Achat/revente immobilier en couple : seuil de plus-values de 15000 EUR ?

Oula, effectivement, je me suis embrouillée l’esprit à force de chercher des informations dans tous les sens, et je n’ai même pas pris le peine de relire l’article cité. Pardon donc, pour ce couac. Je me disais aussi que la situation était plus optimiste que cela ne me semblait jusque-là. Merci Pruls de m’avoir si vite fait prendre conscience de ma grossière erreur.

Je ne comprends pas bien ce que sont les frais de mutation. Est-ce qu’il s’agit de frais de notaire ? Car dans le cas d’un achat aux enchères, on ne passe pas par un notaire.

Alors oui, j’ai pris en compte les frais d’enchère dont je ne connaîtrai le montant que dans quelques jours. Il faut absolument qu’ils entrent dans mon budget total de 10 000 euros, avec le montant de mon enchère et le coût des travaux. Je sais que je paraît trop optimiste mais on verra bien. Si les frais sont trop importants pour moi, je n’aurais d’autre choix que d’attendre d’obtenir un boulot en CDI pour acheter un bien avec un crédit.

Le cahier des charges des enchères precise le modalités de frais de transaction (notaire + enchères ).

Compter 14% du prix d’adjudication (prix auquel vous remportez les enchères).

Le notaire en charge de la vente (aux enchères) peut vous donner une estimation des frais. Poser et reposer des questions tant que ce n’est pas clair pour vous.

Si j’ai bien lu, vous n’êtes pas en CDI. Sachez deux choses importantes :
- les ventes aux enchères ne comportent pas de conditions suspensives. Vous etes redevable du prix que la banque vous accorde un prêt ou non.
- les délais sont très serrés.  Vous devez payer le prix et les frais 45J après les enchères. Ça passe très vite si vous sollicitez un prêt. Contactez votre banque avant d’encherir.

Si 45J après les enchères vous n’avez pas les fonds, ça peut vous coûter très cher (15% du montant de l’adjudication).

Désolé  d’être direct, mais a lecture de votre intervention, votre aprroche me semble floue et peu préparée. Encherir dans ces conditions me semble prendre un grand risque.

Concernant votre mari, vous n’avez pas besoin de sa signature pour acquérir le bien (il en sera ravi de le savoir ;-) ). Par contre, si vous êtes sous le régime de la communauté des biens, vous ne pouvez pas emprunter sans sa signature !

Je vous conseille vivement d’approfondir tous les aspects. Les enchères comportent beaucoup plus de risques qu’un achat classique. J’ai déjà eu l’occasion de m’exprimer sur ce sujet.

Enfin, permettez moi une remarque peu consensuelle. Pour un projet de cette ampleur, personnellement, il m’est difficile de l’envisager sans un consensus explicite et plein au sein d’un couple. Ceci est une perception personnelle qui peut ne pas être partagée.

Pour les ventes judiciaires, vous devez prendre un avocat. Il repondra a vos questions.
Prenez un avocat spécialiste. Il ne vous coûte pas plus cher qu’un autre. Un manière simple d’en avoir un spécialiste, vous appelez l’avocat chargé de la vente et vous lui demandez qu’il vous recommande queqlu’un. C’est un petit milieu (a paris ils sont une trentaine en tout).

Même si votre avocat le fera, allez vous même (si vous avez le temps) au tribunal pour consulter le dossier. c’est très instructif même si parfois il peut paraître âpre.

Les ventes judiciaires ont un calendrier encore plus serré. votre avocat vous le detaillera ; mais il existe une meilleure marge de discussion pour les delais si vous avez quelques jours de retard.

Il y a 2 sites très bien faits avec bcp d’informations. Google les sortira facilement. Je me demande même si vous n’y êtes déjà allée faire quelques lectures.

Sahez aussi que les frais pour que l’avocat se présente et enrcherisse en votre nom (compter entre 200 et 300€) ne sont pas récupérables quelque soit le résultat.

Certaines ventes sont retirées au dernier moment, car le débiteur arrive a honorer sa dette. On peut flairer cela.

Enfin, votre projet achat-revente est surtout dépendant de la revente. Je ne peux que vous recommander et insister sur l’étude de la faisabilité de la revente.

Tenez nous au courant … et bonne chance.

Dernière modification par Boubouka (04/09/2013 10h15)

Voici un extrait de bulletin officiel des impôts. Etant mal à l’aise avec les termes techniques, je voudrais être sûre d’avoir bien compris. Mon mari et moi n’avons pas fait de contrat de mariage.

16.           Cession d’un bien détenu en indivision. En cas de cession d’un immeuble détenu en indivision, le seuil de 15 000 € s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise d’un immeuble sans qu’il soit besoin de connaître la valeur totale du bien (BOI 8 M-1-04, Fiche 2, n° 67).

La circonstance que l’une des quotes-parts indivises soit démembrée est sans incidence sur l’application de ces dispositions.

Exemple : un bien est détenu en indivision à hauteur de 60 % par A et C (usufruitier et nu-propriétaire de la quote-part indivise) et 40 % par B. Il est cédé en 2004 pour un montant total de 35 000 €. A et C sont imposables, la valeur en pleine propriété de leur quote-part indivise étant de 21 000 €. B est exonéré, la valeur de sa quote-part indivise étant de 14 000 €.

17.           Cession d’un bien acquis en tontine. Il est admis qu’en cas de cession d’un bien acquis en tontine, le seuil de 15 000 € s’apprécie au regard de chaque quote-part sans qu’il soit besoin de connaître la valeur totale du bien.

18.           Cession d’un bien détenu par des époux. Il est admis, en cas de cession d’un bien détenu par des époux, d’apprécier le seuil de 15 000 € dans les mêmes conditions que pour les biens détenus en indivision, y compris en cas de mariage sous le régime de la communauté légale ou conventionnelle.

8 M-1-05 n°135 du 4 août 2005

Ok, merci beaucoup Pruls.