Bonjour à tous,
Je viens vers vous pour des avis car j’étudie la possibilité d’acquérir des murs de boulangerie :
Emplacement : axe principal d’une ville de 16 000 habitant, dans une agglomération de 85 000 habitants. Il passe 9 000 véhicules par jour devant la vitrine.
Loyer annuel hors charges : 20 000€
Taxe foncière : à la charge du locataire en totalité, elle est de 2 000€.
Exploitant : en place depuis 9 ans. Il a terminé de rembourser ses prêts il y a deux ans.
Ancienneté : boulangerie présente depuis 70ans.
Nombre de salariés : 2 (une vendeuse et un boulanger)
Bail : notarié tous les travaux sont à la charge du preneur sauf ceux de l’article 606 du code civil.
Stationnement à proximité dont quelques places en zone bleue.
Clientèle : familiale et locale me dit la boulangère (beaucoup d’habitations dans le secteur)
Disposition : petite boutique (totalement refaite, moderne), deux grandes pièces à usage de labo, un vestiaire, un garage, un grand bureau administratif, chambre à farine de 4m3.
A l’étage 3 chambres, cuisine, salle de bains.
L’exploitant actuel me disait en vivre correctement (une épouse + deux enfants), il vient de faire construire et ne semble pas en mesure de souscrire de nouveau un prêt.
N’ayant plus de prêts en cours sur son commerce, il vient de refaire la boutique pour valoriser son fonds. Son épouse me disait qu’étant donné qu’ils sont là depuis 9 ans ils envisagent de céder mais aucune décision n’est encore prise.
Le propriétaire actuel des murs est également boulanger et m’indique avoir besoins de fonds rapidement pour racheter un autre fonds de commerce dans l’agglomération.
Niveau travaux je vois que la boutique est neuve. Quant au bâtiment, il a été procédé au changement des huisseries, reprise de cheminée, vérification des toitures. Une partie de la couverture a été refaite sauf 60m² de couverture en fibre amiante. (ça ne m’inquiète pas que je fais moi-même le désamiantage donc ce point ne m’inquiète pas).
Initialement, il y a 2 mois, lors de la mise en vente, il en demandait 12 ans de loyers net de foncier, soit 245 000€.
Je lui avais indiqué que ça ne m’intéresserai qu’en dessous de 200 000€ net vendeur car j’avais certains critères de rentabilité, en contrepartie je pouvais lui acquérir sans condition suspensive de financement pour le tranquiliser.
Actuellement, le vendeur semble très pressé de conclure la transaction, il dit qu’il lui faut du cash rapidement (ce qui m’a été confirmé par une personne de confiance, le monde est petit…)
Il me propose désormais les murs à 185 000€ net vendeur à condition de signer rapidement.
A ce prix là c’est nettement plus intéressant puisque le rendement est de 10,80% net de taxe foncière. Je compte financer ça sur 12 ans dans une structure à l’IS, en apportant 15% de l’investissement je vais avoir des mensualités de 1350€.
Le fait de devoir rafraichir et/ou rénover la partie d’habitation et de devoir refaire 60m² de toiture actuellement en amiante ne m’inquiète pas car j’ai une certaine habitude de ce type de chose.
Ce qui m’inquiète ou du moins qui fait que je me pose des questions c’est : ‘’que contrôler au niveau du laboratoire’’ ?
Le matériel appartient à l’exploitant mais au niveau agencement je ne sais pas s’il y a une foule de normes à respecter pour le local ?
La boulangerie est rentable, je n’ai pas d’inquiétude sur l’exploitant actuel, il est là depuis bientôt 10 ans, il a réussi à rembourser ses prêts alors que les 8 dernières années n’ont pas été fastes au plan économique.
La boutique est propre, l’emplacement me semble bien car passant et stationnement à proximité ; ce qui m’inquiète plus c’est sur l’acquéreur potentiel du fonds.
Si dans 1, 2 ou 3 ans l’exploitant actuel cède son fonds et que l’acquéreur se révèle être un bras cassé et que la boutique ferme provisoirement (je sais je la joue scénario catastrophe), je n’aimerai pas avoir la désagréable surprise d’apprendre ensuite que le local n’est pas à telle ou telle norme très importante.
L’accessibilité de la boutique pour les personnes à mobilité réduite est ok, je n’ai pas de soucis là-dessus.
Par contre, pour la partie ‘’labo’’ de la boulangerie je n’ai pas connaissances de normes particulières et je ne voudrai pas passer à coté de quelque chose.
En fait, pour ne rien vous cacher, j’envisage l’achat en marchand de biens, ce qui doit faire acte en mains 190 000€. L’idée est de capitaliser des loyers 1 ou 2 ans puis de revendre en prenant une plus value de quelques pourcents. Je n’envisage pas de conserver le bien très longtemps mais je veux étudier le scénario ‘’catastrophe’’ si le bien devait me rester sur les bras un certain temps.
Merci d’avance pour vos retours d’expérience !
Maxime
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