Investir dans le logement locatif à Toulon

Je remboursais 457 euros pour ma résidence principale et j ai un crédit a la consommation de 60 mois qui se termine en février 2012 de 159 euros

Je remboursais donc 616 euros par mois

J ai oublié de préciser que je travaille a temps partiel choisi et que je peux reprendre a tout moment a temps plein si le besoin se faisait sentir, mon salaire avoisinerait 1.900 euros

Effectivement la concentration sur de l immobilier est forte, mais y a t il une autre solution pour se constituer un capital aussi important sans apport, capital qui sera payé en partie ou totalité par un locataire ?

merci

Premièrement je solderai le crédit à la consommation

2eme je chercherai un bien avec min 7% de rentabilité brute ((loyers *12/(vente+notaire))*100>7%

Je chercherai un loyer qui couvre mon crédit, pour cela je prendrais un crédit sur 25 ans.

Je prendrais un appartement à meubler (cf le post location nue ou meublée)

Premièrement je solderai le crédit à la consommation

2eme je renforcerai mon épargne financière avant d’envisager un quelconque investissement immobilier locatif (but = matelas de sécurité conséquent + patrimoine diversifié)

Se précipiter sur un investissement locatif avec un levier de crédit important me semble risqué : ça équivaut à engager une grande partie de son épargne des 20 prochaines années, alors que j’ignore tout du revenu que je pourrais en tirer dans 20 ans. Je peux me le permettre si ça ne concerne qu’une partie de mon patrimoine, pas si c’est la quasi totalité.

Il faut se méfier de faux amis comme "c’est le locataire qui va payer une partie de mon investissement". Le locataire va juste payer le loyer du bien, pendant que vous payerez le "loyer" de l’argent emprunté à la banque. Or si le "loyer" payé à la banque est connu d’avance, celui perçu du locataire est plus incertain : en cas de vacance, de non paiement, de squat, de détérioration des lieux, ou de blocage des loyers (voire baisse autoritaire), vous seriez en difficulté. De même, en cas d’accident de la vie (accident/chômage, ça peut arriver hélas, même à ceux qui pensent être 100% à l’abri, et parfois les assurances ne jouent pas leur rôle aussi bien qu’on pensait), la situation peut vite devenir intenable financièrement, si on ne dispose pas d’un très solide matelas.

Bien sur, il se trouvera plein de monde pour expliquer "moi j’ai fait que de l’immobilier, et ça a marché" (ils n’ont pas eu d’aléas important pendant qu’ils courraient le risque…) et aussi "moi, je n’ai pas le choix, c’est la seule manière de me créer un patrimoine" (mais le risque valait-il la peine d’être pris pour créer ce patrimoine ?). A chacun de faire ses choix, mais en étant bien conscient des risques associés, et en prenant les précautions utiles. 

Question : Est-ce que ça fait une grande différence (en terme de résultat dans 20 ans), entre
  - investir dans de l’immo locatif demain (dans un marché immo incertain, un environnement global incertain, et avec un tout petit matelas de sécurité)
et
  - attendre 2-3 (ou 5) ans pour décider alors éventuellement d’investir (on ignore si le marché immo et l’environnement global offrira alors plus de visibilité, mais au moins le matelas de sécurité sera bien plus fourni).

Bonjour Atoulon ,

J’imagine que l’immobilier sur Toulon est cher ….

1°) Le bien et son emplacement
Il faut déjà cibler le type de bien que vous souhaitez :

- un studio se loue à des étudiants , ou des gens de passage ou des accidentés de la vie pour ce type de  bien il est IMPERATIF de le meublé sinon vous ne le louerez pas.

- un T1 serait plus cher mais permettrait de cibler des jeunes couples ou un célibataire et donc de diminuer la vacance locative toujours onéreuse en terme de manque à gagner et souvent du cout de peinture à faire

Ensuite en fonction du bien , il faut mettre en adéquation le bien , sa clientèle et SON EMPLACEMENT …
Certaines évidences sont toujours bonnes à être rappelé , un studio pour étudiant doit se trouver prêt des écoles , être desservi par des transports en commun car les petits jeunes n’ont pas forcement de voiture et pas loin du centre car à cet age là on aime bien sortir.

Pour le T1 la proximité d’une école est moins importante par contre il faut se rapprocher de commerce car le jeune couple ou le célibataire mange plus que l’étudiant.

Réflexion à compléter par d’autres ……

2°) le bien et son achat
Acheter à crédit vous permet de financer votre bien par la location , un crédit long coute plus en intérêt mais diminue la mensualité ce qui vous permet de ne pas mettre de votre poche tous les mois et même de pouvoir gagner un peu en louant votre bien.
Il ne faut pas oublier que le fait de louer génère des revenus supplémentaires donc des impôts , des charges propriétaires , de l’impôt foncier donc il faut mieux gagner que perdre tous les mois surtout si vous prenez gout à l’investissement immobilier

3°) le bien et sa fiscalité
Un point à prendre en compte dès le début pour savoir ou l’on met les pieds :

Deux types de fiscalité :
  - revenu foncier  : location nue
  - revenu BIC  : location meublé
 
Deux types de mode de  déclaration :

- Au réel  : vous déduisez de vos revenus locatifs ( les charges , les intérêts d’emprunts , les frais de gestion , les assurances ) et vous déclarez le reste dans vos revenus

- Au micro foncier  ( maximum de 15.000 euros de revenus foncier par an , vous déduisez par défaut 30 % de vos revenus et vous êtes imposé sur le reste )
- Au micro bic ( maximum 32.600 euros de revenu bic , vous déduisez 50% de vos revenus et vous êtes imposé sur le reste.

L’avantage de la location meublé réside dans le fait que vous pouvez amortir votre bien , c’est à dire déduire environ 80% de la valeur de votre bien sur une durée de 20 ou plus à un taux annuel de 3,5 % ( 80 % de la valeur du bien / nombre d’années d’amortissement = taux d’amortissement annuel )
Cet amortissement se déduit de vos revenus locatifs UNIQUEMENT si vous déclarez au réel et UNIQUEMENT pour la location meublée.

Le fait de déclarer au réel un bien loué meublé vous permet de ne pas être impacté par la fiscalité pendant plusieurs années car à l’ajout des revenus locatif dans vos revenus ( risque de changement de TMI ) , il y a aussi les contributions sociales au taux actuels de 13.5 %

Pour faire simple avec un exemple :
mensualité credit = 440 / mois

Loyer perçu 500 * 12 = 6.000 par an
  Charges                    1.500
  assurance , gérance    5.00
  intérêt d’emprunt        200 * 12 = 2400
  amortissement             80.000 * 80 % * 3.5 % = 2240
  Amortissement du mobilier sur 7 ans = prix achat mobilier / 7 ans = à déduire des revenus locatifs
  Vous déduisez les pots de peinture , les ampoules  pour remettre votre bien en état suite à un départ de locataire , tout cela correspond à des charges.

Au réel en location meublé =>  6.000 - 1500 - 500 -2400 - 2240 = -640 à déclarer soit rien à déclarer la première année ( c’est un exemple ) et rien ou très peu sur les années suivantes

Alors que si vous déclarez au :
   - micro bic ( location meublée )  => 6.000 * 50 % = 3000 à déclarer dans vos revenus plus 3.000 *13.5% de CSG = 405
   - micro foncier ( location nue ) => 6.000  * 30 % = 4200 à déclarer dans vos revenus plus 4200 * 13.5 % de csg = 567 €uros

Philippe

Merci a tous pour vos réponses, j’y vois déjà plus clair
Merci Philippe pour tant de détails

Philippe30 a écrit :

Amortissement du mobilier sur 7 ans = prix achat mobilier / 7 ans = à déduire des revenus locatifs

Cela veut il dire que l on peut déduire pendant 7 ans le prix du mobilier a partir de son achat ?

Motus a écrit :

Je vous laisse lire les posts sur les SCPI sur le forum. La rentabilité est plus intéressante et le risque est moindre (car plusieurs locataires). Vous pouvez utiliser l’effet de levier.

J’ai lu les posts sur les SCPI, j ai plutôt eu le sentiment que la rentabilité était moins importante mais que les démarches étaient beaucoup beaucoup plus simple (pas de notaire, pas de bien a acheter, pas de bien a mettre en location et a gérer) Je continue a étudier cette possibilité qui est séduisante

Une question que je me pose
Quand vous visitez un logement en vu de le louer, comment faites vous pour savoir a quel prix vous allez le louer ? le vendeur n a pas forcement la réponse, il ne le louait pas avant ou le louait depuis de très nombreuses années donc n a pas idée du prix actuel. Pas évident de questionner le voisinage avec ce type de demande.
Et pourtant savoir et capital car cela influe directement sur le rendement

aToulon

Je trouve le projet pas mal, en revanche faire un crédit sur 12 ou 15 ans n’est surement pas la meilleure des solutions car si vous souhaitez vous en dégager un revenu, c’est plutôt un effort d’épargne qui vous sera demandé. Car un studio valant autour de 60/70 000 euros ne se loue pas 500 euros par mois, plutôt autour de 330 maxi 380 (ce qui porterait le rendement brut à 6,5%)

Le crédit devrait alors porter sur 15/17 ans, cela permettra tout juste d’équilibrer la balance avec les charges de copropriété (30 euros si petite résidence géré avec un syndic bénévoles et sans charges collectives sinon compter 80/90 euros si résidence de 20 appartements avec charges collectives). A cela il faudra ajouter la taxe foncière (10%) et les impôts sur ces revenus (10% à la louche).

Perso je ne conseille pas les longs crédits interminables car comme vous le dites : attendre 70 ans pour en tirer un quelconque revenu ça fait long… je conseillerais plutôt de mettre de l’apport - autour de 10/15 000 euros au minimum (et vous laissez un matelas de sécurité de 10 000 euros).

Un apport de 10/15 000 euros minimum est la condition pour que votre investissement locatif soit intéressant et financièrement sécurisé. En économisant les 600 euros de crédits chaque mois et en augmentant temporairement vote revenu de 300 euros alors il ne vous reste qu’ à épargner ces sommes pendant 1 à 2 ans, ou faire votre opération dès maintenant mais faire un remboursement anticipé d’ici 2/3 ans pour baiser le capital à rembourser.

75000 euros par entreprise pour refaire entièrement 4 type 3….

D’accord..

Retail and co à 23 ans vous avez déjà 4 appartements à crédit ? vous êtes propriétaire de votre résidence principale?

comment les banques ont pu vous faire confiance si jeune et j’imagine sans situation?

Vous aviez un apport?

@toni : J’en parle sur mon blog en mars

@ sky : J’ai une approche assez prudente parceque je ne souhaite pas faire de longs crédits, que je suis parti de rien, et je trouve pas trop d’avantage à générer beaucoup d’intérêts d’emprunts qui minorent certe les impôts (mais donner 3 pour réduire de 1 je ne veux pas). Après j’ai plus un objectif de développement "rapide" de mon capital que d’avoir une rente, ma retraite n’est que dans 40 ans (rire)

"il y a certainement mieux à faire ailleurs"
Vous parlez de quel support?

Le plus de l’immobilier locatif c’est que le patrimoine se créé à partir de dettes et de revenus du locataire.

Merci sky, moins chères oui mais facilement montable il faut s’accrocher un peu. C’est un travail mais au vu de ce que vous avez cité vous voyez bien ce que je veux dire ;- ))

Dernière modification par retaillandco (18/12/2011 17h03)