LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Bonjour Sky, et merci pour votre retour rapide.

Dans ce cas, je pense que l’on va se contenter d’une P0i. Dans le fond, cela n’emporte aucune incidence qu’il y ait 1 ou 2 exploitant (?).Tout ce qui compte c’est le SIRET.

Oui pour QUIMPER nous avions fait avec une LRAR. Je vais les rappeler aujourd’hui du coup, pour leur dire qu’il m’ont retourné le doc, alors même qu’ils auraient dû le conserver.

Ne pensez-vous pas que le Greffe du Tribunal de Commerce et un petit peu perdu, vu qu’il ne traite ces demandes que depuis le 1er janvier de cette année (avant c’était le CFE) ?

C’est toujours d’actualité (mais pas si vous louez directement à celui qui occupe le logement), et il vous suffit de faire le courrier qui va bien (attendre ne sert à rien). Par contre il me semble me souvenir que mon expert-comptable avait à l’époque indiqué que certains centres des impôts étaient réticents (mais au moins ils doivent alors faire un rejet écrit et motivé, ce qui vous permettra d’aviser selon leur arguments).

Si vous louez directement, ce que j’ai écrit ne s’applique pas (relisez le, ça ne s’applique que si vous avez un bail commercial avec un exploitant qui, dans le cadre de l’activité qu’il exploite, loue à l’occupant final), et vous devrez payer la CFE.

Dans votre cas, il y aura sans doute taxe foncière + taxe d’habitation (payé par le locataire) + CFE :
   - Le propriétaire de tout bien immobilier doit payer la taxe foncière.
   - L’occupant (au 1er janvier) de tout bien immobilier doit payer la taxe d’habitation (ou en cas d’inoccupation, dans pas mal de commune, c’est le proprio qui paie une taxe de bien inoccupé).
   - La CFE est un impôt sur une activité (par exemple commerciale), ici la location meublée. SI vous ne voulez pas payer de CFE, vous pouvez loué nu, mais ça aura d’autres conséquences….

- Frais de notaire : vérifier avec un comptable, à mon avis pas une charge, mais amortissable (fait partie du prix d’achat)

- CSG : le bénéfice fiscal en BIC LMNP est soumis à la CSG/CRDS/etc (15,5%), comme tous les revenus de personnes physiques

- Où se renseigner pour le % amortissable sur la valeur du bien ?  lire les discussions qu’il y a eu sur ce sujet sur le forum. Sinon, votre comptable doit savoir (c’est son métier !)

- Le fond de roulement versé au syndic n’est pas une charge

- Les frais pour le crédit foncier : je ne sais pas comment ils sont considérés en compta.

De manière générale, il n’est pas recommandé de s’improviser comptable si on n’est pas du métier, sauf si on recherche un redressement fiscal.

ok. Je me suis dis que la compta n’est pas plus compliquée que le reste.

Je revois mes plans.

Au moins cette discussion m’a permis de comprendre et d’avoir de meilleurs outils de simulation.

J’en pense que ça reviendra au même qu’acheter et louer nu un bien, avec les inconvénients et avantages qui vont avec. Pourquoi alors avoir loué meublé au début ? Que fait-on alors des meubles (vendables pour quasiment 0€) ?

Alors que vendre pour acheter (et amortir) un autre bien loué meublé, ça en aura d’autres…

Sans oublier qu’un bien pourra être + ou- bien adapté à se louer meublé ou nu….

Il y une question que je me pose et je n’arrive pas à trouver une réponse pour vérifier ma présomption dans la file.
    1. J’achète un appartement pour le louer directement en meublé, je passe en régime LMNP et l’amortis à partir du  début-> Ok, pas d’interrogation
    2. J’ai un appartement jusque là loué en nu. Je décide de la passer en location meublé. Si j’ai bien compris, je fais une déclaration P0 et je l’amortis sa "valeur de marché" à partir de la date où je passe en meublé (même si en pratique j’ai déjà encaisser des loyers en nu avant et donc commencer à le rentabiliser) -> OK
     3.J’achète une RP. Je l’occupe qqs années et souhaite la conserver pour l’utiliser en investissement locatif ensuite. Est-ce que je peux la passer en LMNP en la quittant et amortir sa valeur à partir de la date de mise en location ? -> J’aurais tendance à penser que oui, parce que c’est finalement presque le cas 2, en squizzant l’étape intermédiaire de location nue ?

La question me préoccupe car il impacte l’opportunité ou non pour moi d’acheter une RP où je ne resterais  4-5 ans :
   - Si c’est pas possible, soit il faut revendre (frais notaire à répartir sur 5 ans etc… -> aucun intérêt), soit garder et louer en nu (comme peu de travaux, emprunt déjà remboursé en partie -> avec ma fiscalité peu rentable)
   - Si c’est possible, RP puis LMNP, mon éventuel investissement en RP se défend en revanche bcp +

Merci GBL pour vos précisions.

J’ai testé le potentiel locatif à la fois en nu et en meublé sur le bon coin. En fait, ce serait
dans l’optique d’achat d’un petit terrain & construction d’une maison plain pied 90 m2 + garage (équilibre offre-demande très favorable dans la ville alors que c’est l’inverse pour les petites surfaces). Le lieu est un quartier de bonne réputation à 3 km du centre-ville (petite capitale régionale de 150 000 habitants), 500 m des facs et 500 m du CHU. Donc il y a du potentiel en nu (famille d’infirmiers etc…) ou en meublé (colocation d’étudiants, certes avec ce que la colocation implique comme discuté ici.)
Le rendement brut serait de 5,5% (pas énorme mais correct en empruntant vers 2,7% surtout qu’en maison, on a moins de charges de copropriété qui viennent rogner ce rendement)

En fait, ma problématique est la suivante.
  -Etant locataire, j’ai un apport en cash que je garde par sécurité et qui ne rapporte pas grand chose. Les prix restent assez accessibles dans ma région. Si j’étais sûr d’y rester 15 ans, la question d’acheter la RP serait évidente. Mais pour des raisons à la fois professionnelles et personnelles, je ne peux l’envisager comme l’hypothèse la plus probable.

Contrairement au Scellier intermédiaire que j’avais fait en 2010 sur le même principe (achat terrain puis construction), je m’aperçois qu’entre faire la maison et la passer en Duflot (2% de rendement en + sur neuf ans mais les 5,5% -moins les intérêts d’emprunts- fiscalisés à 30%+15,5%) et la faire en RP (avec 5,5% non fiscalisés et des intérêts d’emprunts non déductibles), les TRI sont proches.
Donc je compte caler la mensualité sur le loyer potentiel (en mettant un peu d’apport pour ça tout en gardant du cash pour voir venir en cas de besoin pour acheter une nouvelle RP sans vendre dans qqs années) et j’essaie d’avoir le maximum d’alternative pour l’occuper pendant 5 ans en RP (aspect plaisir en sus) et avoir le choix à l’issue de cette durée entre :

   - Soit vendre mais hypothèse non privilégiée (durée pour amortir les frais de notaires trop courte)
   - Soit LMNP mais risque que les règles aient changé d’ici là comme vous le dites…
   - Soit loué en nu (aspect fiscal pénalisant si je suis au même TMI (même si tenable néanmoins vu qu’avec mes revenus actuels, je pourrais me permettre un cash flow  qq peu négatif après fiscalité), mais néanmoins solution qui pourrait être intéressante si j’avais réduit mon activité d’ici là (on est sur le site "devenir rentier" après tout, c’est bien le but ;-)

Dernière modification par julien (02/09/2013 17h37)

Bonjour,

Je suis sur un projet d’achat de studio qui est déjà loué (400 euros hc à étudiant), cet achat a pour but un investissement locatif.
Ma question concerne le régime fiscal : d’après mes lectures le LMNP réel me semble le plus attrayant, le bail actuel du locataire n’est pas un bail meublé, puis-je à la fin de son bail (aout 2014) transformer la location en location meublé sans pbs et donc passer en régime LMNP réel ? (lors du changement de locataire)
Cela pose-t-il problème pour la partie amortissement du bien ? (puisque que je souhaite passer en meublé quelques mois après l’achat et non de suite)

Merci pour vos éclaircissements

GoodbyLenine]J’en pense que ça reviendra au même qu’acheter et louer nu un bien, avec les inconvénients et avantages qui vont avec. Pourquoi alors avoir loué meublé au début ?

Bonsoir, je reviens sur ce forum après quelques mois d’absence,

J’envisage d’acheter un second et dernier studio en 2014, mais je me demande si j’ai bien fait de louer le 1er meublé en LMNP dès le début, car je suis déficitaire du fait des nombreux frais dus à l’achat, et ce déficit se reporte simplement,
alors que si j’avais loué nu, au réel, j’aurais pu déduire 10 900 € directement de mes revenus imposables, c’est bien cela ?
Je me dis que j’aurais dû louer 2-3 ans nu (3 ans obligatoires, ou possible moins ?), avant de le meubler et le déclarer en LMNP.
Si je trouve un 2è studio, me conseillez-vous plutôt de le louer nu, aux frais réels, au début ?

Par ailleurs, sujet qui n’a pas sa place ici, mais je ne retrouve plus … (on ne peut faire une recherche sur un mot-clé ?) que mettre comme convecteur dans la pièce principale d’un T1 bis en duplex, pour remplacer un vieux grille-pain ?  C’est urgent, merci à tous de vos réponses !
Bonne soirée

pontneuf a écrit :

Sinon pour le radiateur, moi je les change au fur à mesure par des radiateurs à inertie avec fluide. On en trouve dans les 150€ et c’est plus économique avec une chaleur plus agréable que le grille pain…

Bonsoir et merci pour votre réponse,
C’est ce que je pensais acheter, Casto a effectivement une promo à 149 €.
Bonne soirée

cocobi a écrit :

GoodbyLenine]J’en pense que ça reviendra au même qu’acheter et louer nu un bien, avec les inconvénients et avantages qui vont avec. Pourquoi alors avoir loué meublé au début ?

Bonsoir, je reviens sur ce forum après quelques mois d’absence,

J’envisage d’acheter un second et dernier studio en 2014, mais je me demande si j’ai bien fait de louer le 1er meublé en LMNP dès le début, car je suis déficitaire du fait des nombreux frais dus à l’achat, et ce déficit se reporte simplement,
alors que si j’avais loué nu, au réel, j’aurais pu déduire 10 900 € directement de mes revenus imposables, c’est bien cela ?
Je me dis que j’aurais dû louer 2-3 ans nu (3 ans obligatoires, ou possible moins ?), avant de le meubler et le déclarer en LMNP.
Si je trouve un 2è studio, me conseillez-vous plutôt de le louer nu, aux frais réels, au début ?

Après un déficit foncier il faut louer  en nu jusqu’au 31 déc de la 3ieme année suivant l’imputation. Donc ce n’est pas si simple que ça de basculer du nu en meublé sans oublier que le locataire peut rester plus de trois 3ans.
Votre questions est neanmoins intéressante. La réponse nécessite une simulation sous excel. Faites vos calculs.

Pour votre second studio si vous louez nu, vous avez intérêt au départ a déclarer au réel pour ensuite basculer en micro-foncier.

pontneuf a écrit :

Sinon pour le radiateur, moi je les change au fur à mesure par des radiateurs à inertie avec fluide. On en trouve dans les 150€ et c’est plus économique avec une chaleur plus agréable que le grille pain…

Cdt

Bonsoir, je reviens vers vous pour le radiateur, car après plusieurs recherches sur internet,
de nombreux modèles vendus par Casto par exemple (Flavia Blyss, Blyss Wave) ont des commentaires très négatifs :  ne chauffe pas, fixations ne tiennent pas, fuites, radiateurs échangés plusieurs fois et durée de vie très courte).
Bref, je m’interroge, quel modèle acheter pour que ma locataire soit satisfaite ?  y a-t-il un modèle à 150-180 € qui soit de bon rapport qualité-prix ?
Merci d’avance de vos conseils, je dois l’acheter samedi !
Cdlt