Investissement locatif dans des murs de boulangerie

Merci Pruls, c’est effectivement grâce à votre précédente remarque dans une autre file que je me suis intéressé à la densité d’habitants entourant la boulangerie.
L’exercice n’est par contre pas facile, puisque suivant le positionnement de la zone d’environ 1km², je peux me retrouver avec de gros écarts : dans mon schéma actuel, j’ai pris le pire positionnement avec 6 boulangeries pour environ 2000 habitants + les zones tertiaires et étudiantes. Si je décale ma zone d’étude vers la droite en placant le bien qui m’intéresse en bordure, je pourrait me retrouver avec 2-3 boulangeries pour plus de 2000 habitants tout en englobant toujours les zones tertiaires et étudiantes.

Pour votre remarque sur la valeur du fond, merci pour votre proposition de contact d’agence je vais vous contacter par mp. Par contre, la valeur de murs commerciaux est-elle aussi intimement liée au fond ? D’après ce que je peux voir, c’est aussi lié fortement au loyer, à l’emplacement et donc à la demande locative, et à la qualité des murs (normes, état général, etc.).

Mais pour avoir eu des retours sur l’implantation d’un local de boulangerie dans un bâtiment neuf, l’une des questions à se poser concerne les modalités d’évacuation des fumées du four, donc de prévoir une grosse cheminée

.
Merci, je n’avais absolument pas pensé à ces points précis, ne connaissant pas le business des boulangeries.

Pour les frais de notaires, j’ai rapidement donné le rendement brut mais je fais des simulations plus complètes en parallèle avec mon excel maison, qui me donne les résultats suivants :

- Prêt sur 18 ans
- 2 mois de vacances locative / an
- frais de notaire estimés : 12325 €
- rendement net d’environ 7% (prix d’achat TTC FAI et frais de notaires, frais de copropriété, assurance, CSG-CRDS, hors impact IR)
- cash flow d’environ +50€ / mois quand le bien est loué
- L’hypothèse de vacances locative de 2 mois me donne un cashflow de -90€/mois.
- Pour avoir un cash flow positif sur l’ensemble de la durée du crédit de 18 ans, je dois proposer un prix de 138K€ FAI, avec une vacance locative de 1.5 mois / an.

Merci pour votre retour.

Bonjour,
Comme pour tous commerces et plus particulièrement ceux liés à des métiers de bouche, assurez vous du parfait respect des normes et de ce qui est prévu dans le bail sur qui aurait la charge d’une éventuelle mise aux normes.
Comment est le reste de l’immeuble ?
Pour le reste… 18 ans, c’est à mon sens très long.
Quel âge ont les exploitants ?

Bonjour,

J’ai quelques parts (dont je ne m’occupe pas) dans un restaurant-pizzeria qui a la particularité d’avoir un four à bois. Le gérant (un ami ) m’a dit que le fond valait plus cher parce que, justement ce four à bois existait et qu’il était maintenant interdit d’en installer de nouveaux.
Est-ce comparable dans une boulangerie?

Frédéric

Quelques éléments complémentaires après lecture du bail :

- L’activité du locataire décrite dans le bail est la suivante : boulangerie, pâtisserie, traiteur, petite alimentation, salon de thé. J’aime bien cette idée de diversification des activités, reste à voir sur place si elles sont effectivement exploitées.

- Les travaux de mise aux normes, même importants, sont à la charge du locataire.
- Les travaux à la charge du propriétaire sont ceux décrits par l’article 606 du code civil.

legifrance.gouv.fr a écrit :

Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

- provision mensuelle sur charges de 145€ incluant : taxe foncière, dépense d’entretien des parties communes et des espaces verts, ainsi que des éclairages communs.

- Loyer révisable tous les 3 an selon l’indice du cout de la construction INSEE

- Pas de versement de caution ! c’est la première fois que je vois ça dans un bail, est-ce courant ?

Juste un bémol de néophyte, mon notaire m’a indiqué qu’en matière de bail commercial, il y avait un paquet de jurisprudences.

Les baux qu’il rédige comptent plusieurs pages pour définir explicitement ce qui revient à qui, dans quelles circonstances.

Bonjour,

Vous faites bien d’ajouter le bémol ! Nous l’avons déjà indiqué dans d’autres posts, mais nous ne saurions trop vous conseiller de contractualiser un bail notarié. Cela a un coût mais c’est une garantie pour gérer toutes les subtilités de ce type de bail. D’autre part , le bail notarié vous évite d’attendre un jugement de condamnation de votre  locataire pour obtenir le paiement des loyers en cas de problème.

Pour changer le bail, il faut que le locataire y voit un intérêt, évidemment.

Dans votre cas, il me semble que la conclusion à tirer de notre échange est à minima de faire lire le bail actuel à votre notaire.

J’ai eu l’occasion de le faire pour une opportunité, et il a rapidement détecter 2/3 trucs fumants.

Par exemple, le bail faisait référence à des textes traitant des logements alors que c’était un local commercial. En clair, la phrase n’avait aucune valeur…
Il a aussi remarqué que le tarif pratiqué par l’agence qui avait rédigé le bail était 3 fois plus cher que son propre tarif.

Bref, faites relire par un professionnel du droit en qui vous avez confiance. Moi, mon notaire, faut rien lui demander sur le LMNP, mais par contre c’est un crac des ventes aux enchères!

Dans mon cas, il y avait une cave qui pouvait intéresser le locataire alors qu’elle n’était pas valorisée.

Peut être qu’une dépendance, une place de stationnement?

Construiresaretraite a écrit :

D’autre part , le bail notarié vous évite d’attendre un jugement de condamnation de votre  locataire pour obtenir le paiement des loyers en cas de problème.

Je ne vois pas ce qu’un bail notarié modifie en terme de procédure en cas de litige, sauf procédure en injonction de payer sans réaction de l’autre partie… et encore.

J’ai fait la visite ce matin, enfin quand je dis visite c’est un bien grand mot, le locataire ne voulait pas nous laisser visiter le local sans avoir l’accord oral du propriétaire (qu’il n’arrivait évidemment pas à joindre) !
On a finalement pu faire rapidement le tour du local.

Il y a en fait un contentieux entre le propriétaire et le locataire. Le bail commercial signé l’année dernière stipulait que les charges de copropriété revenait au locataire, sauf que le propriétaire ne lui a jamais demandé, et lui-même ne réglait pas ces charges au syndic de copro.
Résultat des courses, le locataire ne paye pas ses charges, et le propriétaire a une ardoise d’environ 9K€ auprès du syndic !
Après discussion avec le responsable d’agence qui est également propriétaire du reste de l’immeuble (8 appartements au-dessus), le propriétaire ne souhaite pas vraiment vendre mais le syndic lui force la main du fait de cet impayé de charges, ainsi que d’autres créances sur d’autres biens.
Le local n’est donc pas officiellement en vente mais si le propriétaire ne paye pas ses dettes, une procédure judiciaire sera engagée.

Pour en revenir au local, voilà ce que j’en retiens du peu que j’ai vu :

Point positifs
- Grand local (70m² environ de local + 230m² de à l’arrière servant pour la matériel, fours, etc.)
- Présence d’un petit garage d’environ 15m² donnant sur la même rue avec une entrée d’environ 2m et qui est inutilisé pour le moment. Le locataire a demandé l’autorisation au syndic de l’exploiter pour en faire une rotisserie, demande refusée du fait du contentieux au sujet des charges.
- diversification de l’activité : boulangerie, pâtisserie, sandwicherie + quelques tables pour  manger sur place ou prendre le thé
- Les 230m² servant actuellement de labo à la boulangerie sont accessibles par une arrière cour depuis les parties communes de d’immeubles et pourraient potentiellement être aménagés en 2 petits appartements.
- Pas mal de monde pendant la visite (11h30-12h)
- Le concurrent direct n’est pas une véritable boulangerie comme je le croyais mais est plutôt une sandwicherie/viennoiserie qui propose également du pain mais qui n’est pas préparé sur place (surgelé puis réchauffé).
- Petite copropriété rénové très récemment (parties communes, façade, toiture, car problème d’infiltration d’eau).
- à 50m de l’entrée de la gare, et le quartier est en pleine restructuration (grands bureaux accueillant environ 800 personnes début 2015).

Points négatifs
- Contentieux entre le locataire et le propriétaire au sujet des charges (le loyer est par contre payé en temps et en heure)
- Local en état moyen (face et intérieur propres mais j’ai vu une prise électrique en mauvais état)
- le local représente 40% de la copro et la fin des travaux de toitures (10K€) sont prévus pour janvier 2014.

Ca mérite une autre visite pour voir l’état exact du matériel, et la conformité du local. Compte tenu de la situation, je vais attendre la régularisation de payement des charges parle locataire, mais ça mériterait une offre assez basse d’ici quelques semaine je pense.

Oui, clairement cette histoire de charges non payées (et non réclamées) par le propriétaire est assez obscure.
Le fait que le locataire ne paye pas non plus ses charges qui sont pourtant indiquées dans le bail est assez étrange également, alors que visiblement il paye son loyer sans problème depuis bientôt 1 an et demi.
Le fait qu’il veuille aménager la garage en rôtisserie me laisse penser qu’il dispose d’un peu de trésorerie, ou qu’une banque est prête à le suivre pour faire les travaux.

Pour moi, c’est typiquement le type de bien pour lequel il est urgent de ne rien faire, pour se positionner plus tard quand (si !) la situation d’impayés de charges est régularisée.
Reste que partir sur un bail quasiment neuf avec un locataire qui n’a jamais payé ses charges, c’est loin d’être rassurant.

Si je faisait une offre sur ce bien, elle serait soumise à un certain nombre de conditions suspensives, et notamment rédaction d’un nouveau bail notarié et l’acceptation du syndic de copro pour l’aménagement du garage en rôtisserie.

Wait and see…

en fait 20€/mois c’est la quote part de charges de copropriété  restant à la charge du propriétaire car non reportable sur le locataire (frais de gestion du syndic par ex.).
Le bail mentionne une provision sur charges de 145€/mois (incluant la taxe foncière et les charges de copro) qui sont dues par le locataire.

Reste effectivement qu’il y a un loup, le problème étant que le syndic qui est également le patron de l’agence immobilière à tout intérêt à vendre le bien (et donc ma raconter ce qu’ils veulent) pour récupérer l’arriéré de charges dues.