix qu’il demande ne me propose pas une rentabilité satisfaisante je n’achète donc pas; c’est également mon droit.
Résultat des courses le bien ne se vend pas mais le vendeur n’a peut être pas intérêt à vendre au prix que je lui propose (sa rentabilité est peut être suffisamment intéressante pour ne pas vendre au prix que je propose et qui ne doit pas trop être éloigné du prix auquel il peut prétendre -sans quoi son bien ne serait pas sur le marché depuis 6 ans !-)
- …

Que je n’entende pas des hurlements , je l’ai fait et c’est une bonne chose parfois plutôt que d’être comme un imbécile à rembourser en anticipé son emprunt.

En effet si le taux effectif global est faible et que les indemnités de remboursement anticipé sont élevées vous avez tout intérêt d’aller au bout du crédit et de placer la somme de la vente si vous n’avez pas l’intention d’effectuer un nouvel achat.
En cas de nouvel achat il faut comparer le taux que vous obtiendrez s’il est supérieur vous avez tout intérêt à garder l’ancien crédit et à acheter cash avec l’argent de la vente (en considérant bien sûr que vous ne pouvez pas obtenir d’autre crédit sans rembourser le premier)
A prendre en considération toutefois si vous avez vendu, vous ne louez plus et si vous ne louez plus les intérêts d’emprunt ne sont plus déductibles. Il faut donc faire les calculs en intégrant tous les paramètres.
Mais je connais des gens qui ont fait cela pour leur RP et qui sont passés en location. La somme placée rapporte plus d’intérêts que les intérêts payés pour rembourser le crédit ce qui est la source de la richesse d’ailleurs c’est cette technique qu’on utilise en rendement locatif on emprunte à un taux moindre que la rentabilité (emprunter à 5% pour une rentabilité de 2% n’intéresse que quelques cas particuliers…)

Pruls a écrit :

Concernant les travaux, on oublie souvent de compter le temps passé à les faire dans la plus valu. Si pour 30heures de boulot, vous récoltez 300€ après coût des matériaux, vous pouvez considérer que vous êtes payé 10€ de l’heure (hors cotisation chômage, retraite sécu…).
A savoir que dans le bâtiment, on a souvent un ratio de 1€ de matériau pour 2€ de main d’œuvre en passant par une entreprise.
Rien compris à votre calcul , vous n’allez pas me faire croire que si vous faites les travaux cela vous coutera plus que par une entreprise.

Ca dépend si vous intégrez le coût de votre propre main d’oeuvre. Moi par exemple je suis une quiche en bricolage. Ce qu’un pro mettra quinze jours à faire il me faudra 15 ans pour le faire.
Si ces 15 ans sont des congés sans solde ça me coûte moins cher de faire appel à un pro.
Ce que veut dire Pruls c’est qu’on considère que son propre travail est "gratuit". Ca rejoint un peu ce que j’ai dit au sujet de la gestion locative. Je n’estime pas mon temps de travail comme n’ayant aucune valeur. En 15 ans au lieu de faire les travaux je vais gagner pas mal d’argent.
Alors certes je suis un cas particulier (il y a peu de personnes qui soient aussi nul que moi en bricolage) mais si le temps que vous passez à faire les travaux vous pouvez le passer à une activité qui est plus rémunératrice que le coût du pro, vous avez tout intérêt à passer par lui.
Surtout que le coût de sa main d’oeuvre sera déductible mais pas votre temps passé.
Faire les travaux soi même a un sens si on a peu de moyens pour faire appel à un pro et/ou qu’on est aussi bon que lui et que notre temps n’est pas plus monnayable par un autre moyen

Acheter donc un T1 à rénover à 40 K€ , mettez 4.000 de matériaux et revendez le 70 K€  , pas de problème pour le faire et ma plus value tant à la location qu’à la revente sera plus importante que votre histoire de cout horaire.
En tant que salarié votre cout horaire est de xx €

C’est le xx qui est important. Si un pro me coûte 10 euros de l’heure et qu’il fait ça en 100 heures ça me coûte 1000 euros. Disons que je peux faire aussi bien dans le même temps mais que je peux aussi passer 100 heures à donner des cours particuliers pour 15 euros de l’heure je gagne 1500 euros si je déduis le coût du pro je gagne encore 500 euros.
La question n’est pas est-ce que je suis moins cher que le pro mais est-ce que je ne peux pas employer mon temps à une activité plus rémunératrice que le coût du pro

Kobo a écrit :

Pour vous répondre, la RP n’est pas ma priorité pour le moment, je compte mettre à profit ce temps que je me laisse avant de m’installer (je travaille en région parisienne et n’ai pas du tout l’intention d’y rester toute ma vie !) -

Le jour ou vous partez deux options s’offrent à vous revendre ou laisser en location dans tous les cas vous vous constituez un capital

+1 c’est rarement idiot de se constituer du patrimoine
Cela dit je crois avoir lu que Kobo ne paie pas de loyer. Soit c’est parce qu’il est hébergé par papa, maman et ça ne durera pas toujours et la question de la RP vs loyer se posera à ce moment, soit c’est parce qu’il est hébergé pour nécessité de service donc inutile d’acheter une RP et autant profiter de cette aubaine pour se constituer du patrimoine par de l’investissement locatif